700만 베이비부머의 '은퇴 쇼크', 집값 끌어내릴까?

1955년부터 1963년 사이 태어난 베이비부머의 수는 700만 명으로 추산됩니다. 이 중 막내 격인 1963년생이 지난해 60세 정년을 맞았고, 약 3-4년이 지나면 베이비부머 대부분이 노동시장에서 완전히 은퇴할 것으로 예상되는데요.

80년대 고도 성장기를 보내온 이들 세대는 부동산·금융자산을 합해 한국 가계 순자산의 46%를 보유하고 있을 정도로 경제 전반의 영향력이 큰 것으로 나타나고 있습니다. 게다가 우리나라 가계 자산의 80% 이상이 부동산임을 고려하면 이들 자산의 상당 부분이 부동산에 묶여있을 가능성이 큰 상황.

이렇다 보니 이들 세대가 은퇴 후 생활비 마련 등을 이유로 주택을 한꺼번에 매도하게 되면 집값을 큰 폭으로 끌어내릴 가능성이 높다는 우려의 목소리가 나오고 있습니다.

하지만 부동산경제연구소 김인만 소장은 이들의 은퇴가 집값을 끌어내릴 가능성은 매우 낮다고 일축합니다. 보통 은퇴 후에는 살던 집을 팔고 크기를 줄여서 지역을 이동한다고 생각하는데, 지금의 베이비부머는 과거 아버지 세대와는 상황이 다르다는 것.

이들은 우수한 교육을 받고 자란 거의 첫 번째 세대로, 은퇴 후에도 충분히 다른 일을 할 수 있을 정도의 능력을 보유했을 뿐만 아니라 고도성장기에 자산을 축적하면서 수준 높은 삶을 영위해 왔다는 것이 김인만 소장의 설명입니다.

이런 특징을 비추어볼 때 생활고 때문에 당장 살던 집을 팔아 생활비를 마련하는 경우는 극히 제한적일 것으로 분석합니다. 게다가 나이가 들수록 편의 시설이 갖춰진 도심 아파트를 선호하는 분위기이기 때문에 현재의 상급지 생활을 유지하려고 하거나 다른 지역의 상급지로 갈아타는 수요가 생길 가능성도 제시하는데요.

박정호 명지대 특임교수는 국민연금이라는 변수를 들면서 베이비부머들이 은퇴 후 집단으로 집을 파는 일은 없을 것으로 판단합니다. 이들 세대는 1988년 국민연금 도입 직후 초창기 가입자들인데, 무엇보다 소득 대체율이 생각 이상으로 높다는 특징이 있습니다.

은퇴 후에도 국민연금과 같은 고정 수익이 나올 창구가 존재하는 베이비부머들은 굳이 집을 팔아 생활비로 쓰지는 않을 것이라고 예측합니다. 무엇보다 사회적인 명성과 네트워크를 중시하는 문화의 중심축으로서 활동 범위를 갑자기 바꾼다는 것은 불가능한 일이라고.

반면, 광수네 복덕방 이광수 대표는 "부동산은 생활고에 시달리는 사람이 아니라 돈을 번 사람이 파는 것"이라고 운을 뗐습니다.

예를 들어 강남에 집 한 채를 사서 2배가 올랐는데, 오른 가격에서 1억 원 정도만 빠져도 주식으로 돈을 잃은 사람보다 박탈감이 크다고 강조하면서, 이런 심리 때문에 현재 살고 있는 집을 팔아 조금 저렴한 곳으로 이사하고, 남은 차액으로 은퇴 후 생활비를 충당하는 경우가 많아질 것이라고 예측하고 있습니다.

현재 대한민국 부동산 시장의 또 다른 이슈는 빌라시장입니다. 작년 하반기부터 연쇄적으로 터진 전세 사기 충격 등으로 빌라 기피 심리가 커지면서 빌라 매매·전세 거래량이 20% 넘게 급감하는 한편, 신규 허가도 작년 대비 4분의 1토막이 난 상황인데요.

이번 사안만큼은 3인의 전문가 의견이 하나로 일치했습니다. 주거 사다리가 무너지고 부동산 시장 양극화가 극단으로 치달으면 진짜 집이 필요한 서민층의 내 집 마련이 점점 더 어려워질 수밖에 없기 때문에 전세 사기 문제 등 주거 안전을 위협하는 문제는 국가가 나서서 적극적으로 해결하고 미연에 방지해야 한다고 목소리를 높였습니다.

어느 때보다도 혼란한 시장, 실수요자들은 어떤 선택을 하는 것이 현명할까요? 먼저, 광수네 복덕방 이광수 대표는 기회는 반드시 온다면서도 지금은 집값이 여전히 높은 상황이기 때문에 조급해 하지 말라고 조언하는데요.

더불어 기회를 잡기 위해서는 '나'의 관점이 아닌 '남들'의 관점에서 살고 싶은 집을 고르는 안목을 먼저 기르는 것이 중요하다고 말합니다.

부동산경제연구소 김인만 소장 역시 앞으로 기회는 충분히 있다고 말하면서 다만, 시장을 길게 볼 것을 조언합니다. '지금 아니면 안 될 것 같다는 생각이 가장 위험하다'면서 무리하게 기회를 잡았다가 다음에 오는 더 좋은 기회를 놓치는 경우가 의외로 많다고 하는데요.

한편, 지역을 선정할 때는 '양질의 일자리'라는 키워드를 염두에 두고 선택할 것으로 조언하고 있습니다.

끝으로 박정호 명지대 특임교수는 이제는 투기와 투자 세력을 구분하는 것이 애매해진 시대라고 꼬집으면서, 부동산을 살 때는 'BUY'가 아닌 'LIVE'의 관점으로 접근해야 한다고 강조하는데요.

올해는 내 집 마련해야 할까, 조금 더 기다려야 할지 고민이라면? KB부동산 TV 3자토론 편을 주목하세요. 총 4편으로 현재 부동산 시장의 가장 궁금한 키워드를 모아 낱낱이 분석했습니다.