같은 강남이라도 여긴 테남, 저긴 테북? 무슨 차이 있길래...

서울지하철 2호선 강남역 사거리에서 삼성역 삼성교에 이르는 왕복 10차선, 4km 길이의 테헤란로 주변은 대한민국의 대표적인 업무중심지구 중 한 곳입니다. 이 도로의 기존 이름은 삼릉로였다고 하는데요. 

1977년 6월 서울시와 이란의 수도 테헤란시가 도로명 교환에 합의하며 이름이 테헤란로로 바뀌었다고 합니다. 이 테헤란로를 중심으로 초고층 빌딩이 들어서고 크고 작은 기업들이 입주하면서 강남업무권역(GBD, Gangnam Business District)이 되었습니다.

강남의 문화는 테남과 테북으로 나뉜다고 해도 과언이 아닙니다. 테헤란로 남쪽에는 입시 교육의 중심인 대치동 학원가를 비롯, 도곡, 개포, 일원동에 대규모 아파트 단지가 자리하고 있습니다. 

테헤란로 북쪽은 지하철 노선을 중심으로 대규모 오피스 빌딩이 위치하며, 패션, 유흥, 엔터테인먼트를 대표하는 청담, 신사동과 압구정, 삼성, 논현동에 크고 작은 주거지역이 혼재돼 있습니다.

부동산 업계의 해석에 따르면, 테북에는 대를 잇는 부자들이 많고 테남에 비해 학벌에 크게 집착하지 않으며 SKY(서울대·고려대·연세대) 대학을 고집하기 보다는 외국 유학을 선택하는 경우가 많다고 합니다. 

반면, 테남에는 의사, 법조인, 대기업 임직원 등 전문직 종사자들이 많이 거주하고 있고 테북에 비해 상대적으로 학벌을 중요하게 생각해 사교육에 몰두한다고 합니다.

먼저 테헤란로 남쪽은 학군과 학원가를 갖춘 우수한 교육환경을 자랑하는 곳입니다. 대표적인 곳이 바로 대치동인데요. 이 곳에는 은마, 래미안대치팰리스1, 2단지, 동부센트레빌 등이 대장 아파트로 잘 알려져 있습니다. KB부동산 시세트렌드에 따르면, 1월 31일 기준 대치동 아파트의 평균 매매 시세는 32억 7,557만원로, 강남구 전체 2위입니다.

KB부동산 단지랭킹에서 인기, 시세총액, 대단지 1위는 모두 은마가 차지했습니다. 은마아파트는 1979년 8월 입주한 노후 단지임에도 주변에 학원가를 이용하기 워낙 편리해 장기간 재건축이 답보상태에 있지만 전세 거래는 매년 활발히 일어나는 단지입니다. 

게다가 서울지하철 3호선 대치역 초역세권에 평지, 양재천공원을 걸어서 이용할 수 있다는 장점도 있습니다. 최근 실거래가는 3층 전용 84㎡가 지난해 12월 29억 3,500만원에 거래됐습니다.

도곡동과 개포동, 일원동, 수서동도 대단위 아파트가 많은 곳입니다. 이 가운데 도곡동은 타워팰리스1, 2, 3차 같은 고급 주상복합 단지가 밀집돼 있는 지역입니다. 개포동도 최근 몇 년 새 재건축이 활발히 진행되면서 디에이치퍼스티어아이파크(2023년 11월 입주, 6,702가구), 개포자이프레지던스(2023년 3월 입주, 3,375가구) 등이 신축 아파트 단지로 바뀌어 분위기가 많이 달라진 지역입니다.

주거지가 많은 테남에 비해 테북은 업무지구가 많습니다. 삼성동에는 현대차 글로벌 비즈니스센터 개발이 진행되고 있고, 신사~청담동 도산대로 주변 빌딩 가격도 날로 오르고 있습니다. 테북에서 대규모 주거지역을 꼽자면 단연 압구정동입니다. 

지난 1월 31일 시세 기준 KB부동산 동별 평균 매매가에 따르면, 압구정동 아파트의 평균 시세는 52억 9,397만원으로 강남구 내 1위입니다. 삼성동은 25억 8,588만원, 청담동이 24억 9,151만원입니다.

압구정동에는 현대(신현대), 현대1~14차, 한양, 미성 아파트 등이 있습니다. 이 가운데 KB부동산 단지랭킹에서 시세총액과 대단지 순위 1위에 오른 현대(신현대)는 1982년 5월 입주한 27개 동, 1,924가구 단지입니다. 서울지하철 3호선 압구정역과 올림픽대로가 가깝고 현대백화점(압구정점) 이용이 편리합니다. 한강을 걸어서 갈 수 있고 일부 단지는 한강 조망도 가능합니다.

현대(신현대)는 전용 107㎡~183㎡ 중대형 타입 위주로 구성돼 있는데요. 전용 110㎡가 지난해 12월 51억원에 거래됐습니다. 이는 직전 거래 10월 50억원에 비해 1억원 올랐습니다.

KB부동산에는 2004년 이후 과거시세를 볼 수 있는 코너가 마련돼 있는데요. 최근 20년 동안 압구정동 현대(신현대) 전용 107㎡과 대치동 은마 전용 84㎡의 평균 매매시세 변동을 살펴봤습니다. 

2004년 1월 신현대 6억 9,500만원, 은마 7억 500만원이던 시세는 2007년 1분기까지 12억~13억원 중반으로 비슷한 수준을 형성했습니다. 2000년대 후반 들어서며 은마 가격이 신현대에 비해 더 큰 폭으로 하락하면서 신현대가 더 높은 가격을 유지하기 시작했습니다.

2017년 이후에는 재건축 추진 관련 이슈가 있거나 부동산 시장 상황에 따라 등락을 거듭하며 장기적으로 가격 상승세를 지속해 온 두 아파트는 2021년부터 격차가 벌어지기 시작해 2025년 1월 말 기준 신현대 49억원, 은마 29억원으로 20억원의 차이가 생긴 상황입니다. 이와 관련해 부동산 전문가들은 대체할 수 없는 한강 조망권 입지의 가치가 더 주목받은 것으로 해석했습니다.

오늘은 강남구를 지역에 따라 나눠 부르는 말에 대해 알아봤습니다. 테남, 테북 외에도 양재천을 기준으로 역삼, 도곡, 대치동을 ‘양북’, 개포, 일원, 수서동은 ‘양남’이라고 부르기도 하고, 구룡산, 대모산을 기준으로 일원, 수서, 개포동은 ‘산북’, 자곡, 세곡, 율현동을 ‘산남’으로 부르기도 한다니 참신한 줄임말의 세계가 흥미롭습니다.