내수활성화를 위한 금리 인하 임박? 부동산에 기회일까?

7월은 인플레이션과 고용 사이에서 균형 잡힌 금리정책을 시행하기 위한 각국 중앙은행의 고민이 깊었던 한 달이었습니다. 통화정책은 규모나 방향성 결정도 중요하지만, 선제성(Preemptive)을 가지고 있기 때문에 정책효과를 위한 적절한 시점 선택이 중요합니다.

한은의 기준금리 결정에 영향을 미치는 美 연방준비제도(Fed)의 피봇에 대한 견해가 7월 들어 이전보다 상당히 유연한 모습을 보여줬습니다. 美 연준이 가장 민감하게 여기는 개인소비지출(PCE) 가격지수 상승률이 6월 기준으로 전년동기 대비 2.5% 상승하는 등 시장 컨센서스에 근접함으로써 통화정책에 대한 경계감이 완화된 것입니다.

2분기 미국 국내총생산(GDP) 성장률은 전분기 대비 2.8%로 블룸버그 전망치 2.0%를 상회했습니다. 미국 경제의 안정적인 성장세가 확인되면서 연준(Fed)이 강조한 것처럼 경기연착륙 속에 정책금리 인하가 가능한 경제환경이 조성되고 있는 것입니다.

미 연준(Fed)이 정책금리를 8회 연속 동결했지만, 연준 의장은 조건이 만족되면 9월 인하를 논의할 수 있다고 밝혔습니다. 시장 컨센서스도 美 대선 변수가 중립적이라는 전제 하에서 정책금리 인하는 9월, 국내 기준금리 인하는 10월로 모아집니다. 인하 회수는 물가와 고용 상황에 따라 달라지겠지만, 올해 미국은 최대 3회, 한국은 2회가 가능합니다.

한은 총재는 '소비자물가 상승률 2.3~2.4% 하향 트렌드가 확인되면 금리 인하를 고려한다'고 언급했었죠. 6월 소비자물가지수는 전년동기 대비 2.4% 상승했고, 7월 기대인플레이션율도 2년 2개월 만에 2%대에 진입해 하반기 물가에 대한 불확실성이 해소되고 있습니다.

더불어 올해 2분기 경제성장률(GDP)이 전분기 대비 -0.2%로 역성장했고, 반도체 수출을 제외하면 내수 소비와 투자가 부진합니다. 고금리 장기화는 고용확대와 효과적인 투자 확대에 부담이죠. 외환과 부동산 변동성에 대한 우려에도, 시장이 피봇을 기다리는 이유입니다. 미 연준(Fed)이 9월 인하를 시작한다면 국내 기준금리 인하도 속도가 붙을 것입니다.

7월 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 구분해 봤습니다. 푸른색이 진할수록 전월 대비 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복되는 지역입니다. 붉은색은 상승 지역입니다.

7월 서울 매매가격 전월 대비 증감률은 4개월째 회복세입니다. 지난 4월 상승 전환했었지만, 강북권이 하락세에서 벗어나지 못해 5월 강보합에 머물렀었죠. 한편 강북권은 6월 0.03% 반등하면서 의미 있는 상승세를 보였고, 7월 0.38%의 비교적 안정적인 상승세를 시현했습니다.

전월보다 무려 0.35%p 늘었습니다. 강남권과 강북권 간 양극화는 여전히 유지되고 있지만, 강남권 대비 강북권 증감률 갭이 6월 0.13%p에서 7월 0.09%p로 다소 좁혀지는 모습입니다. 강북권 14개구 중 하락지역은 노도강(노원ㆍ도봉ㆍ강북)으로 줄었습니다.

강남권은 7월 0.47% 상승해 오름세가 4개월 연속 이어졌습니다. 상승구(區)도 1~3월 1~2곳에 불과했으나, 6월 들어 9곳으로 늘어났고, 7월에는 10곳으로 확대되면서 전월 대비 0.32%p 늘었습니다.

강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 핵심지역 모두 주도적인 상승세를 시현했고, 범(汎)강남권(강동ㆍ동작구)이 그 뒤를 이었습니다. 특히 2월부터 회복세에 동참했던 강동구는 0.91% 올라 상승 1위를 기록했고, 동작구도 상승 바통을 이어받는 모습입니다. 조정지역은 외곽지역인 금관구(금천ㆍ관악ㆍ구로구) 중 금천구 만 남았습니다.

경기도 매매가격 전월 대비 증감률이 0.05%로 상승 전환했습니다. 지난해 12월부터 시작된 조정이 6월까지 이어졌는데, 준(準)강남권(과천ㆍ성남시)의 안정적 회복에 힘입어 반등이 나타난 것입니다. 상승지역 역시 5월 4곳, 6월 6곳에 이어 7월 11곳으로 늘었습니다.

