규제 풀리자 분양권 거래 '쑤욱'... 갓성비 분양권 어디?

정부의 부동산 규제 완화 조치로 지난해 9월 수도권 일부와 세종을 제외한 전 지역이 규제지역에서 해제된데 이어 올해 초에는 강남3구와 용산구를 제외한 나머지 지역이 모두 규제에서 풀렸습니다.

이에 따라 지난 4월 7일부터 수도권에서 공공택지 또는 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함된 과밀억제권역은 1년, 나머지 지역은 6개월로 완화됐습니다.

비수도권에서는 최장 5년까지 적용됐던 공공택지 또는 규제지역 전매제한이 1년으로, 광역시는 6개월로 단축됐으며, 나머지 지역은 분양권 전매제한이 폐지됐습니다.

이 규정은 소급 적용돼 기존 분양단지도 완화된 전매제한이 적용됩니다.

부동산R114에 따르면, 정부의 이번 조치로 수도권에서 전매제한이 풀린 주택은 약 120개 단지 12만여 채에 이르는 것으로 전망되고 있습니다.

특히 서울의 경우 지난 2017년에 발표된 6·19대책으로 입주시까지 전매가 금지된 이후 6년만에 분양권 전매시장이 열린 것입니다.

상황이 이렇다 보니 서울을 비롯해 경기지역 분양권 거래량이 지난해에 비해 큰 폭으로 늘었습니다.

연합뉴스와 부동산R114가 국토교통부 실거래가 공개시스템에 공개된 분양권 거래 내역을 분석한 결과에 따르면, 올해 상반기 전국에서 거래된 분양권 거래 건수(해제거래 제외)는 총 2만1454건으로 작년 하반기(1만2692건)에 비해 69% 늘어났습니다.

특히 수도권 분양권 거래량은 6654건으로 작년 하반기(3224건)의 2배가 넘게 증가했고요.

분양권 거래가 활발해지면서 프리미엄도 높게 형성되고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 동대문구 전농동에 위치한 ‘롯데캐슬 SKY-L65’ 전용 84.97㎡ 분양권은 지난 6월 중개거래로 15억112만원에 거래됐습니다.

2019년 7월 분양 당시 전용 84㎡ 분양가가 8억4620만원~10억8470만원이었는데, 최고 분양가를 기준으로 해도 4억원 이상 웃돈이 붙은 것입니다.

부산 동래구 온천동 ‘래미안 포레스티지’ 84.99㎡ 분양권 또한 지난달 8억7064만원에 거래됐는데요. 최고 분양가가 7억4900만원임을 감안할 때 약 1억원에 달하는 프리미엄이 붙어 손바뀜 됐습니다.

조합원 매물인 입주권도 일반 분양가 대비 수억원씩 가격이 상승해 거래되고 있습니다.

일례로, 지난달 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’ 전용 84.99㎡ 입주권이 19억510만원에 거래됐는데요. 분양 당시 전용 84㎡ 분양가가 12억3600만~13억2040만원이었지만 웃돈이 5억원이 넘게 붙어 거래된 것입니다.

정부의 규제완화로 거래할 수 있는 분양권이 늘면서 이번 기회에 내 집 마련을 해볼까 하는 분들이 많을 것 같습니다. 특히 청약 가점이 낮아 인기 지역 내 분양을 받기 어려운 분들이라면 분양권에 관심을 둘 만한데요.

우선 서울에서는 입주물량이 많은 은평구 수색동 내 분양권 및 입주권을 노려볼 만합니다. 'DMC파인시티자이', 'DMC아트포레자이', 'DMC SK뷰아이파크포레' 등 3개 아파트 입주가 7월 말부터 진행됐거든요.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 전용 84㎡ 기준으로 'DMC SK뷰아이파크포레’ 입주권 최근 실거래가는 10억8000만원(7월), 'DMC아트포레자이 11억원(6월), 'DMC파인시티자이 10억8500원(5월)로 집계됐습니다.

분양가보다 수억원이 상승한 가격이긴 하지만 인근 단지 시세와 비교했을 때 실거래가 차이가 거의 없어 비슷한 가격으로 새아파트의 장점을 누릴 수 있습니다.

경기도에서는 정비사업으로 새아파트가 들어서는 광명시 내 매물들이 주목을 받고 있습니다.

특히 최근 광명시에서 분양한 ‘광명센트럴아이파크’ 분양가격이 전용 84㎡ 기준으로 13억원에 육박하면서 기존 단지 분양권을 매수하는 것이 오히려 더 저렴하다는 계산이 나오고 있기 때문입니다.

실제 경기도 광명시 철산동 ‘철산자이 더 헤리티지’ 전용 84.98㎡ 입주권은 지난 3월 10억1519만원에 거래됐습니다. 지난달 8억2824만원에 거래된 전용 59.93㎡도 최고 분양가(8억1000만원)과 비교하면 프리미엄도 많이 붙진 않은 상태입니다.

광명동 ‘광명 제10R구역 호반써밋 그랜드 에비뉴’ 전용 59.8㎡ 입주권도 지난달 6억6500만원에 거래됐는데 분양가(6억6900만원~6억8200만원)과 비교하면 오히려 더 낮은 금액으로 거래가 이뤄진 것입니다.

지금까지 수도권을 중심으로 분양권시장 동향을 살펴보고, 가성비 좋은 분양권∙입주권 매물 단지에 대해서도 소개해 드려봤는데요. 마지막으로 분양권 거래 시 주의할 점을 알아보겠습니다.

인기지역의 경우 매수자가 다운계약이나 양도세 매수자 부담거래를 강요 받을 수 있는데요.

우선 다운계약은 부동산 거래시 양도소득세를 덜 내기 위해 실제 거래 가격보다 낮은 가격으로 계약하는 이중 계약을 말합니다. 이러한 다운계약은 불법행위에 해당되기 때문에 주의해야 합니다.

양도세 매수자 부담거래는 매도자가 내야할 양도세가 높은 경우 매수자가 일부 또는 전부를 대신 부담하는 방법을 말하는데요. 다운계약과 달리 합법이긴 합니다만 매수 금액이 예상보다 높아질 수 있어 잘 따져봐야 합니다.

또한 매수자는 분양권 시세 및 거래를 할 때 한 곳만 알아보는 것 보다는 여러 중개업소를 돌아보는 것이 좋은데요. 보유 매물에 따라 프리미엄이 천차만별일 수 있고, 온라인 등에 올리지 않은 독점 매물들이 존재할 수 있기 때문입니다.

비슷한 입지라면 중도금 무이자나 이자 후불제를 제공하는 단지를 고르는 편이 자금 부담 측면에서 유리합니다.

그리고 수도권 분양가상한제 아파트의 경우 전매제한은 풀렸지만 실거주 의무 폐지는 아직 시행이 확정되지 않았다는 점도 주의해야 할 내용입니다.

자금이 부족해 분양권 매수 후 전세를 놓으려고 했는데 실거주 의무가 있을 경우 낭패를 볼 수 있기 때문입니다.