다시 보는 일시적 2주택

1세대 1주택은 1세대를 기준으로 1주택을 보유한 경우로서, 비과세를 포함한 세제혜택 대상이 된다. 1세대 1주택이었다가 이사 등을 위해 신규 주택을 취득하여 1세대 2주택이 되어도 종전주택을 세법이 정한 처분기한 내 양도하면 1세대 1주택 세제혜택을 적용한다(일시적 2주택 특례).

이때 종전주택 처분기한은 조건에 따라 2년 또는 3년으로 차이가 있었다. 정부는 최근 발표를 통해 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 일시적 2주택 기준인 종전주택 처분기한을 ‘3년’으로 동일하게 적용할 예정이다.

양도소득세에서 일시적 2주택 조건을 적용받아 종전주택 처분 시 1세대 1주택 비과세가 가능하다. 조건은 ①종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 신규 주택 취득 ② 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택 양도 ③ 양도일 현재 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(보유 기간 및 거주 기간)을 충족해야 한다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세는 양도가액 12억원(12억원 초과분은 비율에 따라 과세)까지 가능하며 12억원 초과로 과세할때도 보유 기간 및 거주 기간에 따라 최대 80% 장기보유 특별공제 혜택이 가능하다.

위 조건 중 종전주택 처분기한은 조정대상지역 여부에 따라 차이가 있었으나 2023년 1월 12일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 조정대상지역 조건과 관계없이 ‘3년’을 적용할 예정이다.

주택을 매매로 취득할 때 취득세는 일반적인 경우 매매가액에 따라 1~3% 세율(일반세율)을 적용한다. 그러나 1세대가 보유한 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 취득세율이 높아진다.

취득하는 주택이 1세대 2주택이면서 취득 당시 조정대상지역이면 8% 취득세율 적용 대상이나, 종전주택 처분기한 이내에 종전주택을 양도할 경우에 한해 일반세율을 적용받을 수 있다.

종전주택 처분기한은 조정 대상지역 여부에 따라 차이가 있었으나 2023년 1월 12일 처분하는 경우부터 ‘3년’으로 동일하게 적용된다. 2023년 1월 5일 국토교통부 공고에 따라 조정대상지역이 서울 강남 4구로 축소되었으나 신규 주택 취득 시점에 조정대상 지역이었던 경우에는 조정대상지역에서 해제되었더라도 처분기한 내 종전주택을 양도해야 한다.

정부가 2022년말 발표한 ‘2023 경제정책 방향’에 따르면, 취득세 중과세율 적용 대상을 1세대 3주택 취득분부터 적용하는 지방세법 개정을 추진할 예정이다. 정부는 해당 법안이 최종확정될 경우 발표일인 2022년 12월 21일 이후 취득분부터 소급적용할 예정이나 아직 법안 개정이 진행 중이므로 향후 최종 개정 여부를 확인할 필요가 있다.

소유 주택의 공시가액이 9억원을 초과할 경우 종합부동산세 납세의무가 있다. 이때 1세대 1주택 조건에 해당하면, 공시가액에서 12억원을 공제하고 보유 기간 및 연령에 따라 최대 80% 세액공제 혜택을 받을 수 있어 세금 부담이 낮아진다.

종합부동산세에서 1세대 1주택은 양도소득세나 취득세와 다른 추가 요건이 있다. 소유자가 단독명의이거나 부부 공동명의로서 1주택자 특례를 신청한 경우에 한해 1세대 1주택 적용이 가능하다.

종합부동산세에서 일시적 2주택은 2022년 납세분부터 특례를 인정하고 있으며, 과세기준일(6월 1일) 현재 1세대 1주택자가 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내인 경우로서 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청한 경우 적용하고 있다.

이번 정부 발표에 따라 2023년 종합부동산세부터는 일시적 2주택 적용을 받을 수 있는 조건이 신규 주택을 취득한 날부터 ‘3년’으로 확대되었다. 종합부동산세는 보유세이므로 1세대 1주택 혜택 기준을 적용하더라도 소유한 주택 2채는 모두 과세 대상이 된다.

따라서, 2채의 공시가격을 합산한 금액에서 공제 금액은 12억원으로 우대하며 세액공제 혜택은 종전주택분에 대해서만 적용한다.

조합원입주권·분양권은 아직 주택 상태가 아니지만 양도소득세에서는 주택으로 판단한다. 따라서 1세대 1주택 상태에서 1조합원입주권 또는 1분양권을 취득하면 취득한날부터 3년 이내 종전주택을 양도해야 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용이 가능하다.

이때, 취득한 날부터 3년이 경과하더라도 취득한 조합원입주권이나 분양권으로 완공된 주택에 1년 이상 계속 거주하고 완공일부터 2년 이내 종전주택을 양도하면 비과세를 적용하는 특례가 있다. 이 외에 1세대 1주택자가 해당 1주택의 재건축·재개발 기간 중 거주하기 위해 취득한 대체주택도 요건을 충족한 후 신규 주택 완공일부터 2년 이내 처분 시 비과세 특례가 있다.

일시적 2주택 기한을 3년으로 연장한 부분을 이런 비과세 특례기한에도 동일하게 적용해 신규 주택 완공일부터 ‘3년’ 이내 양도하는 경우 적용(2023년 1월 12일 이후 양도분부터)하는 것으로 발표되었다.