주택매매가격 하락세가 지속되고 있으며, 2021년 상승률이 높았던 지역을 중심으로 크게 하락
- 주택매매가격은 2021년 연간 약 15% 상승하였으나, 2022년 하반기 이후 하락세가 지속되면서 연간 1.83% 하락
- 수도권에서는 인천, 비수도권에서는 대구와 대전에서 큰 하락폭을 기록하였으며, 전국적으로 하락폭이 점차 확대
1화. 연착륙과 경착륙의 기준과 쟁점
주택 시장 연착륙 가능성 점검
시리즈 총 11화
2023.02.21
읽는시간 4분
[시장 현황] 거래 절벽과 함께 주택가격 하락세 확대
주택매매거래량은 수도권 중심으로 급감, 5개광역시 역시 거래시장 침체 뚜렷
- 특히 2022년 수도권의 월평균 주택매매거래량은 약 2.1만호로 2020년(월평균 4.1만호) 대비 절반 수준으로 감소
- 기타지방은 2021년 말까지 주택매매거래량이 증가. 2022년 이후 감소하긴 하였으나, 감소폭은 수도권에 비해 상대적으로 적은 편
지역별 주택매매가격 변동률 추이
자료: KB국민은행
주요지역 연간 주택매매가격 변동률
자료: KB국민은행
지역별 주택매매거래 추이
자료: 한국부동산원
[기준 점검] ①주택시장 경착륙 우려가 시장의 최대 현안으로 부각되고 있으나, 과도한 불안은 경계해야
최근 거래량이 급격하게 위축되고 주요 아파트가격 하락폭이 확대되면서 주택시장 경착륙에 대한 우려가 확대
- 주택시장의 전반적인 지표가 악화되는 가운데 급격하게 가격이 하락한 특정 단지가 언론, SNS 등 미디어를 중심으로 확대되면서 주택경기 경착륙에 대한 우려가 과도하게 확산
일부 아파트 급락 폭이 언론 및 시장에서 과도하게 인식되면서 시장 불안감 확대
- 아파트는 단독·연립에 비해 변동성이 크기 때문에 체감하는 가격 변동폭이 전체 주택에 비해 높음
- 20%이상 가격이 하락한 아파트(6.5%)가 전체 주택매매지수에 미치는 영향은 -0.86%p 수준에 불과
향후 주택시장 경착륙을 막기 위한 대비는 반드시 필요하나 과도한 불안감 조성은 오히려 시장에 부정적인 요인으로 작용
- 2022년 12월 동탄 A아파트는 전년대비 -27%, 강남권 재건축 B아파트는 -16% 하락한 반면, 동기간 전체 아파트 변동률은 -3.1% 불과
- 2022년 12월까지 전년말 대비 가격이 20% 초과하여 하락한 아파트는 전체 아파트의 6.5%에 불과 (전체 주택의 4.2%)
- 실제 절반의 아파트가 가격유지 또는 상승 하였고, 0~5%하락한 아파트가 21%로 상당수 아파트(63%)가 가격하락을 겪지 않음
2022년 아파트 가격 변동 분포
자료:KB국민은행, KB경영연구소
주택유형별 매매지수 변동성
자료:KB국민은행, KB경영연구소
[기준 점검] ②주택경기 위축기를 기준으로 보면 외환위기에 근접한 가격 하락시 리스크 확대
주택가격 하락을 금융시스템이 감내할 수 있느냐의 여부로 경착륙을 판단해야 하며, 금융위기 보다는 외환위기 상황이 더 적합
- 주택가격이 단기간에 급락하면서 가계부채 부실, 건설사 부도 등 주택시장 뿐 아니라 국내 금융시스템 및 경제 전반의 급격한 위축에도 영향을 주는 경우를 경착륙으로 볼 수 있음
- 금융위기 당시 미분양 이슈 등이 존재했으나 완만하게 가격이 하락하면서 경제적 충격은 최소화했다는 점에 경착륙으로 보기 어려움
단순히 가격 지표만으로 판단하기는 어려우나 KB주택가격지수를 기준으로 할 경우 7% 이상 하락 시 리스크가 확대될 것으로 판단
- 일반지수와 실거래가 지수의 변동폭은 약 4배 정도 차이가 나며, 7% 이상 하락 시 실제 주택가격 하락은 30%에 육박하며 경착륙 가능성도 커지는 것으로 판단. 이는 과거 외환위기보다는 크게 낮은 수준이나 금융위기보다는 단기간 하락폭이 커질 경우를 의미
외환위기시 지역별 주택매매가격 추이
자료: KB국민은행
금융위기시 지역별 주택매매가격 추이
자료: KB국민은행
과거 주택가격 하락폭 및 미분양 물량
자료: KB국민은행
