올해 부동산 시장, 어떤 전략 짜야 할까? 전문가가 콕 짚어 드립니다

금융위원회에 따르면 한국의 부동산 PF대출이 133조 1천억원이라고 합니다. PF대출 문제는 얼마나 심각한 상황일까요? 이광수 대표는 부동산 PF가 심각한 이유를 분양 30% 이상이 미착공 된 것과 대출금리가 10%대로 높기 때문으로 보았습니다. 과거 미분양이 많았던 2008년이 16만5천여 가구였는데요. 이때 부동산PF 대출이 80조원이었습니다. 현재 땅값 상승을 고려하더라도 130조원은 매우 많은 것으로 과거와 비교했을 때 양적인 면에서도 많아졌지만 질적인 면에서도 큰 문제라고 지적했습니다.

김광석 교수는 PF부실 문제가 불러올 현상으로 주택 공급이 줄고 금리 인하의 요인이 될 수 있다는 점을 꼽았습니다. 또한 PF부실이 집값 상승을 야기할 수 있다고 경고했습니다. 김인만 소장은 지금 분위기라면 미분양이 다시 늘어날 가능성이 높다고 보았는데요. 인플레이션, 금리 인하, 미분양 모두 단 시일에 해결될 수 있는 것이 아니기 때문입니다. 따라서 지방 미분양을 소진하는데 정부의 정책이 집중돼야 한다고 강조했습니다.

그렇다면 해결 방안은 있을까요? 이광수 대표는 땅을 비싸게 샀기 때문으로 원인을 분석하고, 이를 경·공매 해 청산하는 방법으로 문제를 해결해야 한다고 말했습니다. 정책으로 문제를 해결하기엔 근원적인 한계가 있다고 지적했습니다. 반면 김광석 대표는 정부의 정책 방향이 금리를 다시 떨어뜨리고 집값이 상승세로 전환시켜 비수도권 미분양 주택을 해소하는 국면으로 유도할 것으로 전망했습니다.

미국의 소비자 물가가 어느 정도 잡히면서 미 기준 금리가 동결 혹은 인하할 것이라는 예상들이 부각되고 있는데요. 전문가분들은 금리 움직임에 대해 어떻게 전망했을까요?

김인만 소장은 올해 미국 금리가 인하하더라도 한국이 바로 금리를 내리기는 쉽지 않다고 보았습니다. 이광수 대표는 금리가 인하되면 실망감과 불확실성이 커지면서 자산 시장도 하락할 것이고, 금리가 올라도 그 충격에 따라 자산 시장은 하락할 것으로 내다봤습니다. 금리가 오르든 내리든 자산 시장에는 하락 이슈 밖에 없다고 보았습니다.

김광석 교수는 금리 결정이 세 가지 목표를 갖고 있기 때문에 그렇다고 설명했는데요. 첫 번째 물가 안정, 두 번째 경기 안정, 세 번째 금융 안정 목표입니다. 기준 금리를 실제 인하하는 시기는 올해 4분기 정도가 될 것으로 예상했습니다. 금리가 인하된다면 어느 정도 수준이 될지에 대한 질문에, 물가가 안정화되는 수순이라면 금리를 시험하는 마인드로 천천히 인하할 것으로 예상했습니다. 금리 인하를 한 번 했다가 마치 ‘집 사도 돼’, ‘기업이 투자 규모를 늘려도 돼’라는 신호로 해석될 수 있기 때문입니다.

올해 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자라면 어떤 것에 관심을 가져야 할까요? 이광수 대표는 서두를 필요는 없지만 집값 하락폭이 커질수록 내 집 마련에 대한 계획을 구체적으로 세우기를 추천했습니다. 가장 좋은 시점은 평균 가격이 많이 떨어졌을 때, 거래량이 추세적으로 증가할 때가 좋고 거래량 추이를 지켜보는 것이 좋다고 말했습니다.

김광석 교수는 집값이 상승하거나 하락할 때, 그리고 이 상황에서 집을 샀을 때와 안 샀을 때의 효능감을 잘 판단해 오류를 최소화하는 의사결정을 내려야 한다고 강조했습니다.

김인만 소장은 전세 시장에 대해서 설명했는데요. 아파트 매매 시장이 주춤하면서 전세로 수요가 유입되고 있어 역전세 시장은 끝났다고 보았습니다. 그리고 전세로 살고 있다면 반드시 내 집 마련 전략을 고민하고 언제 사야 될지 끊임없이 지켜봐야 한다고 강조했습니다. 하지만 이광수 대표는 최근 20억원짜리 아파트 시세가 16억원으로 하락한 최근의 예를 들어 내 집 마련이 무조건 전세 거주보다 나은 것은 아닐 수 있다고 반론을 펼쳤습니다.

그럼 마지막으로 3인의 부동산 전문가가 추천하는 지역을 알아보겠습니다. 이광수 대표는 가격이 많이 빠진 곳이 좋은 곳이라고 보았습니다. 최근 하락을 많이 했던 곳은 그동안 그만큼의 가치를 인정 받다 떨어진 것이라고 보고, 앞으로 올라갈 가능성이 남아있다고 보았습니다. 따라서 관심 단지를 10개 정도 정한 후 최근 가격이 많이 떨어진 곳을 마련하라고 말했습니다.

김광석 교수는 지금까지 많이 올랐어도 앞으로 더 오를 것 같은 곳이 내 집 마련 해야 할 지역이라고 말했습니다. 특히 2024년 부동산 정책 기조 중에는 신도시 건설이 있을 것으로 내다보고 내 집 마련 관점에서 수도권 신도시 예정지 위주로 참고하기 바란다고 전했습니다. 김인만 소장은 정부의 규제 변화를 관심있게 지켜보고 최고가 대비 하락폭이 컸던 지역, 3기 신도시나 교통 호재가 있는 지역 위주로 살펴봐야 한다고 말했습니다.

오늘은 국내 부동산 전문가 세 분을 모시고 2024년 부동산 전망과 대응 전략에 대한 다양한 의견을 들어봤습니다. 올해 부동산 시장에 대응하기 위한 전략을 짜는데 도움이 됐기를 바랍니다.