상가 취득부터 양도까지 단독명의 vs 공동명의

상담을 하다 보면 상가를 취득할 때 절세하는 방법을 묻는 고객이 많다. 먼저 상가를 취득할 때부터 단독명의로 할지 공동명의로 할지 결정해야 한다. 왜냐하면 상가를 운영하는 중간에 명의 변경을 하려면 취득세, 증여세, 양도세 등을 내야 하기 때문이다. 상가 취득부터 양도까지 단독명의로 할 경우와 공동명의로 할 경우의 세금 유불리를 확인해보자.

상가 취득 시 세금 비교

예를 한번 들어보자. A는 상가를 60억원에 취득할 예정이고, 연간 임대료는 3억원 정도 나올 예정이다. A는 과연 B(배우자)와 공동명의하는 것이 세제상 유리한지 확인해보자. 먼저 개인이 상가를 취득할 때 취득세 등은 4.6%다. 그리고, 취득 재산에 대해 각각 취득한 것으로 보고 취득세를 내야 한다.

예를 들면 5:5 공동명의로 취득하더라도 각각 취득가액(30억원)에 대해 취득세 등을 1억3,800만원(30억원×4.6%) 부담해야 한다. 즉 취득 단계에서는 공동명의로 하면 단독명의 대비 세제상으로 유리한 부분은 없다. 한편, B가 과거 소득이 없고 따로 증여받은 내역이 없다면, 6억원을 초과해 취득한 부분은 증여세를 내야 하니 주의한다. 부부간증여공제 범위는 6억원까지만 인정해주기 때문이다.

상가 임대 시 세금 비교

상가 임대 시 임대소득에 대해 소득세를 부담해야 한다. 소득세는 아래와 같이 구간별로 세율이 다르게 적용된다.

상가 임대소득은 종합과세되며, 소득 구간별로 누진세율이 적용되기 때문에 소득을 분산하면 매년 부담할 소득세는 낮아진다.

A 단독명의로 취득하는 경우와 A와 B가 5:5 공동명의로 취득하는 경우 소득세를 비교하면 다음과 같다(다른 소득은 없는 것으로 가정).

이와 같이 임대소득이 3억원 발생했을 때 명의 분산을 통해 매년 약 2,100만원을 절세할 수 있다. 물론 임대소득이 클수록 절세 효과는 커진다. 이처럼 상가 임대 시 명의를 분산하는 것이 세제상 유리하다.

다만, 배우자가 과거에 직장가 입자의 피부양자에 해당해 건강보험료를 내지 않았다면, 상가를 공동명의로 임대하면 임대소득액이 발생함에 따라 피부양자에서 제외되므로, 별도의 건강보험료가 나올 수 있음을 주의해야 한다.

상가 양도 시 세금 비교

상가를 양도할 때도 명의를 분산하면 절세 효과를 볼 수 있다. 공동명의로 하면 양도소득 기본공제를 각각 받을 수 있고, 양도소득세도 각각 누진세율로 적용되므로 양도소득세를 절세할 수 있다.

상가를 10년 보유 후 약 80억원에 처분할 때 단독명의와 공동명의인 경우 세금을 비교하면 다음과 같다.

위의 예와 같이 공동명의일 때는 상가를 80억원에 양도 시약 5,300만원을 절세할 수 있다. 즉 상가를 양도할 때도 공동명의가 유리하다. 이처럼 공동명의로 할 때 상가 임대 시 매년 소득세를 절세할 수 있고, 상가를 양도할 때도 양도소득세를 절세할 수 있으므로, 세제상으로는 단독명의보다 유리하다.

다만, 배우자의 과거 소득이 없거나 따로 증여받은 내역이 없다면, 배우자 간 증여공제 한도인 6억원을 초과해 취득한 가액에 해당하는 증여세를 내야 하니 주의해야 한다.

또한, 배우자가 과거에 직장가입자의 피부양자에 해당해 건강보험료를 내지 않았다면, 상가를 공동명의로 임대할 때 별도의 건강보험료가 나올 수 있음을 주의해야 한다.