주택임대소득이 건강보험료에 미치는 영향

주택임대소득은 주택임대로 인한 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 차감한 금액이다. 경우에 따라 주택임대로 인한 수입이 있어도 필요 경비와 공제금액을 제하고 나면 주택임대소득이 발생하지 않을 수도 있다. 주택임대소득이 발생하지 않는 면세점은 얼마일까? 주택임대로 인한 총 수입금액이 2천만원 이하라면 분리과세 선택이 가능하다.

분리과세 임대소득 계산 시 필요경비율은 등록임대사업자의 경우 수입의 60%, 미등록임대사업자의 경우에는 수입의 50%를 인정받을 수 있다. 또한 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 기본공제도 받을 수 있는데, 공제금액은 등록임대사업자의 경우 400만원, 미등록임대사업자는 200만원이다.

주택임대소득은 사업자등록(지방자치단체와 세무서 모두 등록) 여부 상관없이 필요경비를 제하고 임대소득이 1원이라도 있으면 피부양자 자격을 상실하게 된다. 그럼 임대소득이 얼마가 되어야 피부양자 자격을 유지할 수 있는 임대소득은 얼마일까? 분리과세 주택임대소득자 사례를 들어 확인해보자.

등록임대사업자가 연간 임대소득이 1천만원인 경우, 600만원을 필요경비(수입의 60%)로 인정받고 400만원 기본공제를 받을 수 있으므로 총 임대소득은 ‘0’원이 된다. 미등록임대사업자가 연간 임대소득이 400만원인 경우, 200만원을 필요경비(수입의 50%)로 인정받고 200만원 기본공제를 받으면 총 임대 소득은 ‘0’원이 된다.

그래서, 피부양자의 다른 요건이 모두 충족되었다면, 임대사업등록을 한 경우 연간 1천만원, 임대사업등록하지 않은 경우 연간 400만원까지는 피부양자 자격을 유지할 수 있다.

피부양자에서 제외되면 지역가입자로 전환되어 건강보험료를 부담해야 하는데, 지역건강보험료는 소득과 재산에 부과된다. 부과되는 소득에는 이자, 배당, 사업, 기타, 근로, 연금 소득이 있으며, 소득반영율은 연금 및 근로소득은 50%, 그 외 소득은 100%가 반영된다.

주택임대소득은 사업소득으로 분류되기 때문에 주택임대소득 면세점을 초과하는 금액에 대하여 100% 건강보험료가 부과된다.

직장건강보험료는 보수월액 보험료와 소득월액 보험료로 나뉜다. 보수월액 보험료는 직장가입자의 보수(연봉)에 따라 보험료가 부과되며, 본인과 회사가 각각 50%씩 부담한다. 소득월액 보험료는 보수를 제외한 소득이 연간 2천만원 초과하는 경우, 그 초과금액에 대하여 추가적으로 건강보험료를 납부해야 한다.

보수 외 소득에 포함되는 소득 및 소득반영율은 지역건강보험료와 동일하다. 소득월액 보험료는 회사와 관련 없는 소득이라 본인이 100% 전액 부담해야 한다. 만약 직장가입자가 임대사업자등록을 하지 않은 분리과세 주택임대소득 1,800만원과 금융소득 2,000만원이 있다면, 추가로 납부해야 할 보험료는 얼마나 될까?

900만원(필요경비 50%)과 200만원 기본공제를 차감하면 건강보험료 부과 임대 소득은 700만원이다. 여기에 보수 외 소득 금융소득 2천만원과 합쳐서 2,700만원이 되며 2천만원을 초과한 700만원에 대하여 추가로 건강보험료 월 46,700*원을 납부해야 한다.

* 건강보험료 계산식

❶ 700만원 X 7.09%(보험료율) / 12 = 41,350원
❷ 41,350원 X 12.95%(장기요양보험율) = 5,350원
➔ 월 46,700원 = ❶ 41,350원 + ❷ 5,350원

이렇듯 주택임대수입이 건강보험료에 미치는 영향을 확인하여 ‘임대료를 줄이는 것 vs 건강보험료 내는 것’ 중 어느 것이 더 유리한지 계산해볼 필요가 있다.

★ 건강보험료 모의 계산하는 방법 : KB스타뱅킹 세금아낌이, 국민건강보험관리공단 보험료 모의계산하기

★ 임대소득금액 면세점

예시) 분리과세 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우
① 미등록 임대주택 : 총 수입금액 연 400만원(월 33만원 수준)
② 등록 임대주택 : 총 수입금액 1,000만원(월 83만원 수준)