5화. 거래량 감소의 심각성과 회복 가능성

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주택 시장 연착륙 가능성 점검

시리즈 총 11화

2023.02.21

읽는시간 4분

①과거 대비 거래량 감소 속도가 가장 빠르고, 낙폭도 큰 상황

주택매매거래량은 과거 크게 3차례의 감소 시기 존재

①금융위기: 45개월에 걸쳐 수도권 중심으로 거래량이 약 65% 감소
②금융위기 이후 주택가격 하락기: 본격적인 주택시장 위축기로 전국적으로 15개월 동안 약 26% 감소
③주택가격 상승세 둔화 및 급등 이전: `15년 주택가격 고점 이후 `20년 급등기 이전 장기 감소세, 전국적으로 47개월간 약 40% 감소

매매거래량 감소는 과거 대비 상당히 빠른 편

2020년 말 수도권을 시작으로 5개광역시와 기타지방까지 거래 위축 확산. 약 24개월간(‘22.12월까지 기준) 전국적으로 약 60% 감소

과거 주택매매거래량 (12개월평균) 및 주택가격변동률 추이

주택매매거래량은 과거 크게 3 차례의 감소 시기 존재했다.

자료: 한국부동산원

과거주택매매거래량감소시기

2020 년 말 수도권을 시작으로 5 개광역시와 기타지방까지 거래 위축 확산 . 약 24 개월간 (‘22.12 월까지 기준 전국적으로 약 60% 감소함.

②주택의 주요 수요층이 집중된 지역과 유형을 중심으로 거래 감소

(지역별) 수도권과 5개광역시의 거래량이 크게 감소하였으나, 여전히 주택수요의 기반은 해당 지역에 집중된 상황

2022년 수도권과 5개광역시의 연간 매매거래량은 과거 평균 대비 57%, 58% 감소하였으나, 기타지방은 38% 낮은 상황
수도권과 5개광역시의 매매거래 비중은 57%까지 감소(평균 70%)하였으나 여전히 인구가 집중된 상황에서 증가 가능성도 존재

(유형별) 아파트의 거래량이 크게 감소하면서 주요 주거 형태인 아파트의 거래 비율이 역대 최저치 기록

2022년 아파트의 연간 매매거래량은 약 29.9만호로 2020년 고점대비 1/3 수준이며, 과거 평균 대비 54% 낮은 상황
반면, 비아파트는 연간 약 21.0만호로 최저수준과 비슷한 상황으로 전체 매매거래 중 아파트의 거래 비율이 처음으로 60%를 하회

지역별 연간 주택매매거래량 비교

자료: 한국부동산원

유형별 연간주택 매매거래량 비교

자료: 한국부동산원

③주택재고의 증가는 지속되고 있으며 회전율은 최저치 기록

2022년 주택 회전율(주택재고 대비 매매거래량 비율)은 약 2.7% 수준으로 과거 평균 대비 절반에도 못 미치는 수준

2010년 약 1,452만호였던 주택 재고는 아파트의 대규모 공급이 지속되면서 2022년 약 1,900만호까지 증가
주택거래 회전율은 2015년 7.4%로 가장 높은 비율을 기록하였으며, 2020년 주택매매거래량이 크게 증가하며 7.0%까지 상승
2022년에도 주택수는 전년대비 증가하지만, 매매거래는 역대 최저치를 기록하면서 회전율은 2.7% 수준으로 급감

2022년 주택 회전율은 과거 평균(5.9%) 대비 절반 수준이며, 과거 최저 회전율(2019년 4.5%) 보다도 낮은 통계 발표 이래 최저 수준

주택 재고 대비 회전율 비교

자료: 통계청, 한국부동산원

④주택거래 관련 지표 최악이나 회복 조짐도 존재

주택거래 관련 지표들은 대부분 최저 수준이나 올해 들어 다소 회복 조짐

매도우위지지수와 주택거래 지수는 각각 지난해 11월, 10월을 저점으로 횡보 중
지표가 너무 낮은 수준으로 회복을 논하기는 어려우나 소폭 상승을 보이며, 바닥을 다지는 중
서울시의 주택매매거래량은 올해 1월 1,220건으로 지난해 6월 이후 처음으로 1천 건을 상회

여전히 매수자 우위의 시장이나 가격이 최근 크게 하락하면서 매수수요는 일부 회복

매도자와 매수자의 희망가격 격차가 커지면서 거래가 이루어지지 않았으며, 점진적으로 매수자 우위의 시장으로 변하며 가격 하락
가격이 하락하면서 급매를 중심으로 거래가 조금씩 이루어지는 상황으로 판단

매수 우위지수 추이

자료: KB국민은행

주택거래지수 추이

자료: KB국민은행

서울시 주택매매거래량(‘22~’23)

자료: 서울시정보광장

⑤과거 최저거래량 감안시 지난해 대비 약 30~40% 증가할 것으로 전망

시장 환경은 여전히 좋지 않으나, 주택가격 하락으로 인해 수요 일부 회복 가능성 존재

현재 주택매매거래 시장은 과거 금융위기를 포함하여 가장 빠르고 큰 폭으로 거래량이 감소
2022년 역대 가장 낮은 거래량이 지속된 상황이나 과거 금융위기와 비교 시 현재 상황이 크게 나쁘다고 판단되지는 않으며, 주택의 특성(투자뿐 아니라 주거생활 공간)을 감안하여 추가적인 거래위축보다 일부 항목을 중심으로 과거 최저 수준까지는 증가할 수 있을 것으로 판단
지역·유형·면적·연령·거주지별 세부항목에서 회복 가능한 부분이 존재하며, 규제 완화도 거래 회복에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음

과거 최저 거래량은 약 73만호 수준이며, 그간 주택재고량 증가를 감안하면 지난해 대비 30~40% 증가할 것으로 전망

항목별 2022년 연간 주택매매 거래량과 과거 최저 수준 비교 및 과거 최저치 대비 증감 현황

자료: KB경영연구소

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3화. 정책 대응

2023.02.21 허윤경

2화. 리스크 : 원인과 현상

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1화. 진단 : 글로벌 비교

2023.02.21 허윤경

8화. 결론 및 정책적 시사점

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7화. 부동산 PF 위험은 어느 수준

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6화. 미분양 아파트 확대 리스크

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