공동주택 공시가격 역대급 하락, 부동산 시장 영향은?

공시가격이란 매년 정부가 전국 대표적인 토지와 건물 가격을 조사해 공시하는 가격을 말합니다. 토지는 공시지가, 주택은 공시가격이라고 하는데요. 이 공동주택 공시가격이 지난해 대비 18.6%나 하락했습니다.

이는 2005년 공시가격이 도입된 이후 가장 큰 폭으로 하락한 것인데요. 전년대비 하락도 2014년 이후 10년 만입니다. 이는 금리가 오르면서 집값이 하락한데다 지난해 11월 공시가격 현실화 계획에 따라 현실화율을 2020년 수준으로 수정했기 때문입니다.

지역별로 살펴보면, 전국에서 세종시가 가장 많이 떨어졌는데요. 지난해 대비 30.6% 하락했습니다. 세종시는 2021년 공시가격이 70% 이상 올랐던 곳인데요. 하지만 2022년에는 전국에서 유일하게 공시가격이 하락(-4.5%)했고, 올해는 낙폭이 더욱 커졌습니다.

이후 인천 -24.0%, 경기 -22.2%, 대구 -22.0%도 공시가격 하락률이 큰 지역입니다. 인천과 경기도는 3기 신도시 개발과 GTX 교통 호재로 2021년 집값이 크게 올랐던 곳인데요. 지난해 공시가격이 각각 29.3%, 23.1% 올랐지만, 올해 20%대 하락을 보이면서 그동안의 상승분을 대부분 반납한 수준이 됐습니다.

서울 공시가격도 전년 대비 17.3% 하락했습니다. 25개구 중 송파구가 가장 많이 하락한 -23.2%를 기록했고, 노원구 -23.1%, 동대문구 -21.9%, 강동구 -21.9% 순입니다.

공시가격 변동은 부동산을 보유하고 있으면 매년 내야하는 재산세와 종부세에 영향을 미치는데요. 이 보유세 부담이 전보다 줄어들 것으로 보입니다. 이렇게 세 부담이 줄어들 것으로 예상하는 이유는 종부세 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로, 1주택자는 11억원에서 12억원으로 상향 조정됐기 때문입니다.

여기에 지난해 공정시장가액 비율이 하향 조정됐는데요. 재산세는 60%에서 45%로, 종부세는 95%에서 60%로 조정됐습니다. 앞으로 이 공정시장가액비율은 재산세는 4월, 종부세는 상반기 중 다시 정해질 예정입니다. 2023년 공시가격 현실화율도 71.5%에서 2020년 수준인 69.0%로 떨어집니다.

국토부는 공시가격 하락과 종부세 세제개편(2022년), 재산세 공정시장가액 비율 인하(2023년)로 보유세 부담은 2020년과 비교해 20% 정도 줄어들 것으로 예상했습니다. 국토부가 공정시장가액비율을 2022년과 동일한 재산세 45%, 종부세 60%를 적용해 올해 공시가격별 예상 보유세를 계산, 발표했는데요.

2022년 공시가격이 15억원인 주택을 보유한 1세대 1주택자의 보유세를 403만4,000원으로 계산했습니다. 만약 이 주택의 2023년 공시가격이 12억5,000만원으로 내려간다면, 보유세는 280만2,000원으로 줄어듭니다. 물론 이때 개별 세부담 수준은 공정시장가액비율과 공제금액, 세율 등에 따라 달라질 수 있습니다.

공시가격이 8억원인 주택의 경우, 종부세 기본공제액이 상향 조정돼 종부세는 과세되지 않고 2023년 재산세를 125만2,000원으로 예상했습니다. 이는 2020년에 비하면 29.5%, 2022년의 38.5% 줄어든 금액입니다(공정시장가액비율 지난해와 동일하다고 가정).

공시가격이 하락하면 보유세 감소 외에도 건강보험료와 부동산 등기 시 부담하는 국민주택채권 매입액이 줄어들 수 있습니다. 기초생활보장이나 국가장학금, 근로장려금 수혜 대상은 늘어납니다. 그렇다면 부동산 시장에도 영향을 미칠까요?

공시가격이 낮아질수록 보유세가 적게 부과되는데요. 일부에서는 집값이 회복되는데 직접적인 영향을 주기보다는 세부담이 줄어 실수요자들이 주택 매입 장벽이 낮아지면 주택 시장 연착륙에 도움이 될 것으로 보는 시각도 있습니다.

그러나 전문가들은 주택 거래량이 회복되는데 제한적인 영향을 미칠 것으로 전망했습니다. 고금리 기조가 워낙 강한데다 앞으로 가격이 더 하락할 것이라는 기대심리가 팽배하기 때문입니다. 다만 고가주택에 대한 세부담이 줄면, 갈아타기 및 투자 수요가 늘어날 수 있는데요. 다주택자의 경우 매도가격을 상향 조정하거나 급매물을 회수할 가능성도 점쳐지고 있습니다.

오히려 상급지로 갈아타거나 지방에서 수도권으로 원정 매입에 나서는 등 지역별 양극화로 나타날 수 있습니다. 또한 다세대나 연립주택의 경우에는 공시가격이 낮아지면 HUG의 전세보증금 반환 보증 규모가 줄어 세입자의 보험 갱신이 어려워질 수 있고 전셋값은 더 하락할 수 있다고 경고하기도 했습니다.

국토부는 3월 23일부터 4월 11일까지 열람 및 의견을 받아 4월 28일 공동주택 공시가격을 결정‧공시하게 됩니다. 이후 5월29일까지 이의신청을 받고, 6월 말 최종 조정·공시됩니다.