무주택자가 불안한 하락장에서 내 집 마련 성공하려면? (Feat. 부동산 생애 주기)

주택담보대출 금리가 높아진 요즘, 무주택자에게 원리금 부담은 더 이상 남 얘기가 아닙니다. 이제는 실거주 마련을 위해 무조건 집을 사야한다고 말할 때는 지났다고 말할 수 있습니다. 하지만 그렇다고 집값이 하락할 때까지 사지 말라고 하는 것은 정답일까요? 당연히 ‘NO’입니다.

대구 부동산 시장을 예로 들어보겠습니다. 지난 1년 동안, 대구는 미분양도 많고 집값도 꾸준하게 하락하고 있는 지역입니다. 그런데 이렇게 집값이 떨어진 지역들도 매수세가 증가하진 않았습니다. 눈에 띄는 하락장이 찾아왔음에도 불구하고요.

그 이유는 아주 단순합니다. 부동산 시장은 ‘군중 심리’가 밀접하게 연관돼 있기 때문입니다. 사람들은 시장에 매물이 없어 가격이 비싸지면, 더 비싼 값을 지불하고서라도 물건을 구하려 듭니다. 하지만 갑자기 물건이 쌓이기 시작하면, 언제 그랬냐는 듯이 관망하기 시작합니다. 설령 더 좋은 물건이 값싼 가격에 나와도 말이죠. 그러다가 또다시 물건이 점차 감소되는 추세를 보이면, 그제서야 급하게 다시 매물을 찾는 것을 반복합니다.

따라서 요즘 같은 시기에는 내 집 마련의 이유를 시장의 흐름에서 찾기보다는 ‘나의 일상’에서 찾는 것이 효과적일 수 있습니다. 가령 ‘생애주기’를 활용한 부동산 매수법처럼 말입니다.

부동산은 상승과 하락이 분명하게 반복되는 시장을 보유하고 있습니다. 영원한 상승, 영원한 하락도 없습니다. 하지만 부동산 시장은 대개 하락과 보합세를 유지하다가 단기간 급등하는 경우가 많습니다. 즉 상승기와 정확히 맞물려 내 집 마련을 하는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다.

따라서 ‘생애 주기’에 맞춰 내 집 마련을 시도한다면, 적어도 집값이 하락하는 것에 대한 불안감으로부터 자유로운 매수가 가능할 것입니다. 가령 결혼을 앞뒀을 때, 자녀가 유치원에 들어가거나 초등학교 고학년으로 올라가는 경우에 집을 산다면 시장 분위기에 휩쓸리지 않고 빠른 결정을 내릴 수 있을 테니까요.

결국 생애주기에 맞춘 부동산 매수법은 주택 보유 과정에서 일어나는 수많은 정책 변화와 잡다한 외부 소음 등으로부터 심리적 안정감을 줍니다. 온전히 내가 집이 필요해서 샀기 때문이죠. 이는 곧 부동산을 장기 보유할 수 있는 원동력이 되는데요. 가령 자녀의 학업을 뒷바라지하다 보면, 수십년은 찰나의 순간처럼 지나갑니다. 그러다 보면, 설령 하락장에 주택을 구입했다 하더라도 어느새 상승장이 우리를 찾아오게 될 것입니다.

‘생애 주기’를 활용한 부동산 매수법에도 몇 가지 조건이 있습니다. 먼저 내가 살(Buy) 수 있는 집을 골라야 합니다. 대개 첫 집은 무리를 해서라도 최대한 좋은 집을 매수해야 한다는 얘기가 많습니다. 하지만 요즘처럼 금리로 인한 이자 부담이 큰 시기에는 자신의 자산 규모에 알맞은 주택을 선택해야 합니다. 내 자산으로 충분히 구매할 수 있는 주택을 선택해야 하락장이 와도 버틸 수 있습니다.

두 번째도 내가 살(Live) 수 있는 집을 선택해야 합니다. 내가 살고 싶은 집에 살면서 시장의 사이클을 이겨내는 것과 실거주하지 못하는 집을 보유한 채로 시장에 맞서는 것은 난이도가 다릅니다. 내가 직접 실거주하고 있다면 하락장이 와도 굳건하게 버틸 수 있으나, 보유만 하고 있는 집은 더 하락하기 전에 매도해야 하는 것은 아닌지 고민에 휩싸일 가능성이 높습니다.

마지막은 내가 매수를 한 시점이 항상 ‘최고점’이라는 보수적인 마음가짐으로 금융 계획을 세워야 합니다. 앞서 언급했듯이 집값의 최고점과 최저점은 그 누구도 예측할 수 없습니다. 따라서 애초에 최고점에 매수했다고 생각하는 것이 시장을 이겨낼 수 있는 방법입니다. 항상 최고점에서 매수했다고 생각하면 실제로 가격이 하락하더라도 어느 정도 대처할 수 있는 준비가 되어 있을 것이고, 반대로 가격이 상승한다면 그것 또한 좋은 일이 되니까요.

지금까지 불안한 하락장에서 무주택자 분들이 내 집 마련에 성공할 수 있는 소소한 방법을 알려드렸는데요. 부동산 시장에서 100% 옳은 답은 없습니다. 따라서 시장을 예측하고 이기려 하기 보다는 자신이 주택이 진정으로 필요한 시점에 매수를 고려해 보는 것이 가장 좋은 방법이라고 생각됩니다.