중위소득가구가 서울에서 구입 가능한 아파트는 100채 중 3채?

주택구입물량지수는 전체 주택 중 중위소득 가구가 구입할 수 있는 주택 비율로 지역별 주택구입가능물량을 나타내는 지수입니다.

수치가 높을(낮을)수록 중위소득 가구가 구입 가능한 주택물량이 많다(적다)는 의미로, 100은 중위소득 가구가 100% 구입이 가능하다는 것을 의미합니다.

한국주택금융공사의 주택금융통계시스템에 따르면, 지난해 전국의 주택구입물량지수는 47.0으로 집계됐습니다. 전년(44.6)과 비교해 2.4포인트 상승했지만 2년 연속 50을 밑도는 수치입니다.

지역별로 살펴보면, 지난해 서울 주택구입물량지수는 3.0으로 전국에서 가장 낮았습니다. 이는 서울의 중위소득 가구가 서울에서 살 수 있는 아파트가 100채 중 3채에 불과하다는 의미입니다.

10년 전인 2012년만해도 서울의 주택구입물량지수는 32.5로 30이 넘었는데 10년만에 10분의 1 수준으로 줄었습니다. 소득보다 집값 상승이 가팔라지면서 서울시민의 내집마련이 점점 더 힘들어지고 있는 셈입니다.

두번째로 주택구입물량지수가 낮은 곳은 33.5의 경기도였으며, 인천(39.7), 부산(44.6), 제주(47.4) 등도 중위소득 가구가 구입 가능한 주택이 절반도 채 되지 않는 것으로 나타났습니다.

반면, 충북(75.5), 경남(75.9), 전북(77.1), 강원(78.2), 충남(78.8), 전남(84.2), 경북(85.7) 등은 상대적으로 서민들의 집 구매 부담이 타 지역대비 적은 것으로 확인되고 있습니다.

KB부동산에서도 주택구입물량지수와 비슷한 ‘주택구입잠재력지수’를 발표하고 있습니다.

주택구입잠재력지수란 중위 소득의 가구가 금융기관의 대출을 받아 주택을 구입한다고 가정할 경우, 지역 내 주택 중 경제능력(소득, 자산 등)의 제약 속에서 구입 가능한 주택 재고량을 알 수 있는 지표입니다.

즉, 주택구입잠재력지수가 50이면, 해당지역 내 아파트 재고수의 가격별 하위 50% 범위 내 주택을 구입할 수 있음을 의미하며, 지수가 상승하면 주택구입능력(잠재력)이 증가한다는 것을 뜻합니다.

KB부동산 시계열 자료에 따르면, 올 1분기 서울 주택구입잠재력지수는 4.1로 집계됐습니다. 4.1이라는 것은 올 1분기 기준으로 서울 중위소득 가구가 대출까지 활용해 살 수 있는 서울 내 아파트가 전체 물량의 4.1%라는 것입니다.

전분기(2.3)보다는 다소 높아졌으나 여전히 낮은 수준입니다. 앞서 살펴본 주택구입물량지수와도 크게 차이가 없네요. 서울 아파트값이 떨어졌다고는 하나 일반 서민이 구입하기에는 여전히 높은 수준이란 점을 다시 한번 확인할 수 있습니다.

경기와 인천은 어떨까요? 올 1분기 경기도와 인천의 주택구입잠재력지수는 각각 34.1, 51.2로 집계됐습니다. 전분기 대비 각각 9.6포인트, 11.8포인트 오르며 2021년 3분기 수준으로 반등했습니다. 서울보다 높고, 전분기 대비 상승하긴 했지만 과거 수치와 비교하면 여전히 낮은 수준입니다.

중위소득 가구가 서울에서 내집마련이 쉽지 않다는 것은 KB부동산의 또 다른 지표로도 확인이 가능합니다.

바로 주택가격 및 소득분위별 PIR(Price to income ratio/연소득대비 주택가격비율)인데요. 주택가격과 가구소득을 각각 1분위에서 5분위까지 분류해 총 25개의 PIR로 산정이 됩니다.

KB부동산 시계열 자료에 따르면, 지난 3월 서울의 PIR은 KB부동산 중위 소득을 의미하는 3분위 소득과 중간 가격대인 3분위 아파트가격일 때 10.8로 나타났습니다.

이는 서울의 중위소득 가구가 서울에서 중간 가격대의 아파트를 사려면 월급을 한 푼도 쓰지 않고 10년 8개월을 모아야 한다는 의미입니다. 서민들에겐 여전히 버거운 수준이죠. 참고로 역대 수치가 가장 높았던 때는 2021년 12월로, 19를 기록한 바 있습니다

전국 PIR은 어떨까요? 3월 기준 전국 PIR은 4.9로 1년 전(7.3)보다 2.4년 감소했습니다. 참고로 5년 전 PIR은 5.7, 10년 수치는 4.8로 현재 전국 아파트의 PIR은 부담은 예나 지금이나 큰 차이가 없어 보이네요.

지금까지 주택구입물량지수, 주택구입잠재력지수, PIR 등을 활용해 서울 아파트를 중심으로 내집 마련 부담 정도를 확인해 봤습니다. 소득이 주택 구매력과 연관이 있는 만큼 현 시장상황을 파악하는데 있어서도 도움이 될 수 있는데요.

서울 아파트의 경우 지난해에 비해 PIR은 큰 폭으로 하락하는 대신 주택구입물량지수, 주택구입 잠재력지수 등은 소폭 상승했습니다.

지난해에 비해 서울에서 내집마련하기 좋은 분위기는 맞지만 중산층들에게 있어 서울 아파트는 여전히 부담스러운 가격대임은 틀림없습니다.

특히 최근 들어 서울 아파트값은 바닥을 찍고 반등하고 있는 상황에서 여러 지표들이 개선되고 있어 지금이 서울에서 내집을 마련하는데 좋은 시기가 아닐까 생각하시는 분들도 계실 것 같습니다.

하지만 한국은행이 지난 8월 발간한 ‘통화신용정책 보고서’를 통해 현재 집값이 소득 수준에 비해 고평가됐다고 진단하고 있는 것처럼 소득을 고려하지 않은 무리한 투자는 자칫 위험에 노출될 수 있음을 염두에 두셔야 하겠습니다.