2022년 12월 기준 미분양아파트는 6만 8,107호
- 지난해 12월 약 1.8만 호였던 미분양아파트는 1년 만에 약 4배 증가
- 지역별로는 대구에서 가장 많이 증가(약 1만 1천 호)했으며, 다음으로는 충남, 경기 순
6화. 미분양 아파트 확대 리스크
주택 시장 연착륙 가능성 점검
시리즈 총 11화
2023.02.21
읽는시간 4분
①분양수요 위축으로 지속적 증가, 과거 주택경기 침체 시기 수준으로의 증가에 관심
과거 미분양아파트는 주택경기 침체기마다 크게 증가했으며, 10만호를 상회한 것은 총 세차례
- 미분양아파트는 주택건설 200만호 건설 직후, IMF 외환위기, 글로벌 금융위기 당시 10만호를 상회
- 계획부터 분양까지 장기간이 소요되는 주택건설 특성상 경기침체기에 미분양 증가는 필연적
- 최근 청약수요가 크게 위축되면서 미분양 물량은 지속적으로 증가할 전망이며, 과거 주택경기 침체기 수준으로 증가할 지 여부가 관심
미분양 아파트 추이
자료: 국토교통부
②미분양 아파트의 적체 규모는 금융위기 수준까지는 안 갈 것
미분양 아파트는 공급물량이 증가한 규모에서 가장 크게 증가
- 1990년대에는 60㎡이하, 금융위기 당시에는 85㎡ 초과 규모가 가장 많았으며, 2015년 이후에는 60~85㎡ 규모가 가장 높은 비중
금융위기 당시에는 대형 평형의 미분양이 급증하며, 건설 및 금융시장의 리스크가 상당기간 지속
- 특히, 금융위기 직전에는 분양가 규제가 약한 85㎡초과 규모가 집중적으로 공급되었으며, 이로 인해 대형 평형의 미분양이 크게 증가
- 대형 평형 중심의 미분양 발생으로 인해 실수요자 시장으로 전환된 2009년 이후 미분양 해소에 상당기간 어려움을 겪음(2009년 당시 미분양 중 85㎡초과 아파트의 비중은 56%까지 상승)
- 금번 조정기에는 60~85㎡의 규모가 가장 많으나, 금융위기 당시보다 상대적인 리스크는 낮은 편
규모별 미분양 추이
자료: 국토교통부
금융위기 대비 규모별 미분양 비중
자료: 국토교통부
규모별 분양물량 비중 변화
자료: 국토교통부
③수도권·비수도권 동반 침체 국면으로 미분양은 향후 연 3~4만호 증가 전망
미분양아파트는 경기 조정국면에서 나타나는 가장 일반적인 지표
- 주택건설 특성 상 계획부터 분양까지 상당기간 소요가 불가피 하며, 경기 침체 시(수요의 급격한 위축으로 인한) 수급 불균형은 불가피
향후 경기 조정국면이 지속된다면 미분양아파트는 연 3~4만 호 정도 증가 가능
- 미분양의 증가는 경기 국면과 가장 밀접하나 분양물량 증가와도 직접적인 연관이 있음
- 과거 주택가격 조정시기에 미분양 증가폭은 분양물량 대비 약 11~14% 수준이었으며, 향후 연간 약 30만호 정도가 분양된다고 가정하면 연간 약 3~4만 호의 미분양이 증가할 가능성이 있음
- 최근 금리인상, 원자재가격 상승으로 인한 분양가 상승이 지속될 경우 미분양 증가폭이 확대될 가능성도 존재
분양물량 및 미분양 증감 추이
자료: 국토교통부, 부동산114
청약경쟁률 추이
자료: 한국부동산원
분양가 추이
자료: 부동산114
부동산연구팀
KB경영연구소
총 11화
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