기업형 장기임대주택 활성화한다는데... 전월세 패러다임 바뀔 수 있을까

국토교통부는 지난 3월 열린 21번째 민생토론회에서 ‘민간 주택공급 여건 개선’ 방안을 발표하고, 기업형 장기임대주택 도입 계획을 언급했습니다.

국토교통부 보도자료에 따르면, 기업형 장기임대주택이란 기업형 임대사업자가 100세대 이상의 주택을 20년 이상 임대 운영하는 민간임대주택으로, 의무임대기간 이후 매각을 전제로 운영하는 임대주택이 아닌 지속적인 임대운영을 하면서 다양한 주거서비스를 제공하는 주택을 말합니다.

이를 위해 정부는 임대료 증액 제한(5% 이내)을 완화하고 임대 기간 중 임차인 변경 시 시세 반영을 허용할 방침입니다. 또한 기금융자 한도 상향 등 지원 확대를 추진하는 한편, 세제 혜택도 부여할 예정입니다. 그리고 임대 운영 수익을 일반 국민, 임차인과 공유할 수 있도록 임대 리츠 수익 발생 시 공모를 유도해 배당 활성화도 추진합니다.

국토부가 기업형 장기임대주택 도입을 추진하는 이유는 기업 중심의 양질의 등록임대주택을 확대시켜 국민의 목돈 마련 부담을 덜고 개인간 전월세 시장의 패러다임을 바꾸기 위해섭니다.

현재 국내 주택임대시장은 60% 이상이 개인간 비제도권 전월세로 구성되어 있어 주거불안에 노출되어 있다는 게 정부의 판단입니다.

또한 공공임대, 민간등록임대와 달리 일반 전월세는 2~4년 내 비자발적인 퇴거 위험에 노출돼 있고 최근에는 역전세, 전세사기로 주거불안이 가중되고 있다는 점도 도입 이유로 언급되고 있고요. 이외에도 전세제도가 갭투기를 유발해 주기적인 부동산시장 불안을 야기한다는 점도 기업 중심으로의 임대시장 변화가 필요하다는 분석입니다.

정부는 기업형 장기임대주택이 활성화되면 좋은 품질의 주택에서 수준 높은 주거서비스를 받으며 적정한 수준의 임대료를 내고 안정적으로 거주할 수 있는 새로운 주거 선택권이 제공될 수 있을 것으로 보고 있습니다.

또한, 주택 임대차시장이 선진화되고 장기 임대주택 공급을 통한 전월세 시장의 안정, 기업들의 새로운 부가가치 창출 가능 등 주택시장 전반의 긍정적인 효과도 기대할 것으로 전망하고 있고요.

현재 국내 기업형 임대주택시장은 초기 상태로, 대부분 임대운영 후 분양전환을 하는 방식으로 운영되고 있습니다. 그러다 최근 1~2인 가구를 위한 코리빙 등 다양한 주거서비스와 지속적인 임대운영에 특화된 기업형 임대주택 모델이 등장하고 있는데요. 대표적인 사례가 KT에스테이트의 ‘리마크빌’입니다.

KT에스테이트는 KT 옛 전화국 부지를 활용해 국내 최초로 기업형 임대주택 ‘리마크빌’을 공급 중이며, 지난 2016년 '리마크빌 동대문'을 처음 오픈한 이래 영등포, 관악, 군자, 부산대연, 부산역 등 총 6곳에서 2975가구를 운영 중입니다.

임대료는 주변 시세와 비슷한 수준이지만 프라이빗 라운지, 북카페, 피트니스 등 차별화된 커뮤니티와 입주청소, 택배보관, 물품대여, 방문객 안내, 룸클리닝·세탁서비스 대행, 카쉐어링 등의 다양한 컨시어지 서비스 등을 갖추고 있습니다.

또한 세대 내 에어컨, 냉장고, 인덕션, 전자레인지, 빌트인 가구 등이 제공되고 있어 이사가 잦은 1인가구가 청년 직장인들이 부담 없이 입주할 수 있고요. 이러한 장점 때문에 가장 최근 준공된 단지를 제외하곤 공실률 1%대를 유지하고 있습니다.

현재 정부는 기업형 장기임대주택 도입을 위해 업계 공공기관 및 유관 단체들과 함께 규제 개선을 위한 사항과 지원방안 등을 논의하는 등 정책 패러다임 전환을 위해 적극 소통에 나서고 있습니다.

하지만 일각에서는 의문의 목소리도 나오고 있는데요. 건설경기가 좋지 않은 상황에서 수익성이 어느정도 보장되지 않는다면 기업의 참여를 유도하기가 쉽지 않을 것이란 이유에서입니다.

특히 전세가 아닌 월세 형태로 임대를 운영하는 것이 수익면에서 유리하다는 점을 고려하면, 국내 월세 수익률이 3%가 채 되지 않는 상황에서 5%가 넘는 대출 금리를 감당해 나가면서까지 임대주택을 운영할만한 기업이 어느 정도일지 궁금해집니다.

이에 정부에서는 기존 규제 위주의 임대주택 틀을 규제완화와 합리적 수준의 지원으로 개선해 나갈 것이라 밝혔는데요. 그 수준이 어디 정도냐에 따라 기업형 장기임대주택의 성공 여부도 결정될 것으로 보입니다.

아무쪼록 기업형 장기임대주택이 기존 임대시장의 새로운 패러다임을 가져올 대안이 되어 국민 모두 주거불안 없이 살 수 있었으면 하는 바람을 가져 봅니다.