"총선 이후 집값 '이렇게' 움직입니다" 전문가 3인의 하반기 부동산 대전망

최근 나오는 부동산 지표를 보면 여전히 좋지 않은 지표와 조금은 회복된 듯한 지표가 엇갈리는 모습니다. 특히 올해 들어 이뤄진 수도권 아파트 매매 중 상승 거래 비중이 절반을 넘었다는 분석과 함께 서울은 17주 만에 아파트 매매가격이 상승 전환하면서 집값이 바닥을 다진 게 아니냐는 목소리가 나오고 있는데요.

반면, 전국의 미분양 주택 수는 꾸준히 증가하고 있고 특히 서울 지역 악성 미분양이 10년 만에 500가구를 넘기면서, 이런 지표들을 감안하면 집값을 더 끌어내릴 하락 리스크가 여전히 존재한다고 보는 의견도 팽배합니다.

이런 가운데 광수네 복덕방 이광수 대표는 상반기에 감지된 거래량 상승 등 일부 지표의 회복세는 일시적일 것으로 일축합니다. 최근 서울 아파트 거래량을 전수조사해 본 결과 집값이 떨어진 지역을 중심으로 거래량이 증가한 것으로 나타났는데, 지금 시장은 집값을 올리면서 집을 구매하는 분위기가 아님을 시사하고 있습니다.

가격 조정 장에 일부 수요자가 유입되면서 일시적으로 회복세를 보이는 것 같은 착각을 일으켰으나 여전히 상승 모멘텀이 없고 전반적인 분위기는 관망세가 짙다는 판단입니다.

한편, 박정호 명지대 특임교수는 현재의 부동산 시장을 두 개의 키워드로 정의하고 있습니다. '서로 다른 분위기'와 '관망세'인데요. 일례로 과거에는 선거철마다 부동산 공약이 나오면 집값이 들썩이기 마련이었는데, 이번 총선에서는 그런 분위기가 전혀 감지되지 않았다면서 부동산 시장의 관망세가 짙어진 것을 지적합니다.

이런 분위기는 21대 대통령 선거 직전까지 이어질 것으로 전망하는데요. 다만, 미분양 지표가 말해주듯이 서울과 지방, 상급지와 하급지의 양극화 장세는 점차 심화될 것으로 보고 있습니다.

부동산경제연구소 김인만 소장은 4월 총선이 집값을 견인하지 못한 가장 큰 이유는 '1기 신도시 재건축', 'GTX 연장' 등 이미 시장에 선반영된, 기대감이 없는 부동산 공약이 대부분이었다는 점을 지적합니다. 그러면서 지금의 시장 분위기를 살펴보기 위해 서울 부동산 시장 중 가장 표본화되어 있다고 생각되는 송파구 잠실동에 직접 다녀왔다고 하는데요.

대표적인 대단지로 꼽히는 'ㅇ'아파트를 다녀온 결과 흥미로운 특징이 포착됐다고 말합니다. 'ㅇ'아파트는 2021년 최고가 27억 원을 경신한 후 2022년 1차 하락기 때 19억 원까지 하락했다가 최근 24억 원대까지 가격이 오르면서 표면적으로는 집값이 회복된 것으로 보이지만 최종 계약을 앞두고 거래가 불발되는 패턴이 반복되고 있다는 것.

3인의 전문가 모두 현재 부동산 시장이 관망세가 짙다는 데에는 이견이 없었지만 하반기 집값 전망에 대해서는 의견이 갈렸습니다. 광수네 복덕방 이광수 대표는 갈수록 집을 사려는 유효수요(투자수요)는 감소하고, 집을 팔려는 수요는 점차 증가하면서 하반기에는 집값 하락이 예상된다고 말합니다.

특히 총선 이후 부동산 정책에 대한 기대감이 확연히 줄면서 매도자가 증가하는데 일조하고 있다는 것. 앞으로 시장에 대한 실망감이 커질수록 호가를 낮춘 매물이 시장에 나올 확률이 높은데, 가격의 낙폭이 커지면 실수요자들의 거래량은 반짝 증가할 수 있지만 이것이 집값 상승으로 이어지진 않을 것이라는 판단입니다.

부동산경제연구소 김인만 소장은 집값 하락 폭이 커진다는 의견에는 반대를 표하면서 장기간 보합세를 유지할 것이라는 의견을 내놓았습니다. 총선 이후 부동산 정책에 대한 기대감은 줄었지만 그렇다고 집주인들이 호가를 내리는 분위기도 아니라면서 시장과 집주인 사이의 팽팽한 심리전은 계속될 것으로 보고 있습니다.

한편, 앞으로 부동산 시장을 요동치게 만들 변수로 금리 인하와 중동 정세를 눈여겨봐야 한다고 강조하는데요.

박정호 명지대 특임교수는 최근 금리 인하 기대감이 한풀 꺾이면서, 안정적으로 대출을 받아 집을 살 수 있는 수요자들은 견실한 업종에 종사하는 직장인들로 좁혀지는데 이마저도 금융, 건설, 미디어, 유통 업계가 구조조정을 단행하고 있어 현금 흐름에 변화가 생길 경우 급매물로 집을 던지는 매도자가 상당수 있을 것으로 예상하고 있습니다.

정리하자면 하반기 시장은 보합세를 유지하는 가운데 20-30% 낮은 가격의 급매물이 나올 가능성이 높다는 것.

어느 때보다도 혼란한 시장, 하반기 이후 집값의 향방이 궁금하다면? KB부동산TV 3자토론 편을 확인하세요. 총 4편으로 알차게 담았습니다. (3편, 4편도 곧 공개될 예정입니다^^)
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