전세시장은 2015년 이후 장기간 안정세를 보였으나 2020년 들어 매매가격 상승과 임대차법 시행 이후 전세가격 급등
- 전세가격은 2020년 6.5% 상승에 이어 2021년 9.4% 상승, 2011년 이후 최고 상승률 기록
1화. 최근 임대차시장 현황
전세보증금 미반환 리스크 점검
시리즈 총 4화
2023.04.07
읽는시간 4분
지난해 하반기부터 주택매매 및 전세가격 상승률이 빠르게 둔화되며 하락세 전환
하지만 2022년 하반기 들어 매매시장 위축과 금리상승 여파로 수도권을 중심으로 전세가격은 하락세로 전환
- 2023.3월 현재 전세가격은 전년동월대비 7.2% 하락하였으며, 수도권과 지방광역시의 일부 지역을 중심으로 하락폭이 확대되고 있으며 특히 아파트 하락폭이 큰 편
- 전세가격(3월 기준, 전년동월대비)은 수도권 -9.9%(서울 -7.8%), 5개광역시 -6.6%인데 반해, 기타지방은 -1.7%에 그침
- 특히 수도권내 대형 아파트 단지가 위치한 지역을 중심으로 전세가격은 크게 하락
- 지난 6개월(2022.8~2023.2월) 동안 아파트 전세가격 하락폭이 큰 지역은 과천 -22.5%, 고양시 덕양구 -19.9%, 화성시 -19.8%, 인천 연수구 -19.6%, 서울 송파구 -17.3%, 수원 영통구 -17.2% 등
- 한편 연립주택의 경우 지난해 하반기부터 하락세로 전환(지난 6개월 동안 0.63% 하락)하였으나, 아파트에 비해 전세가격 하락세는 크지 않은 상황
매매 및 전세가격지수과 기준금리 추이
자료: 한국은행, KB국민은행
주요지역별 전세가격 변동률 비교
자료: KB국민은행
전세사기 및 깡통전세, 역전세난 등 임대 시장내 불안요소 부각
최근 주택가격이 빠르게 하락하면서 일부지역의 경우 전세보증금을 반환하지 못하는 경우가 다수 발생하는 등 깡통전세¹ 및 전세사기 등 사회적 이슈 부각
- 2022년 HUG(주택도시보증공사)의 전세보증실적은 약 54조 4,510억원으로 전년대비 5.6% 증가했는데, 보증사고는 2배 증가
- 전세금 반환보증 사고금액은 약 1조 1,731억원(2022년)으로 2021년 대비 2배 상승
- 이에 따라 HUG가 집주인 대신 임차인에게 보증금을 변제해준 규모는 지난해 9,241억원으로 크게 증가하였으며 회수율은 23.6%에 그침
- 2019~2021년간 보증금 대위변제 금액은 2.8억~5억원 규모, 당시 회수율은 42~58%
금리상승에 따른 전세대출부담과 매매시장 위축으로 전세가격이 빠르게 하락한데다, 일부지역의 경우 신규입주물량이 증가하면서 역전세난²도 확대
최근 전세가격이 빠르게 하락하고, 특히 연립·다세대주택을 중심으로 전세사기 이슈가 부각되면서 전세시장내 불안요인을 점검해 볼 필요
- 과거 경제위기 직후 주택가격 급락으로 전세보증금 반환 이슈는 다수 발생. 최근 주택가격 급락으로 전세보증금 반환 및 전세사기에 대한 우려 확대
HUG 전세보증실적 및 보증사고 규모
자료: 주택도시보증공사(HUG)
HUG대위변제 규모와 회수율 추이
자료: 주택도시보증공사(HUG)
¹ 주택시장 침체시 주택가격이 하락하면서 임대인의 주담대 금액과 전세금 합계가 주택가격 수준까지 달하여, 세입자가 전세금을 받지 못하는 상황. 통상 주담대와 전세금을 합한 금액이 주택가격의 70%를 넘어설 때 깡통전세로 봄
² 역전세난은 통상 전세수요 감소나 신규입주물량 증가로 세입자가 구해지지 않는 상황을 의미하나, 최근에는 전세 시세가 계약 당시보다 낮아져 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려운 상황도 포함
손은경
KB경영연구소
총 4화
전세보증금 미반환 리스크 점검
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