2화. 전세보증금 미반환 리스크 점검

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전세보증금 미반환 리스크 점검

시리즈 총 4화

2023.04.07

읽는시간 4분

수도권 가구의 상당수는 임차 시장에 거주, 연립·다세대 거주 비중이 높은 점에 주목

수도권 가구의 상당수는 임차시장에 거주하며, 전체 주택 중 연립·다세대주택(이하 빌라)의 비중은 타지역 대비 높은 편

지역별 임차가구의 비중은 서울(54%)이 가장 높고 대전과 세종(45%), 경기(42%) 순
- 서울지역 가구의 54%가 임차로 거주하고 있으며, 전체 주택 중 빌라의 비중(21%)도 가장 높은 편
- 인천 거주가구 중 임차는 36%로 전국 평균(39%) 보다는 낮으나 주택 중 빌라(20%) 비중이 가장 높으며, 경기지역도 임차가구와 주택 중 빌라가 많은 편
- 한편 임차 가구 비중이 높은 대전과 세종, 대구, 부산 등의 경우 지역별로 점유 주택의55% 이상이 아파트로 구성
기타광역시 및 기타 지방의 임차 비중은 30% 이하로 낮으며, 전체 주택 중 빌라 비중도 6% 이하에 불과

빌라의 경우 아파트에 비해 주택가격이 상대적으로 낮고 매매대비 전세가 비율(이하 전세가율)이 높아, 주택 매매가격 하락시 전세보증금 반환 어려움에 직면할 수 있어 주의가 필요

전세가율이 높은 주택일수록 주택가격 하락기에 전세 보증금과의 격차가 좁혀지면서 위험에크게 노출. 특히 수도권 빌라의 상당수는 전세가와 매매가격의 차이가 크지 않은 상황
- 빌라의 전세가율은 70%이상으로 통상 아파트(전국 66%, 서울 51%, 수도권 59%)에비해 높은 편
- 실제 시장에서 빌라의 전세가율은 더 높은 것으로 파악. 실거래자료 기준으로 수도권빌라의 전세가율은 83%(서울 80%, 인천 89%, 경기 83%), 기타지방은 76% 수준¹

지난 2년 동안 매매된 빌라의 상당수가 높은 전세가율을 기반으로 거래된 점을 감안시 최근 매매 및 전세가격 하락에 따라 보증금 반환 이슈가 커질 수 있음

지역별 점유형태 및 빌라 비중

자료: 통계청 주거실태조사(2021)

주택 유형별 전세가율

자료: KB국민은행

¹ 한국부동산원 부동산테크 전세가율(2023.2월 자료로 최근 1년간 동일단지내 전세/매매 실거래 자료 기준)

주택시장 위축시 수도권내 빌라시장을 중심으로 전세보증금 반환 어려움에 직면할 가능성 농후

지난 2년 동안 수도권내 빌라 매매는 아파트에 비해 활발한 편이었는데, 특히 서울과 인천을 중심으로 매매거래는 증가

지난 2021~2022년 동안 수도권내 빌라매매 건수는 약 26만건(38%)으로 아파트(36만건)에 이어 많은 수준
서울과 인천지역을 중심으로 빌라 매매거래가 활발
- 지난 2년간 서울 주택매매 중 빌라는 54%를 차지하며 아파트(36%)이 비해 많음. 통상 아파트 매매가 50%대를 유지하였으나 최근 빌라 거래가 크게 증가

- 서울에서 빌라 매매거래가 가장 많은 지역은 강서구(10%), 은평구(9.4%), 송파구(5.9%), 강북구(5.8%) 순

- 인천도 2020년까지는 매매거래 중 아파트 비중이 60%대로 가장 높았으나, 지난 2년 간 아파트거래량이 줄어든 반면 빌라 거래량은 오히려 증가

- 인천 남동구(23%), 미추홀구(21%), 서구(19%), 부평구(15%)를 중심으로 거래
한편 같은 기간 경기지역은 아파트(63%) 거래가 여전히 높으며, 비수도권의 경우 지난 2년간 아파트(72%)가 가장 많이 거래

