반의 반만 가져도 집 한 채 나와? 상가 지분 쪼개기 앞으로는...

상가 지분 쪼개기는 재건축 아파트의 신규 입주권을 받기 위해 상가 지분을 분할하는 것을 말합니다. 상가 지분을 갖고 있는데 아파트를 분양 받을 수 있다는 것이 언뜻 이해가 안 갈 수 있는데요. 상황은 이렇습니다.

재건축 사업장은 아파트와 상가 조합원으로 나눠지는데 재건축이 되면 아파트 조합원은 아파트를, 상가 소유자는 상가를 분양 받는 것이 일반적입니다. 그런데 만약 조합 정관에서 ‘상가 소유주도 아파트를 분양 받을 수 있다’고 돼 있다면 상황이 달라집니다. 상가를 갖고 있다고 하더라도 아파트 분양권을 받을 수 있게 되는 것이죠.

기존 도시정비법에서 상가 지분 쪼개기에 대한 구체적인 규제가 없다는 점도 문제였습니다. 주택과 토지의 지분 쪼개기는 금지됐었지만 상가 지분에 대한 규제는 하지 않았던 허점을 이용해 상가 쪼개기가 기승을 부릴 수 있었는데요. 1평도 채 되지 않은 상가 지분으로 아파트 분양권을 받는 일도 심심치 않게 일어났던 것입니다.

연합뉴스에서 보도한 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 최인호 의원이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면, 2020년부터 2022년 말까지 최근 3년 동안 정비구역 지정 등 재건축 초기 단계인 전국 아파트 32개 단지에서 일어난 상가 지분 분할 건수는 2020년 12건에서 2022년 77건으로 6배 이상 증가했습니다. 2023년은 9월까지 집계한 결과 50건에 달하는 것으로 조사됐고요.

이에 따라 조합원 수도 2020년 173호에서 2023년 9월 말 557호로 3배 이상 증가했습니다. 지역별로는 32개 단지 중 30개 단지가 서울로 나타났으며, 강남권 아파트 단지들의 상가 쪼개기가 성행한 것으로 확인됐습니다.

단지별로 구체적으로 살펴보면, 서울 송파구 올림픽훼밀리타운의 조합원 수는 2020년 41호에서 2023년 9월 118호로 조합원수가 3개 가까이 늘었으며, 강남구 개포우성 3차 아파트도 같은 기간 13호에서 74호로 5배 이상 증가했습니다. 개포현대 1차 아파트(21호→49호)와 잠실 아시아선수촌아파트(7호→31호), 개포경남아파트 (16호→36호) 등도 단기간 증가세가 가팔랐고요.

상가 지분 쪼개기는 재건축 사업의 주요 걸림돌 중 하나였습니다. 아파트 소유자와의 갈등으로 사업이 지연되는 일이 있는가 하면, 조합원수가 급증해 일반 분양분이 줄어들어 추가 분담금이 늘어날 수도 있습니다. 건설사의 경우 수익성이 악화돼 사업을 포기하는 일이 생길 수도 있고요.

그런데 앞으로 이러한 상가 지분 쪼개기가 차단될 전망입니다. 주택과 마찬가지로 권리산정기준일 이후 분할된 상가는 분양권을 받지 못하고 현금청산을 하도록 하는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안이 지난 9일 국회 본회의를 최종 통과했기 때문입니다. 권리산정기준일은 재건축∙재개발 등 정비사업지에서 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점입니다.

또한 권리산정기준일 시점을 ‘기본계획 수립 후’에서 ‘주민 공람공고일’로 변경하는 내용도 개정안에 담기게 됐습니다. 기존 프로세스보다 3개월 이상 빨라지는 것으로 상가 지분 쪼개기를 막는데 효과적이란 분석입니다. 권리산정기준일 이전에 상가를 미리 분할해 놓고 규제를 피해 가는 꼼수를 막기 위해 시·도지사가 내리는 ‘행위 제한 대상’에 상가 지분 분할을 추가하는 내용도 포함됐습니다.

시장에서는 향후 재건축 추진 단지에서 상가 지분 쪼개기를 줄이는 효과를 거둘 수 있어 정비사업에 속도가 붙을 것으로 전망하고 있습니다. 위에서 본 것처럼 상가 지분 쪼개기가 강남권에서 성행한 것으로 볼 때 강남권 재건축 초기 단계 아파트 단지들이 재건축 속도가 빨라지고 이에 따라 주택 공급도 원활하게 될 것으로 기대가 모아지고 있습니다.

하지만 권리산정일 조기화를 통한 상가 지분 쪼개기 내용만으로는 문제를 충분히 개선하기 어렵다는 의견도 있습니다. 한국건설산업연구원이 지난해 10월 발간한 ‘건설동향브리핑’ 중 ‘재건축 상가 관련 분쟁의 주요 쟁점 분석’ 내용에서, 권리산정일을 앞당긴다고 해도 쪼개기는 그 전에 충분히 발생할 수 있기 때문에 서울시 재개발 사업처럼 분할 후 과소필지 소유자에게는 원천적으로 주택을 분양하지 못하게 하는 규정(즉, 상가→상가만 허용)이나, (최소한 일정 시점 이후) 분할 시 분양권이나 의결권에 제약을 두는 방안을 검토할 필요가 있다고 제안했습니다.

지금까지 재건축 사업장에서 빈번히 일어나는 상가 지분 쪼개기의 실태 및 투기 차단을 위한 법개정 관련 정보를 살펴봤습니다. 도시정비법 개정안으로 상가 지분 쪼개기가 어느 정도 차단될 것으로 기대되지만 권리산정기준일을 앞당기는 것만으로는 제도적 한계가 있을 것으로 보여지는데요. 근본적으로 막을 수 있는 여러 방법들이 추후 논의되어 상가 쪼개기 꼼수가 시장에서 사라지길 바라봅니다.