같은 신도시인데... 검단은 치솟고 김포는 멈췄다! 왜?

인천 검단신도시와 김포 한강신도시는 모두 수도권 서부에 자리한 신도시로 출발했지만, 최근 몇 년 새 시장 분위기가 서로 갈리고 있습니다. 이들은 모두 2기 신도시로 서울과 인접한 지역으로 서울 서남권의 출퇴근 수요를 흡수했다는 공통점이 있는데요. 특히 마곡 또는 여의도 등 서울 주요 업무지구로 출퇴근하는 실수요자들이 비교적 합리적인 가격에 주거지를 찾을 때 검단과 김포 두 신도시가 자주 비교 대상이 되고 있습니다.

검단신도시는 인천 서구 일대에 자리 잡고 있으며, 인천지하철 1호선 연장, 서울 지하철 5호선 연장, GTX-D 노선 등 굵직한 교통 호재들이 구체화되고 있어 서울 접근성이 향상되고 있습니다. 반면, 김포 한강신도시는 점진적으로 발전하고 있으나, 아직 서울과의 직접적인 교통 연결망 확충에서 개선 속도가 느린 편입니다.

KB부동산 데이터허브 월간시계열에 따르면, 제곱미터(㎡)당 아파트 평균매매가격 추이는 검단신도시가 자리한 인천 서구의 경우, 2023년 8월부터 올해 4월까지 21개월 연속 상승세를 지속하며 강세를 나타낸 바 있습니다.

반면, 한강신도시가 자리한 김포시는 오름세가 둔화된 모습입니다. 김포시의 제곱미터(㎡)당 아파트 평균매매가격은 지난해 11월 550만 7,000원에 고점을 찍은 뒤 하락해 4월 기준으로 550만 2,000원까지 내렸습니다. 현재 인천 서구의 평균매매가격은 상승세를 거듭해 김포에 근접한 상황인데요. 달라진 시장 분위기를 감지할 수 있는 대목입니다.(위 그래프 참고)

검단신도시의 상승세가 지속하자, 이 일대 아파트 매매도 활발한 모습을 띠고 있습니다. 인천 서구의 월별 아파트 거래량은 1월 387건에서 3월 659건으로 2배 가까이 증가했습니다.

세부 단지별로 실거래가도 상승세를 보이고 있습니다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 4월 서구 당하동 파라곤센트럴파크 전용 84㎡가 6억8,300만원(12층)에 실거래되며, 2월 6억500만원(5층)보다 두 달 만에 7,000만원 이상 올랐습니다. 당하동 검단신도시디에트르더펠리체 전용 84㎡도 지난 4월 6억6,800만원(8층)에 매매되며, 12월 5억8,500만원(16층)보다 8,300만원 상승했고요.

원당동에서는 신고가도 속출하고 있습니다. 검단신도시예미지트리플에듀는 지난 3월 전용 76㎡ 14층이 6억2,500만원에 신고가를 작성했으며, 검단신도시모아엘가그랑데 역시 전용 84㎡가 지난 4월 15층이 6억8,300만원에 최고가를 썼습니다.

검단은 얼마 전까지도 ‘미분양의 무덤’이란 오명을 썼지만, 갈수록 분위기가 좋아지는 모습입니다. 해당 지역의 집값 상승 배경에는 각종 개발 사업 영향에 따른 기대감이 크게 작용하고 있습니다. GTX-D 노선을 비롯해 서울지하철 5호선 연장 사업 등이 집값 상승에 영향을 미치는 형국입니다. 그뿐 아니라 6월 28일에는 인천지하철 1호선 검단 연장선이 정식 개통을 앞두고 있는데요. 다양한 교통 호재가 집값 상승을 견인할 것으로 전망됩니다.

반면, 김포시 부동산 시장은 검단과 비교하면 상대적으로 침체된 분위기가 강합니다. 최근 일부 역세권 아파트를 제외하고 대부분 단지에서 집값이 정체된 모습을 벗어나지 못하고 있습니다.

일례로 한강신도시 주요 단지인 마산동 김포한강아이파크의 경우, 전용 84㎡가 지난 4월 4억2,000만원(7층)에 실거래되며 두 달 전인 2월 4억5,400만원(6층)과 비교해 3,000만원 이상 내렸습니다. 한강신도시3차푸르지오는 전용 59㎡가 4월 3억5,000만원(6층)에 매매되며, 3월 3억9,000만원(8층)과 비교해 한 달 만에 4,000만원 하락한 모습을 보였습니다.

상황은 GTX-D 호재가 있는 장기동 인근도 마찬가지입니다. 장기동 청송마을현대홈타운2단지는 전용 174㎡가 지난 3월 6억원(10층)에 실거래되며, 1월 동일 평형이 7억원(6층)에 거래된 데 비해 1억원 하락했습니다.

김포 부동산 시장은 한때 교통 인프라 확장과 개발 기대감에 힘입어 집값이 크게 올랐지만, 최근에는 금리 인상과 대출 규제, 신규 공급 증가 등이 복합적으로 어우러지며 전반적으로 침체가 짙어지고 있습니다. 게다가 지하철도 경전철만 있다는 것은 단점입니다. 최근 혼잡도를 줄이려 증차를 진행하고 있지만, 여전히 시민들은 불편을 호소하는 상태입니다.

반면, 검단은 최근 6월 말 인천1호선 연장선 개통 소식에 집값 상승 호재로 작용하고 있습니다. 향후 인천1호선 연장선을 이용하면 계양역에서 공항철도로 환승해 서울 도심 접근성이 비약적으로 좋아질 전망입니다.

물론, 김포 역시 지금은 침체 상태지만, 향후 GTX-D나 서울지하철 5호선 연장 등의 호재에 힘입어 상승 모멘텀이 아직 유효한 상태입니다. 그러므로 투자 시 중장기적으로 교통 호재 실현 여부나 공급 상황 등을 면밀히 살펴볼 필요가 있겠습니다.