수도권 주택유형별 매매거래량 추이

자료: 국토교통부

보증금승계 매입건 신고 추이

자료: 국토연구원, 국토부 자금조달계획서

특히 전세가격이 급등한 시기에 전세보증금을 승계하여 주택을 매입한 경우, 최근 가격하락에 따른 깡통전세 발생 가능성은 증가

지난 2020~2021년 동안 전세보증금을 승계하여 매입한 주택매매는 크게 증가, 2020.3월 이후 월평균 2만건으로 증가

전세가율이 높고 최근 주택매매 및 전세가격 하락률이 크며, 지난 2년동안 빌라 거래가 활발했던 서울과 인천지역을 중심으로 향후 전세금 반환시 어려움에 직면할 수 있음

서울의 경우 강서구, 송파구, 도봉구, 은평구 등의 빌라 전세가율은 통상 80%를 초과하며, 최근 2년간 빌라 매매거래가 높았던 지역으로 전세시장 불안은 가중
- 강서구의 경우 전세가율(85.6%)이 가장 높은데다 지난 2년간 빌라 매매거래가 가장 많은 지역이며 전세가격도 고점대비 7%가량 하락
인천의 경우 미추홀구, 서구, 남동구, 부평구 등이 리스크에 노출될 것으로 예상. 주택시장 위축세가 지속될 경우 보증금 반환에 문제가 생길 가능성 농후
- 특히 미추홀구의 전세가율은 92%에 육박하는데 최근 빌라 매매량도 상당한 수준
실제로 해당지역 빌라의 전세 및 매매가격대 분포를 보면 가격 차이가 크지 않은데, 주택가격 하락세가 지속되는 상황에서 올해 하반기부터 전세 재계약 시점이 다가오면 깡통전세 문제는 더욱 부각될 수 있음
- 서울 강서구 화곡동(강서구 전세 물량의 66% 차지)의 빌라 전세가격은 매매에 거의 근접하며 신축주택의 경우 100%에 달하는 경우도 다수 존재
- 강서구 화곡동 다세대 주택(59-60㎡)의 전세가격은 통상 1.5~2.5억 사이에서 다양하게 분포되어 있는데, 평균 매매가격도 2~2.5억원대로 크게 차이가 나지 않음
- 특히 신축빌라(2021년 준공)의 경우 2021.10월 2억 8,500만 원에 매매되었는데 같은 기간 전세보증금도 2억 8,500만 원 수준
- 인천 미추홀구 주안동의 경우에도 전세보증금과 매매가격이 거의 차이가 없음

빌라 전세보증금 미반환 우려 지역: 서울 및 인천

자료: KB국민은행, 국토교통부, 한국부동산원 부동산테크

빌라의 전세 실거래 분포와 평균 매매가격 비교

자료: 국토교통부 실거래가 공개시스템

공시가격 하락 및 전세보증보험 기준 강화로 수도권 빌라시장의 위축세 지속 가능

정부는 지난 3.22일 전국 아파트와 다세대·연립주택 등 공공주택의 공시가격이 18.6% 하락할 것으로 발표. 이에 따라 공시가격은 2021년 수준으로 회귀할 것으로 예상

공시가격은 보유세를 비롯하여 복지제도 수급대상 산정의 기초자료로 활용. 공시가격 하락으로 올해 부동산 보유세는 줄어들 전망
한편 공시가격 하락으로 전세 세입자가 전세보증보험에 가입시 보증가능한 규모는 축소될 것으로 예상

최근 전세보증보험 가입 기준도 강화됨에 따라 보증 가능한 전세금 수준은 제한적

빌라는 아파트와 달리 정확한 시세가 없어 통상 공시가격의 150%로 산정하는데, 최근 전세보증보험 가입기준 강화로 공시가격의 140%로 제한
또한 올해 5월부터 HUG의 전세보증보험 가입은 전세가율 90% 이하(기존 100%)만 가능¹
공시가격 하락과 더불어 보증보험 가입 기준도 강화되면서 보장 가능한 전세가격은 하락
- 즉 기존에 공시가격이 2억 원인 빌라의 경우, 시세는 3억 원(2억원×150%)으로 전세보증금은 3억원(매매×100%)까지 보증보험 가입이 가능
- 하지만 공시가격 하락으로 동일 물건의 공시가격은 1.6억원(-18.6% 적용)으로 시세는 2.3억원 추정(1.6억원×140%), 전세금은 2억원(매매×90%)까지만 보증 가능

