12억 넘었는데 지금은 6억… 서울에서 '반값' 수준이 된 아파트 어디

부동산시장에 불확실성이 커지면서 서울 아파트값이 연일 내리막길을 걷고 있습니다. 하지만 서울에서 내 집을 마련하려는 이들에겐 오히려 지금이 기회일 수 있는데요. 최고가 대비 절반가량 하락해 거래된 아파트가 어딘지 찾아봤습니다.

서울 아파트값이 20주째 내림세를 이어가고 있습니다. KB부동산 데이터허브에 따르면, 4월 첫째 주(4월 1일 기준) 서울 아파트 매매가격지수는 90.2로 전주 대비 -0.06% 하락했습니다. 이는 지난해 11월 첫째 주 0.01%로 짧은 상승을 한 이후 20주째 하락한 것입니다.

서울 아파트 거래량도 올해 들어 회복세를 보이긴 했지만 소폭 줄어든 것으로 나타났습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 서울 아파트 매매거래를 분석한 결과 2월 매매거래량은 2523건(계약일 기준)으로 1월(2583건)과 비교해 60건 감소했습니다. 지난해 12월 1840건를 기록한 이후 1월 반등했던 거래량이 한달 만에 다시 줄어든 것입니다.

전문가들은 이렇게 서울 집값이 하락하고 있는 가운데 1월 잠깐 거래량 반등이 일어난 현상에 대해 정부의 각종 규제완화가 본격화하면서 급매 위주의 거래가 늘었기 때문으로 분석합니다. 하지만 급매물이 소진된 이후 매수자들의 움직임이 둔해지며 다시 2월부터 거래량이 줄어 들고 급매물 위주의 거래 영향으로 집값은 계속 내리막을 걷고 있습니다.

서울 개별 단지별 실거래가를 살펴보면, 과거 최고가 대비 집값이 40%~50%씩 떨어진 단지도 나오고 있습니다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면, 과거 최고가 대비 50% 이상 가격 조정이 이뤄진 단지는 서울 성북구 돈암동 한신,한진(4509가구)아파트입니다. 전용 132.96㎡가 지난 2월 19일 6억원(1층)에 거래됐는데요. 이는 2022년 3월 동일 면적 15층이 12억8000만원에 팔린 것에 비해 53%(6억8000만원) 하락한 금액입니다.

강동구 암사동 선사현대(2938가구) 전용 58.68㎡도 지난 1월 31일 5억5000만원(1층)에 거래돼 종전 최고가(2021년 7월)인 11억원(22층) 대비 50%(5억5000만원) 하락했습니다.

최고가 대비 40% 이상 떨어진 단지들도 많은데요. 그 중 서대문구 남가좌동 남가좌동현대(1485가구) 전용 84.78㎡는 지난 2월 27일 2021년 9월 거래됐던 최고가(11억500만원/18층) 대비 46%(5억1000만원)가 떨어진 5억9800원(10층)에 거래됐습니다.

또한 동대문구 답십리동 신답극동(225가구) 전용 46.53㎡의 경우, 지난 1월 5억1000만원(10층)에 거래되며 종전 최고가(9억원)에 비해 3억9000만원 빠졌습니다. 이외에도 구로구 오류동 금강수목원(620가구) 전용 84.98㎡도 3월 11일 6억1000만원(1층)에 실거래돼 종전 최고가(2021년 7월)인 10억5000만원(5층) 대비 41%(4억4000만원) 하락 거래됐습니다.

이렇게 집값이 조정돼 대부분의 수요자들이 관망하고 있을 때 오히려 서울에 내 집을 마련하는 기회로 삼은 이들도 있습니다. 실제 지난 15일 한국경제가 보도한 기사에서는 30대 직장인 A씨의 사연이 소개가 됐는데요. A씨는 지난해 초 집값이 급락했을 때 성동구의 한 아파트 전용 59㎡를 매수해 집값 하락기를 내 집 마련의 기회로 활용했습니다. 

그가 매수한 아파트는 성동구 하왕십리동에 위치한 단지로, 지난 2021년 11억원까지 올랐으나 지난해 초 7억원때까지 내려갔다고 하는데요. 주변에서는 집값이 더 내려갈 것이라고 했지만 A씨는 과감하게 8억원대 초반의 가격으로 매수를 단행했다고 합니다. 이 아파트의 최근 매매가는 지난 2월 기준 9억3000만원으로 벌써 매수가 대비 1억원이 넘는 시세 변화가 발생할 가능성이 있습니다.

특히 지속해서 오르던 대출금리가 최근 연속 하락세를 보이고 있다는 점도 내 집을 마련하는데 있어 긍정적인 효과로 작용하고 있습니다. 최근 보도된 기사들에 따르면, 은행권 주택담보대출을 비롯한 변동금리를 산정하는 지표로 활용되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 세 달 연속 하락했습니다. 이에 은행 변동형 주담대 또한 안정될 것으로 보여 내 집 마련에 대한 이자 부담도 줄어들 것으로 보입니다.

위의 A씨 사례처럼 집값이 하락하는 시기가 내 집의 적기일 수 있다는 생각을 가진 수요자들이 많이 있을 것 같습니다. 하지만 A씨처럼 적극적으로 매수에 나서지 못하는 이유는 혹시나 집값이 더 떨어지지 않을까 하는 불안감 때문일 텐데요. 

그렇다면 앞으로 서울 아파트값은 어떻게 흘러갈까요? KB부동산 데이터허브에서 제공하는 부동산 심리 지수를 통해 살펴보도록 하겠습니다. 우선 서울의 매수우위지수는 4월 첫째 주(4월 1일 기준) 33.8을 기록했습니다. 100 미만일수록 매도자가 많음을 의미하는 매수우위지수가 여전히 100에서도 한참 아래 수치에 머물러 있어 여전히 매수자보다는 매도자가 많은 시장이긴 합니다만, 추이를 보면 지난해 말 이후 매수우위지수가 서서히 상승하고 있다는 것을 알 수 있습니다. 

서울 매매거래활발지수는 지난 2월 마지막 주 8.7에서 2주 연속 7.7을 기록하며 하락세를 보였는데요. 이후 3월 넷째 주 14.1, 4월 첫째 주 14.3으로 상승 중입니다. 매수우위지수처럼 100 미만일수록 한산함을 의미하는 거래활발지수도 반등 기미를 보이고 있는 것인데요. 부동산 심리를 보여주는 매수우위지수와 거래활발지수 움직임을 통해 집값이 바닥을 지나고 있는지 고민해 봐야 할 것입니다.

하락기에 내 집을 마련하려는 수요자들이라면, 바닥을 예상하고 매수에 나서는 것보다는 눈여겨보는 아파트가 원하는 가격권에 들어왔을 때 매수 타이밍을 잡는 것이 유효해 보입니다. 돌이켜보면 지난해 초 집값이 하락했던 시기가 내 집을 마련하는데 가장 좋은 매수 시점이었습니다. 이번에도 비슷할 수 있을까요? 서울에 내 집을 마련하고자 하는 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다.