수도권 주택시장 숨고르기 진입, 관망하다 매수 필요

서울과 수도권에서 내집 마련을 준비하고 있는 수요자들은 일단 관망하는 하는 게 좋을 것 같다. 정부의 6.27 부동산 대출 규제로 당분간 시장이 숨고르기에 들어갈 것으로 보이기 때문이다.

이번 대책은 강남권이나 ‘마용성(마포·용산·성동구)’을 정조준한 충격요법으로 볼 수 있는데, 이들 지역에서 주택을 구입하려는 수요자들은 서두르지 말고 급매물 중심으로 접근하는 것이 필요하다.

이번 대책에 따르면 수도권에서 대출을 받아 집을 사는 경우 주택담보대출(주담대) 한도가 6억 원으로 줄고, 6개월 이내에 실입주해야 한다.

전세를 안고 매입하는 갭투자가 힘들어지고 상급지 갈아타기 수요에도 제동이 걸릴 전망이다. 가령 연봉 2억원 회사원이 20억원 집을 구입할 경우 종전에는 주담대로 13억9,600만원을 받을 수 있었지만, 이제는 6억원 밖에 받을 수 없다. 이번 대책으로 거래가 줄어들면서 강남 등 인기지역 주택시장은 조정국면으로 진입할 것으로 보인다.

이번 대책은 15억원 초과 아파트에 대해 주택담보대출을 금지한, 지난 2019년 12.16 대책의 효과와 맞먹는다는 분석이 나온다. 당시 서울 아파트는 실거래가로 5개월 정도 조정을 받았다. 증시 격언에 정부에 맞서지 말라고 했는데, 지금 시점에 딱 맞는 말인 것 같다.

이번 대책의 타깃이 고가주택이다보니 수요자들의 관심은 중저가 주택으로 향한다. 하지만 당장 반사 이익을 얻긴 어렵다. 이번 대책에서 중저가 주택이라도 대출을 받으면 ‘6개월 의무거주’가 적용되는데다, 정책 대출도 함께 줄어들기 때문이다. 다만 강남권이나 ‘마용성’보다는 조정이 길지 않을 수 있다는 생각이 든다.

지방은 6·27 대책을 적용받지 않는다. 더욱이 3단계 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 6개월 유예, 정부의 준공 후 미분양 양도세 혜택, 기준금리 인하, 공기업 이전 추진에 힘입어 다소 숨통이 트일 것 같다.

다만 전국 미분양의 80%가 지방에 있는데다 핵심수요층인 젊은 인구 유출, 지역경제 침체 등을 감안할 때 급반등을 하기는 녹록지 않다. 매물을 소화하면서 바닥을 다지는 양상이 될 것으로 판단된다.

6월 28일 이후 수도권에서 입주자 모집공고가 난 신규 분양은 중도금 규제는 없으나 대신 준공 후 담보 대출로 전환할 때만 6억 한도를 적용한다. 입주 단지에선 집주인이 돈이 모자라 세입자의 전세보증금을 받아서 잔금을 치르는 경우가 많다.

이때 세입자는 전세보증금 대출을 받는데 이젠 이런 목적으로는 대출을 받을 수 없다. 청약 시장 진입 문턱이 높아지면서 서울과 수도권 일대 청약 경쟁률이 낮아질 것으로 보인다. 외곽 소규모 단지에선 미분양이 발생할 수도 있다. 자금조달 계획 없이 묻지마 청약하는 일은 위험하다. 자칫 청약통장만 날릴 우려가 있기 때문이다.

대출 문턱이 높아진 만큼 주택을 계약하기 전에 반드시 은행 창구를 들러 대출 가능 금액을 체크해야 한다. 덜컥 계약했다가 대출이 나오지 않아 낭패를 당할 수 있어서다. 앞으로 1주택자가 갈아타기를 할 때는 ‘선매도 후매수’ 원칙 지켜야 한다.

갈아타기를 할 때 종전 주택 처분조건부 대출을 받는데, 6개월 이내에 팔지 않으면 대출금이 회수되고 3년간 주택담보대출이 제한된다. 거래가 많지 않은 비인기 지역에서 인기 지역, 단독주택에서 아파트, 나홀로에서 대단지 단지로 갈아타기를 할 때 이 원칙을 지키는 게 좋다.

지난 6월 27일 부동산 담보대출 6억원 제한 이후 서울지역 일평균 주담대 신청금액은 대책 발표 전 7,400억에서 발표 후 3,500억원으로 52.7% 담보 대출 신청이 감소하였음. 부동산 대책 발표 이후 계약건에 대해 대출 규제가 적용되며, 시장은 관망 분위기로 거래량이 감소하였음.

국토교통부 실거래가 시스템에 의하면, 대출 규제 발표 이전 1주일간 서울 아파트 매매건수는 1,629건이었으나, 대출 규제 발표 이후 1주일간 577건으로 35% 수준으로 감소. 또한 대출 규제 발표 이후 계약 취소 건수는 1주일간 125건으로 대책 발표 1주일간 65건 대비 약 2배 증가하였음.