보증가능한 전세금이 하락한데다 최근 전세사기 및 보증금반환 우려로 세입자들이 보증이 가능한 전세물건 및 가격수준을 선호함에 따라 전반적인 전세가격 하락으로 이어질 수 있음

전세보증금 보증가능 규모 제한

'전세보증금 보증가능 규모 제한'을 나타낸 그래프, '공시가격 하락'과 더불어 보증보험 가입 기준도 강화되면서 보장 가능한 전세가격은 하락함.

자료: KB경영연구소

¹ 2023.5.1일부터 신규 전세계약은 전세가율 90% 적용. 기존 보증보험에 가입해 갱신하는 세입자의 경우 올해 12월까지는 전세가율 100% 기준을 적용

최근 아파트 전세가격 급락으로 갱신 계약시 전세금 일부 반환은 불가피

아파트의 경우 빌라에 비해 전세시장 위축 시기에 안정적이나, 2020~2022년 동안 전세가격 급등 시기에 체결된 아파트 신규계약건의 경우 최근 전세가격이 빠르게 하락하면서 갱신 시점에 보증금 일부를 반환해야하는 상황에 직면

지난 2020.8월 임대차법이 시행된 이후 전세시장내 이중가격(신규, 갱신) 형성
- 임대차법 시행으로 동일지역 같은 주택이라 하더라도, 갱신계약은 이전 보증금의 5% 상한선내에서 유지된 반면, 신규 계약은 급등한 전세가격을 반영하여 거래
특히 아파트의 경우 갱신과 신규계약의 가격 차이가 크게 확대

지난 2년간 높은 가격대에 신규 계약한 전세물량들이 올해 하반기부터 갱신이 돌아오면서, 하락한 가격대에 맞추어야 하는 상황

특히 수도권 아파트를 중심으로 전세가격이 빠르게 하락함에 따라, 이들 지역의 경우 전세금 일부 반환은 불가피
- 고점대비 현재 아파트 전세가격 하락폭이 큰 수도권 지역은 과천(-23%), 인천 연수구(-21%) 순이며, 서울은 송파구(-18%)가 두드러짐
수도권 외 지역으로는 대구와 세종시의 경우 전세 아파트 갱신시점에 보증금을 낮추어 계약하거나 세입자가 보증금에 맞추어 이동할 가능성이 높을 것으로 예상
- 대구 달서구(-22%)와 중구(-19%)와 세종시(-20%)의 경우 하락폭이 높음
- 또한 대구와 세종시는 임차가구 비중이 각각 38%, 45% 수준이며 주택 중 아파트 비중이 각각 57%, 75%로 높은 편
한편 신규계약을 통해 높은 보증금을 받은 집주인이 다른 용도로 사용하거나 자금이 부족한 경우 문제에 직면할 것으로 예상

아파트 전세 계약의 실거래가격 분포

자료: 국토교통부 실거래가 공개시스템

아파트 전세가격 급락 지역

자료: KB국민은행

향후 신규입주물량 증가로 일부 지역은 역전세난 발생 가능성 확대

지난 5년간 신규 아파트 입주물량은 연평균 약 37만호 공급되었는데, 2023~2024년 신규입주 예정물량은 30~36만호 규모로 과거 평균과 유사한 수준

신규입주물량은 전세가격에 영향을 미치는 주된 요인 중 하나. 2022년 들어 입주물량이 증가하면서 전세가격 하락세를 견인
최근 매매시장 위축과 금리인상에 따른 이자 부담 여파로 전세가격 하락세는 뚜렷한 가운데, 향후 예정된 신규입주물량의 규모를 감안시 추가 전세가격 하락 여지 존재
- 지난해 신규입주물량 33만호 중 54%가 수도권에 공급되었으며, 2023년 물량(35.7만 호)의 52%가 수도권에 집중될 전망
- 2022년 수도권 신규입주물량은 약 18만호로 전년대비 8% 증가하였으며 2023~2024년 동안 입주예정물량은 각각 18.5만호, 13만호

