전세금 어떻게 돌려주지? 역전세난 2라운드! “안타깝지만... 이런 분들은 집 파세요”

최근 역전세난이 심화되면서 사회적으로 큰 이슈가 되고 있습니다. 이에 지난 4일 정부에서는 ‘2023년 하반기 경제정책방향’을 발표해 역전세난·전세 사기 등 임대차 시장 리스크를 관리하기 위해 전세보증금 반환 목적 대출에 한해 1년간 규제를 완화한다고 발표했습니다. 

구체적으로 기간은 7월 말부터 1년간 한시적으로 운영하며, 임대사업자의 경우 임대업이자상환비율(RTI)을 기존 1.25~1.5배에서 1.0배로 하향해 줍니다. 개인의 경우에는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하기로 했습니다. 정재훈 박사는 해당 정책을 통해 집주인이 기존보다 약 20%에 해당하는 대출 여력이 추가로 생길 것이라 전망했는데요. 

예를 들면, 연봉 5,000만원인 사람이 전세금 반환대출을 받게 된다고 가정해 보겠습니다. 이런 경우, 기존보다 이자를 연간 20%(약 1,000만원)를 더 지급할 여력이 추가되는데요. 연 5% 금리 기준으로 대출을 약 2억원가량 더 받을 수 있는 셈입니다.

단, 집주인의 전세금 반환 보증 가입을 의무화하는 등 후속 세입자 보호를 위한 장치도 마련해 놓았는데요. 집주인은 대출 시 전세금 반환대출을 후속 세입자의 전세보증금으로 우선 상환한다는 특약을 맺어야 합니다. 또, 해당 대출이 전세금 반환 목적 외에 다른 곳으로 사용되지 않도록 은행이 대출금을 직접 세입자 계좌로 지급할 예정입니다.

이번에 정부가 전세보증금 반환대출 규제를 완화한 이유는 역전세 위험 가구가 크게 증가했기 때문입니다. 한국은행에 따르면, 역전세 위험가구 수는 2023년 4월 기준으로 102만6,000가구(52.4%)인데요. 

2022년 1월 51만7,000호(25.9%)와 비교해 약 2배 증가했습니다. 게다가 한은은 올해 전세보증금 반환액 규모가 무려 288조8,000억원이라 밝혔는데요. 그중 역전세로 집주인이 임차인에게 돌려줘야 할 전세보증금 차액은 무려 24조2,000억원에 달합니다. 단, 이번 전세금 반환대출 규제 완화로 집주인의 부담이 상당수 낮아지리라 예측됩니다. 

하지만, 일각에서는 대출 규제 완화가 당장 리스크 해소에는 도움이 되나, 가계 부채를 증가시킬 가능성을 제기했는데요. 정재훈 박사는 기존에 특례보금자리론 등을 통해 무주택자 또는 1주택자의 대출 규제를 완화했듯, 전세보증금 반환대출 역시 전세시장을 정상화하는 과정으로 볼 수 있다고 말했습니다. 

또, 이번 정책으로 정부가 전세보증금 미반환이 금융권 부실로 전이되는 사태를 막았다는 측면을 높게 평가했는데요. 만일 부채가 관리되지 않고 우후죽순 터진다면 경기가 더 침체할 가능성도 있으므로 향후 금융당국에서 대출 총량을 관리할 필요가 있다고 전했습니다. 

향후 주택시장은 양극화 가능성이 지속할 염려가 있습니다. 서울을 비롯한 수도권은 큰 문제가 없을 전망입니다. 올 들어 서울에서는 일부 지역에서 10~15% 상승률을 기록한 곳도 있었는데요. 반대로 집값이 반등하지 못하는 지역은 역전세난에 매물이 쏟아지면서 집값 하락과 더불어 임차인이 전세보증금을 제대로 돌려받지 못할 상황이 나타날 가능성이 높습니다. 

그러므로 정 박사는 임차인이 자력구제할 필요를 강조했는데요. 먼저 전세가율이 60~80% 이상 되는 매물이나 근저당 등 리스크가 있는 매물은 피하라 조언했습니다. 정부 정책 등을 적극적으로 활용할 필요가 있고, 만일 보증금을 돌려받지 못했다면, 선 협의 후 소송으로 진행할 것을 권했습니다. 왜냐하면 소송이나 경매가 진행될 경우, 보증금을 되돌려 받는 시기가 상당히 오래 걸리기 때문입니다.

실수요자 중에서도 서울 외에 지방 거주자라면 해당 지역에 어떤 정책이 있는지, 자금 여유가 있는지를 따져 매수하는 것도 한 방법인데요. 정 박사는 준비된 자라면 본인이 가진 자금이 최소한 매수 예정 주택의 50% 이상은 돼야 한다고 평했습니다. 이 외에도 미국 등 거시경제 및 주변 시장 흐름을 늘 점검하고 관찰해야 함을 권했습니다. 

금일은 전세보증금 반환대출부터 역전세까지 최근 주택시장을 뜨겁게 달구는 다양한 이슈를 심도 있게 알아봤습니다. 최근 부동산 이슈를 알기 쉽고 친절하게 배우고 싶다면? KB부동산 ‘친절한 부동산’ 시리즈를 구독해 주세요. 포스팅 상하단의 유튜브 링크를 클릭하면 더욱더 자세하고 유익한 내용을 확인할 수 있습니다!