준(準)강남권 No.1으로 인기를 모으는 과천시가 GTX-C노선 착공 이슈가 재 부각되면서 2.15% 오르는 등 상승세가 확산됐고, 이어서 No.2인 성남시도 0.82% 추세적 상승세를 보였습니다. 수원ㆍ부천ㆍ용인ㆍ시흥시가 오랜 조정을 마감하는 모습입니다.

경기도가 실수요자 선호지역으로 손꼽히는 이유는 서울 근접성에 GTX 교통개발 이슈가 더해져 인구유입이 빠르기 때문입니다. 서울 근접지인 과천ㆍ성남시는 명실상부하게 준강남으로 평가받으면서 경기권 차별화를 주도 중입니다. 광명ㆍ화성 동탄도 인기투자처로 각광받고 있습니다.

광명시의 조정 마무리 여부가 주목받고 있고, 올해 들어 부각된 김포 회복 랠리가 순위 경쟁을 높이고 있습니다. 최근 과천ㆍ성남 인근지역인 안양ㆍ군포로 매매관심이 늘었고, 한동안 소외됐던 부천ㆍ용인ㆍ시흥시로 매수세가 확산되는 모습입니다.

7월 전국 주택매매가격 지수는 92.9로 전년동기 대비* -0.5% 하락했습니다. 장기 하락추세가 이어지고 있으나, 조금씩 급매물이 소화되면서 하락률이 지난해 8월부터 12개월째 완만해졌습니다.

한편 단기 추세를 가늠하는 전월 대비** 증감률은 지난해 말부터 7개월째 약세 진행 중인데요. 드디어 0.02% 상승 전환했습니다. 권역별로 살펴보면 서울이 전월 대비 0.42% 올라 4개월째 상승세를 지속 중이고, 수도권이 0.18% 올라 상승 전환했습니다. 반면 서울과 지방 간 양극화현상이 여전히 두드러졌습니다.

서울과 수도권 반등에도 불구하고, 5개광역시 전월 대비** 매매가격 하락률은 약세가 이어졌습니다. 6월 -0.21%에 이어 7월 -0.22%로 하락세가 줄어들지 않습니다. 지방도시 하락률도 6월 -0.08%에 이어 7월 -0.07%로 하락 압력이 꾸준합니다.

서울ㆍ인천ㆍ경기는 모두 상승세를 보인 반면, 5개 광역시는 전지역 약세 지속입니다. 지방도 약세 행진입니다만, 전북이 전주 완산구의 학군지역 중심으로 매물 소진에 힘입어 지난달 강보합으로 전환했고, 7월에는 0.13% 상승했습니다.

7월 전국 주택전세가격 지수는 92.5로 전년동기 대비* 1.1% 상승해 3개월째 오름세입니다. 지난 18개월 간 하락추세가 마무리된 것으로 관측됩니다. 전세 수요 증가로 광역시와 지방도시를 제외한 서울ㆍ수도권 지역의 전년동기 대비* 증감률이 상승 전환한지 5개월째입니다.

이에 힘입어 전국 증감률도 턴어라운드가 현실화됐고, 이제 상승세가 추세적으로 진행되는 것으로 보입니다. 한편 전국의 전월 대비** 상승률은 0.13%로 11개월째 상승세입니다. 고금리 부담으로 대기매매 수요가 여전히 전세에 머물러 있는 상황입니다.

연초 대비 매매가격 하락률 순위는 5개광역시 -0.96%>기타지방 -0.46%>인천 -0.35%>경기 -0.24% 순입니다. 서울은 연초 대비 상승 전환했습니다. 상승률은 강남권 0.76%>강북권 0.11% 순입니다. 지난달 강남권이 유일하게 0.29% 상승세를 나타냈습니다만, 7월 들어 강북권도 상승세에 동참했습니다.

전세가격은 서울ㆍ수도권 중심으로 상승세를 이어갔습니다. 강북이 1.72% 올라 탑 순위이고, 강남 1.44%, 인천 1.19%, 경기 0.94%가 뒤를 이었습니다. 반면 5개광역시는 공급부담으로 -0.45% 하락했고, 기타지방은 -0.08% 하락했습니다.

‘매매-전세 증감률 갭’은 강북 -1.62%p>인천 -1.54%p>경기 -1.19%p>강남 -0.68%p>광역시 -0.50%p>지방 -0.39%p 순입니다. 강북권의 ‘매매-전세 증감률 갭’이 1위로 집계됐습니다. 2위는 인천입니다. 두 지역 모두 투자가치보다 사용가치가 우위를 보이면서 매매가격 증가율보다 전세가격 증가율이 더욱 탄력적인 지역입니다.

고금리가 장기화되고, 가용자본력 차이로 인해 급매물이 출회되면서 매매가격은 강남권 대비 상대적으로 약합니다. 반면 자본 밀집지역인 강남권은 금리 영향이 적고, 수요가 밀집되어 매매가격이 견조했습니다.

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