상가건물임대차보호법, 상가 임대차 분쟁 시 기억하세요!

임차인의 지속적인 영업을 보장하기 위해 임차인은 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 장기적인 영업 계획을 세우고 사업을 안정적으로 운영하는 데 큰 도움이 되겠죠?

임차인의 권리금 회수 기회를 보호해줍니다. 임대인은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 계약을 방해하면 안 됩니다. 대표적인 방해 행위가 깨비 사장님 사례처럼 임차인이 권리금을 받으려 할 때 임대차 계약을 거절하는 것인데요. 권리금 회수 기회 보장으로 임차인은 자신이 일군 상가의 가치를 보호받을 수 있어요.

대항력 부여

임차인이 임대차 계약을 통해 얻은 권리를 보호받을 수 있습니다.

임대료 증액 제한

임대인이 과도하게 임대료를 올리는 것을 방지합니다.

보증금 보호

보증금 중 일정액이 보호되어 임차인이 갑작스러운 재정적 손실을 보지 않도록 합니다.

폐업으로 인한 해지권

임차인이 사업을 중단해야 할 경우 계약을 해지할 수 있는 권리를 보장합니다.

🙆🏻 네. 임대인의 손해배상 책임을 입증하고 이를 청구하면 권리금에 상응하는 금액을 받을 수 있어요.

상가건물임대차보호법에 따르면, 기존 임차인은 새로운 임차인과 계약을 체결할 때 권리금을 받을 기회를 보호받을 수 있어요. 임대인은 직접 상가를 사용할 계획이어도 임차인이 권리금을 회수할 권리를 보장해야 합니다.

깨비 사장님의 사례처럼, 임대인이 자신이 사용할 계획이라는 이유로 계약을 거부해 임차인이 권리금을 받지 못하면, 여기서 발생한 손해는 임대인이 배상해야 합니다. 이때 손해배상액은 새로운 임차인이 기존 임차인에게 주기로 한 권리금과 계약이 끝날 때의 권리금(감정평가로 파악) 중 더 적은 금액으로 정해집니다.

🙅🏻 아니요. 상가건물에서 누수가 발생했을 때는 우선 어디서 발생했는지를 확인해야 합니다. 누수가 나온 곳이 전유부분*, 공용부분** 중 어디인지에 따라 책임의 주체가 달라지기 때문이죠.

만약 전유부분에서 누수가 생겼다면, 민법에 따라 전유부분을 소유한 사람인 임대인이 누수에 따른 피해를 보상해야 합니다. 또 임차인 외에 다른 피해자가 있다면, 임대인은 다른 피해자에게도 손해를 배상해야 해요.

반면, 공용부분에서 누수가 발생한 경우에는 건물 전체를 관리하는 주체가 책임을 져야 하는데요. 깨비 사장님의 경우 누수가 상가 공용부분에서 발생했기 때문에 오히려 상가 관리단으로부터 손해배상을 받을 수 있습니다.

🙅🏻 아니요. 가벽은 깨비 사장님 이전부터 설치된 것이기에, 임차인이 이를 원상 복구할 의무가 없습니다.

원칙적으로 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상 회복 의무가 있습니다. 원상 회복이란 임차인이 상가를 처음 빌렸을 때 상태로 되돌려 놓는 것을 말합니다. 임차인이 상가를 변경했다면, 변경된 부분을 철거하거나 고쳐서 처음 빌렸을 때와 같은 상태로 만들어야 하는 것이죠.

그러나 예외적으로 직전 임차인 등이 설치한 가벽이나 인테리어가 있는 경우에는 특별한 사정이 없다면, 현재 임차인은 임차하였을 때의 상태로만 원상회복하면 됩니다.

관리비

청소비, 경비비, 소독비, 승강기 유지비, 홈네트워크 설비 유지비, 난방비, 온수비, 수선 유지비, 위탁 관리 수수료 등이 포함됩니다.

사용료

전기료, 수도료, 가스 사용료, 정화조 오물 처리비, 생활 폐기물 처리비 등이 포함됩니다.

수선적립금

외벽 보수, 옥상 방수, 급수관 및 배수관 교체, 창문 및 현관문 교체 등 건물 수선을 위한 자금입니다.