[참고] 주택가격 주요 지표 비교
주택시장에는 가격을 나타내는 다양한 지표가 존재하며 지표에 따라 변동률도 각각 다르게 나타남
- KB국민은행은 부동산에서 중개업소 기반의 가격 데이터를 기준으로 작성된 반면, 실거래가지수는 실제 거래 건수를 기준으로 작성
- 통계상의 샘플, 통계작성 방식에 따라 변동률이 다르며, 실거래를 기준을 작성되는 실거래가지수의 변동폭이 가장 큰 편
어떤 지표를 기준으로 시장을 설명하는지에 대한 명확한 인지가 있어야 함
- 주로 변동기에 지수와 실거래가와의 가격 격차가 커지며,
- 이는 소위 급매 등의 거래가 지수에 반영되는지 여부가 영향을 미치기 때문
%20%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%8B%9C%EC%9E%A5%20%EC%97%B0%EC%B0%A9%EB%A5%99%20%EA%B0%80%EB%8A%A5%EC%84%B1%20%EC%A0%90%EA%B2%80(%EA%B0%95%EB%AF%BC%EC%84%9D%20KB%EA%B2%BD%EC%98%81%EC%97%B0%EA%B5%AC%EC%86%8C%20%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%97%B0%EA%B5%AC%ED%8C%80%EC%9E%A5)_41.jpg)
주요 기관별 주택가격 지표의 비교
%20%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%8B%9C%EC%9E%A5%20%EC%97%B0%EC%B0%A9%EB%A5%99%20%EA%B0%80%EB%8A%A5%EC%84%B1%20%EC%A0%90%EA%B2%80(%EA%B0%95%EB%AF%BC%EC%84%9D%20KB%EA%B2%BD%EC%98%81%EC%97%B0%EA%B5%AC%EC%86%8C%20%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%97%B0%EA%B5%AC%ED%8C%80%EC%9E%A5)_5.jpg)
자료: KB국민은행, 통계청
주요 기관별 아파트 지수 변동률 추이
%20%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%8B%9C%EC%9E%A5%20%EC%97%B0%EC%B0%A9%EB%A5%99%20%EA%B0%80%EB%8A%A5%EC%84%B1%20%EC%A0%90%EA%B2%80(%EA%B0%95%EB%AF%BC%EC%84%9D%20KB%EA%B2%BD%EC%98%81%EC%97%B0%EA%B5%AC%EC%86%8C%20%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%97%B0%EA%B5%AC%ED%8C%80%EC%9E%A5)_4.jpg)
자료: 한국부동산원
[주요 쟁점] 과도한 우려 확산 보다는 다양한 측면에서 시장을 판단할 필요
최근의 주택시장 주요 지표가 악화되면서 다양한 이슈들을 중심으로 주택시장에 대한 우려 부각
%20%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%8B%9C%EC%9E%A5%20%EC%97%B0%EC%B0%A9%EB%A5%99%20%EA%B0%80%EB%8A%A5%EC%84%B1%20%EC%A0%90%EA%B2%80(%EA%B0%95%EB%AF%BC%EC%84%9D%20KB%EA%B2%BD%EC%98%81%EC%97%B0%EA%B5%AC%EC%86%8C%20%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%97%B0%EA%B5%AC%ED%8C%80%EC%9E%A5)_6.jpg)
주택가격 외에 가계부실 가능성, 거래시장, PF 부실 등과 관련해 전반적인 점검 필요
부동산연구팀
KB경영연구소
총 11화
2023 KB부동산 라운드테이블 발표자료
금융용어사전
