패닉셀링, 하우스푸어 늘어난다는데… 부동산 하락기에 필요한 전략은?

주택담보대출 상환 부담을 가늠해볼 수 있는 ‘주택구입부담지수’가 역대 최고치를 경신했습니다. 주택금융연구원이 발표한 통계에 따르면, 2022년 3분기 전국 주택구입부담지수는 전분기보다 4.4 포인트 상승한 89.3을 기록하며 2004년 관련 지수를 집계한 이래 역대 최고치를 경신했습니다.

주택구입부담지수는 중간소득 가구가 대출을 받아 중간가격 주택을 구입할 때 상환 부담을 나타내는 지표로 지수가 높을수록 상환 부담이 크다는 것을 의미하는데요. 지수가 100이면 주담대 상환으로 가구소득의 25%를 부담하는 것을 뜻합니다.

특히 2022년 3분기 서울의 주택구입부담지수는 214.6을 기록하며 2017년 1분기(103.6)대비 2배가 넘는 수치를 보였습니다. 그만큼 서울 지역 주담대 차주의 상환 부담이 높아지는 상황인데요. 이러한 현상이 나타나는 이유는 집값 하락과 더불어 상승하는 기준금리로 인해 대출 이자가 늘면서 빚 부담이 증가됐기 때문으로 풀이됩니다.

위 통계에 따르면, 현재 서울 지역에서는 소득의 54%를 주택담보대출 원리금 상환에 쓰고 있습니다. 통계청에서 발표한 서울의 월 평균 급여액이 408만2,853원인 것을 감안하면, 220만원가량을 주택담보대출 상환에 쓰고 있는 셈입니다.

이러한 현상을 대변하듯, 지난 부동산 호황기에 2030세대 ‘영끌족’의 패닉바잉이 집중됐던 서울 ‘노·도·강(노원·도봉·강북구)’은 어쩔 수 없이 주택을 처분하는 패닉셀링 현상까지 벌어지고 있습니다. 특히 노원구는 지난 2021년에 주택을 매수한 사람들 가운데 2030세대 비율이 49.3%나 될 정도로 젊은 세대들의 매수가 집중된 곳인데요. 결국 이 지역들의 주택 가격은 급격하게 하락하고 있는 모습이죠.

실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 노원구 상계동에 위치한 ‘포레나 노원’의 전용면적 59㎡은 지난 11월, 7억7,000만원에 거래되면서 직전 거래(9억8,000만원) 대비 2억1,700만원 하락한 가격에 거래됐는데요. 도봉구에 위치한 ‘동아청솔’의 전용면적 84㎡ 역시 지난 7월, 10억원에 거래되면서 최고가(11억9,900만원) 대비 1억9,900만원 하락한 가격으로 거래되고 있는 상황입니다.

상대적으로 높은 집값을 자랑하는 강남 지역도 상황은 다르지 않습니다.송파구에 위치한 ‘헬리오시티’는 최근 매입 가격보다 낮춰 파는 손절매가 잇따르고 있습니다. 중계업계에 따르면 지난 12월, 17억5,000만원(전용면적 84㎡)에 거래된 매물은 5개월 전에 매도자가 20억7,000만원에 매수한 매물인 것으로 알려졌습니다. 단 5개월 사이에 3억2,000만원의 손해를 보고 처분한 셈입니다.

같은 단지에서 작년 12월, 17억6,500만원에 거래된 매물 역시 매도자가 지난해 5월경 21억5,000만원에 매수했던 것으로 알려졌죠. 두 집 모두 많게는 10억원이 넘는 대출을 끼고 있었으며, 매도자 중 1명은 20대인 것으로 알려졌습니다.

그렇다면 우리는 부동산 하락기인 현 상황에서 어떻게 시장을 바라봐야 할까요? 먼저 무주택자인 분들은 ‘영끌’을 통한 주택 매수는 잠시 멈춰야 합니다. 기준 금리로 인해 대출이자 부담이 높아진 만큼 자신이 보유한 자산과 향후 계획에 맞는 집을 선택해야 하는데요.

따라서 무주택자 분들은 청약에 집중해 보는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 부동산 시장이 본격적인 침체기에 접어들면서 정부가 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 각종 규제 완화에 나서고 있습니다. 청약제도 역시 개편됐는데요.올해부터 무순위 청약 거주 지역 요건이 폐지됩니다.
즉 무주택자라면 어느 지역이든 청약에 도전할 수 있는 것이죠. 그동안 거주지역 요건 때문에 내가 원하던 지역에 청약하지 못했다면, 이 기회에 청약을 준비하는 것도 좋은 방법입니다.

또한 가격 조정이 크게 일어난 지역을 집중적으로 분석해 보는 자세가 필요합니다. 가령 노·도·강처럼 집값이 2020년 이전 수준으로 돌아온 지역이라면, 관심을 갖고 급매 위주의 매물을 공략해 보는 것이 좋습니다.무작정 현금만 보유하고 집값이 더 떨어지길 바라는 것이 항상 유리할 수는 없습니다. 아무도 집값의 최저점은 예측할 수 없기 때문입니다. 따라서 자신이 판단하기에 적합한 가격대에 매물이 나왔다면, 무주택자는 매수를 고려해봐야 합니다.

1주택자라면 상급지로 갈아타는 것도 하나의 전략이 될 수 있습니다. 부동산 하락기 일수록 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 현상이 강화되고 있습니다. 따라서 양도세 비과세 혜택이 가능한 조건이라면, 지금 보유한 아파트보다 상급지로 이동하는 것이 좋은 기회가 될 것입니다. 단 상급지로 갈아탈 매물은 반드시 ‘급매’여야 한다는 것을 잊지 마시길 바랍니다.

마지막으로 다주택자는 자신의 포트폴리오를 한 번쯤 점검해야 할 시기라고 판단됩니다. 현재 한시적으로 유예 중인 다주택자에 대한 양도세 중과 배제는 내년 5월까지 이어질 예정이며, 최대 30%의 장기보유 특별공제까지 받을 수 있는데요. 따라서 이미 충분한 수익을 달성한 매물이라면, 양도세 중과가 배제된 현 시점에서 정리하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.