신규 입주예정물량 규모 추이

자료: 부동산114

수도권 신규입주예정물량과 전세가격 변동률

자료: KB국민은행, 부동산114

서울 강남권과 수도권 신도시개발지역, 대구 일부지역과 세종시의 경우 신규 입주물량이 지속 공급되면서 역전세난이 확대될 가능성 존재

서울 강남권을 중심으로 대형 단지들이 입주할 예정으로 해당지역의 전세시장 위축세는 당분간 지속될 수 있음
- 2023~2025년 동안 서울지역에 공급될 신규입주물량은 약 5.8만호 인데 강동구(29%), 강남구(23%)에 집중. 해당지역 뿐 아니라 송파구 등 인근지역에도 영향
- 강남구 개포자이프레지던스(’23.3월 3,375세대), 래미안 원베일리(’23.8월 2,990세대), 디에이치퍼스티어아이파크(’24.1월 6,702세대), 강동구 둔촌주공(’25.1월 12,032세대) 등
수도권의 경우 신도시(인천 검단, 화성 동탄, 수원 광교 등)를 중심으로 2022년에 이어 2023~2024년에도 대규모 물량이 공급될 예정으로 역전세난 우려 부각
수도권외 지역으로는 대구와 세종시의 아파트 전세가격 하락이 큰 편인데, 대구 수성구와 세종시의 경우 신규 아파트공급도 예정되어 있어 전세시장 약세가 지속될 전망
- 대구의 경우 주택경기 침체상황이 지속되는 가운데, 지난해 약 2만호에 달하는 입주물량이 공급되면서 전세가격이 크게 하락. 2023~2024년 신규물량은 각각 3.6만호, 2.2만호에 달할 예정으로 전세가격 하방 압력은 커질 것으로 예상

수도권 역전세난 우려 지역

'수도권 역전세난 우려 지역'을 나타낸 표, 수도권의 경우 신도시를 중심으로 2022년에 이어 2023~2024년에도 대규모 물량이 공급될 예정으로 '역전세난 우려'가 부각됨.

자료: KB국민은행, 부동산114

경기도 및 기타지역 역전세난 우려 지역

'경기도 및 기타지역 역전세난 우려 지역'을 나타낸 표, 대구 수성구와 세종시의 경우 신규 아파트공급도 예정되어 있어 '전세시장 약세'가 지속될 전망이다.

자료: KB국민은행, 부동산114

지난 2년간 전세 신규계약을 끼고 매입한 경우, 아파트가격 급락으로 세입자 불안 확대

전세보증금이 급등하던 시기에 높은 전세금을 기반으로 아파트를 매입한 경우, 최근 아파트 가격이 빠르게 하락하면서 전세 보증금과의 격차가 크게 감소

수도권 및 세종과 대구 등 일부지역의 아파트 매매가격이 빠르게 하락하면서 전세보증금과의 격차가 좁혀진 상황
- 2021~2022년 고점대비 아파트 가격 하락폭은 전국 -7.1%, 수도권 -9.2%, 5개광역시 -6.6%, 기타지방 -3.5%를 기록
- 특히 세종과 수원 영통구(각 -16.9%), 광명(-16.1%), 화성(-15.4%), 인천 연수구와 대구 달서구(각 15.4%)의 하락세가 두드러짐
가격 급락 지역 중 전세가격 고점대비 현재 매매가격의 비율이 높은 지역의 경우 주의가 필요할 것으로 판단
- 대구 달서구의 경우 아파트 가격 고점대비 15% 하락한데다 전세가율은 89%에 달하며, 전세가격 고점대비 현재 매매가격의 차이(85㎡ 기준)는 4천만원에 불과

- 인천 연수구 및 화성시의 경우에도 15%이상 가격이 하락한데다 전세가율도 70% 달하는 등 주의가 필요

- 한편 세종 및 과천의 아파트도 크게 하락(각각 -17%, -11%)하였으나 전세가율은 50%대를 유지함에 따라 가격하락 리스크는 크지 않은 편

