깨끗한 등기라도 믿지 마세요~ 믿고 거래했다 집 날린 사연은

부동산을 계약하기전 반드시 확인해야 하는 것이 ‘등기사항(전부)증명서’입니다. 이 부동산의 주인은 누구인지, 또 권리관계는 어떻게 돼있는지 확인할 수 있기 때문인데요. 이러한 등기사항(전부)증명서만 믿고 거래했는데 집이 경매로 넘어가 낭패를 볼 수 있다고 하는데 왜 그럴까요?

부동산 거래에 있어 필수로 확인하는 것이 ‘등기사항(전부)증명서’입니다. 하지만 등기사항(전부)증명서만 믿고 거래했다가 심각한 금전적 피해를 보는 사건이 주기적으로 발생해 사회적 문제가 되고 있습니다.

지난 2016년 경기도 남양주시에 위치한 한 아파트를 매입한 A씨는 1년 뒤인 2017년에 법원으로부터 소장을 받았습니다. 알고 보니 이 집의 전 주인인 B씨가 실제 집주인과 사실혼 관계에 있었는데 혼인신고서를 위조한 뒤 남편을 살해하고 부동산을 상속받아 A씨에게 매매한 것입니다.

혼인신고서를 위조해 상속자의 지위를 부여받은 것이기 때문에 실제 이 아파트의 상속자는 따로 있었고, 이런 사실을 모른 채 깨끗한 등기사항(전부)증명서만 보고 거래한 A씨는 하루아침에 집을 잃게 됐습니다.

비슷한 시기에 서울 강서구 화곡동에서도 비슷한 사건이 발생했습니다. 2017년 화곡동에 있는 빌라를 대출받아 매수한 C씨는 3년 후인 2020년에 은행으로부터 소송장을 받게 됐습니다. 전집주인이 대출금을 갚지 않아 경매를 진행하겠다는 경매 통지서였는데요.

매수 당시 등기사항(전부)증명서를 확인한 결과 저당권이나 압류 같은 문제가 발견되지 않아 의아해하던 C씨는 전 주인이 등기사항(전부)증명서를 위조해 저당권을 말소했다는 사실을 알게 됐습니다. 결국 C씨는 대법원까지 가는 소송에서도 패소해 집에 대한 모든 권리를 잃고 말았습니다.

왜 등기사항(전부)증명서를 확인하고 부동산 거래를 했는데도 이러한 일이 빈번하게 일어나는 것일까요? 바로 대한민국 등기사항(전부)증명서에는 법적 공신력이 없기 때문입니다.

법적 공신력이란 법적으로 신뢰를 받을만한 능력을 의미합니다. 따라서 등기사항(전부)증명서의 법적 공신력이 없다는 것은 등기부만 믿고 거래했다 하더라도 실체적 권리관계에 부합하지 않으면 법적 효력을 얻을 수 없다는 것입니다.

위의 사례처럼 부동산을 매매할 당시 등기사항(전부)증명서에 아무런 문제가 없더라도 위조되거나 소유권자가 따로 있는 경우와 같이 실체적 권리 관계와 다르다면 재산에 대한 권리를 보호받지 못할 수 있으며, 만약 등기사항(전부)증명서로 인해 문제가 생긴다 하더라도 국가에서는 어떠한 배상도 해주지 않습니다. 오직 국가배상법에 따라 등기공무원의 과실을 전제로 한 국가배상만을 인정하고 있습니다.

그렇다면 우리나라는 왜 등기사항(전부)증명서에 법적 공신력이 없는 걸까요? 이는 일제강점기, 한국전쟁 등을 겪으며 부동산 관련 등기관계나 기록 등이 모두 분실돼 실제 권리관계와 장부내 소유자가 서로 다른 경우가 너무 많았기 때문입니다.

결국 광복 직후 민법 제정 시 등기사항(전부)증명서의 공신력을 인정하기 어렵다는 결론을 낸 것이 지금까지 유지되고 있는 것입니다.

그렇다면 등기의 공신력 관련해 다른 나라들은 어떤 태도를 갖고 있을까요?

사법정책연구원이 지난 2015년 발간한 ‘부동산 등기제도의 개선 방안에 대한 연구’ 보고서에 따르면, 등기의 공신력을 인정하고 있는 국가들은 독일을 비롯해, 오스트리아, 크로아티아, 체코, 헝가리, 스위스, 네덜란드, 덴마크, 핀란드, 노르웨이, 영국, 호주, 뉴질랜드, 아일랜드, 스코틀랜드, 중국, 대만, 미국 일부주, 캐나다, 스페인, 포르투갈, 스웨덴 등입니다.

반면, 등기의 공신력을 부정하는 나라들은 대한민국을 비롯해 그리스, 체코, 에스토니아, 프랑스, 벨기에, 룩셈부르크, 이탈리아, 아이슬란드, 일본 등이고요.

또한 각국에서 등기부 관련 피해보상제도는 어떻게 운영되고 있을까요? 앞서 언급한 것처럼 국내의 경우 등기의 법적 공신력이 없기 때문에 부동산등기를 신뢰하고 부동산 거래를 했다가 피해를 본 사람에 대한 일반적인 피해보상규정은 없고, 국가배상법에 따라 등기공무원의 과실을 전제로 한 국가배상을 인정하고 있습니다.

하지만 영국의 경우 2002년 토지등기법에 등기 오류로 인한 피해보상을 규정하고 있으며, 대만은 실권리자가 소유권을 상실하게 되는 경우에는 부당이득반환청구권 뿐만 아니라 국가기관으로서 등기업무를 맡고 있는 지정기관이 배상책임을 부담하게 하고 있습니다. 또한 미국에서는 권리를 부당하게 잃은 사람이나 등기관의 실수로 권리를 잃은 사람의 피해를 보상하기 위해 보상기금제도가 운용되고 있고요.

악의적인 등기사항(전부)증명서 사기 피해를 방지하게 위해서는 계약서에 집주인의 채무, 소유권 관련한 특약을 설정해 두는 것이 좋습니다. 집주인이 등기사항(전부)증명서를 위조해 근저당을 숨기거나 소유관계를 변경하는 등의 문제가 생긴다면 즉시 계약 해지 및 보증금을 반환하도록 하는 내용을 특약으로 설정해 놓는 것이죠. 만약 집주인이 특약 사항을 이행하지 않는다면 소송을 하는 방식으로 대응해야 합니다.

또 다른 방법으로는 부동산 권리보험을 활용하는 것입니다. 흔히 권원보험이라 불리는 부동산 권리보험은 부동산 권리 행사에 문제가 생겨 부동산 소유자나 저당권자가 입게 되는 손실을 보상해주는 보험인데요.

권원보험을 들면 부동산 등기사항(전부)증명서, 등기권리증 등 서류를 위조해 발생된 손실 또는 손해를 보상받을 수 있습니다. 보험비는 매매가 3억원 기준 약 15만원 선으로 알려져 있습니다.

지금까지 등기사항(전부)증명서만 믿고 부동산거래를 했다가 금전적 손실을 입는 사례들을 살펴보고, 등기의 공신력은 무엇인지, 관련해 다른 나라들은 어떠한 태도와 제도들을 갖추고 있는지, 그리고 마지막으로 등기 위조 등의 사기를 예방하는 방법까지 알아봤습니다.

부동산거래에 있어 등기사항(전부)증명서만 잘 살펴봐도 안전한 거래가 가능하다고 생각했던 분들에게 이번 내용은 충격이 아닐 수 없는데요. 종종 관련 사기가 벌어지고 있는 만큼 피해를 예방하는 방법을 꼭 숙지하시길 바라겠습니다.