아파트 매매가격 하락으로 세입자 입장에서는 향후 전세보증금 반환이 가능할지 우려

한편 집주인이 아파트 매입시 대출을 활용했을 경우 보증금 반환에 어려움이 가중될 전망
실제로 일부 아파트단지의 경우 지난 2년간 신규계약한 전세보증금 수준까지 하락한 지역이 다수 존재
- 인천 연수구 A아파트(84㎡)의 경우 2021.11월 매매는 9~10억 원, 전세는 5~6억원에 거래되었으나, 현재 매매가격은 5~6억 원 수준으로 하락

- 서울 도봉구 아파트의 경우 평균 전세가율은 65% 수준이나, 단지별로 보면 현재 매매가격이 전세가격과 유사한 지역도 존재

- 도봉구 B아파트(84㎡)의 경우 2022년 매매가격은 7억 원까지 상승하였으나 현재 약 4.8억 원으로 하락. 지난 2년간 신규 계약의 전세보증금 수준은 평균 4.4억 원

아파트 매매가 급락 지역(하락률 10% 이상)의 전세가율 및 매매-전세가격 차이

'아파트 매매가 급락 지역'의 '전세가율' 및 '매매-전세가격 차이'를 나타낸 그래프, 수도권 및 일부지역의 '아파트 매매가격'이 하락하며 전세보증금과의 격차는 좁혀짐.

자료: KB국민은행

주요지역 아파트 전세 실거래 분포와 평균 매매가격

'주요지역 아파트 전세 실거래' 분포와 '평균 매매가격'을 나타낸 그래프, 서울 도봉구 아파트의 경우 평균 전세가율은 65% 수준이다.

자료: 국토교통부 실거래가 공개시스템

높은 전세가격 및 금리 부담으로 월세 선호 증가하나 임차인의 주거비 부담은 가중

2020년 이후 전세가격 상승과 함께 대출금리가 8%대까지 상승하면서 임대시장내 월세 비중은 빠르게 증가

전세보증금이 크게 오르면서 상승분 일부를 월세로 전환(반전세)하거나 금리 상승으로 전세대출 이자부담이 증가하면서 월세를 선택하는 수요가 증가
- 2022년 하반기 임대시장내 월세 거래의 비중은 50%대에 달함
또한 최근 전세사기 및 깡통전세에 대한 우려가 확대되면서 세입자들도 월세를 선호하는 현상이 확대
특히 빌라 시장의 경우 전세사기 및 보증금 미반환 등에 대한 우려, 보증보험 가입조건 강화 등으로 월세선호 현상은 당분간 지속될 것으로 예상
- 전세가율이 90% 초과하더라도 세입자는 보증부 월세 등을 선택함으로써 보증 가입은 가능. 이에 따라 보증금 일부를 월세로 전환하는 사례는 증가할 수 있음

임대 중 월세비중 변화와 금리 추이

자료: 한국은행, 국토교통부 실거래(전월세)

아파트 월세지수 추이

자료: KB국민은행

한편 최근 월세가격은 빠른 상승세를 보이면서 임차인의 주거비 부담은 가중될 것으로 우려

아파트 월세지수는 2020년 하반기부터 상승세를 보였는데, 2022년 금리상승이 가속화되면서 월세도 빠르게 상승
또한 전월세전환율은 금리에 연동됨에 따라 월세 부담도 커질 전망
- 2023.2월 현재 아파트의 전월세전환율은 서울 3.98%, 인천 5.35%, 경기 4.99%로 지난해 저점(각각 3.13%, 4.46%, 3.94%)대비 빠르게 상승
- 만약 전세보증금이 3억원일 경우 월세전환시 월 100만원에 달하는 상황
금리인상으로 대출이자 부담이 커진 세입자들의 월세선택이 증가하나, 월세가격도 오르면서 주거비 부담이 가중

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손은경

KB경영연구소

총 4화

전세보증금 미반환 리스크 점검

3화. 향후 전세시장 전망 및 시사점

2023.04.07 손은경