글로벌 긴축시대 아디오스(Adios)! 근데 주택시장 빈부격차 이 정도였어?

9월 18일 美 연방준비제도(Fed)가 정책금리를 2022년 3월부터 올린지 2년반 만에 금리 인하를 단행했습니다. 영국은행(BOE), 유럽중앙은행(ECB)에 이어 미 중앙은행(Fed)까지 피봇에 동참하면서 글로벌 통화긴축이 마무리된 것으로 보입니다.

이미 시장은 9월 연방공개시장위원회(FOMC)의 금리 인하 가능성을 높게 봤었죠. 첫 금리 인하 폭이 통상적 인하폭인 베이비컷(0.25%p)이 아닌 빅컷(0.5%p)으로 결정되면서 각국 중앙은행의 통화정책 결정이 유연해질 수 있는 반면, 경기침체 우려도 부상할 수 있는 상황입니다.

Fed의 빅컷 결정은 통화정책의 핵심이었던 인플레이션이 완화된 반면, 고용시장 냉각을 염두에 둔 결정입니다. 기나긴 인플레이션과의 힘겨루기가 끝나자 마자 이제 고용불안을 잠재우기 위해 총력을 다해야 할 상황이 된 것이죠.

미 실업률이 지난 1월 3.7%에서 우상향 추세를 지속해 7월 4.3%에 이어 8월에도 4.2%로 집계되는 등 고용 우려가 커지고 있습니다. 미 고용수준을 나타내는 주간신규실업수당신청건수 역시 9월 첫주 23만건으로 전주 대비 0.9% 늘어나는 등 노동시장 경색 우려가 증가하는 분위기입니다.

물가 완화의 반대급부로 나타나는 고용불안은 통화정책 전환을 유도했고, 장기적으로 글로벌 자산시장에 기회요인이 될 것입니다. 그런데 금리 인하가 노동시장 경색에 대한 선제적 역할이 충분치 않다면 자산시장 변동성을 유발할 수 있습니다.

즉 미 경제의 소프트랜딩이 가시화된다면 Fed 통화정책 전환이 주요 국가 피봇의 마중물 역할과 함께 자산시장에 유동성 호재로 인식될 것입니다. 반대로 미 경기가 하드랜딩으로 급선회한다면 Fed의 R(Recession, 불황) 대응 실기론(失期論)이 부각되면서 성장동력이 약화될 수 있습니다.

한편 글로벌 금리 인하 사이클이 본격화되면서 조만간 국내 통화정책의 변화를 기대하는 시장참여자가 늘고 있습니다. 이미 국내 부동산시장에는 새로운 통화환경 변화가 반영된 것으로 관측됩니다.

과거에 비해 정교해진 주택공급계획과 타이트한 대출여건의 변화에도 불구하고, 올해 들어 서울과 수도권 주요지역의 아파트가격은 견조한 회복세입니다. 그런데 시장에서는 양극화 혹은 특정지역 편중화가 공통된 걱정거리로 모아지는 등 건강한 자산시장 성장을 위해 풀어야 할 변수로 꼽히고 있습니다.

지역별 양극화와 편중화 정도를 확인하기 위해 9월 2주차(9월 13일 공표) 전국 아파트 매매가격지수를 기준으로 서울과 경기도 지역의 등락 수준을 살펴봤습니다. 우선 국내 아파트시장이 의미 있는 반등을 시작한 3월 3주차를 시작으로 9월 2주차까지 총 26주 동안의 등락 횟수(상승&강보합 vs. 하락&약보합)를 점검했습니다. 그다음 등락 횟수와 26주 간의 수익률을 비교해 보았습니다.

비교지역은 서울과 경기도이고, 첫 번째 서울은 강북권 14개구(區)와 강남권 11개구를 비교했습니다. 두 번째 경기도는 경기북부 8개시(市)와 경기남부 18개시를 비교했습니다. 참고로 김포시는 경기북부특별자치도 설치계획을 고려해 북부로 분류했습니다.

서울 강북권 14개구의 26주 간 상승&강보합 횟수와 가격 증감률을 비교해 보았습니다. 상승&강보합 횟수 상위 Top3는 성동구 26주>용산구 25주>마포구 24주 순서입니다. 상승&강보합 횟수 하위 Top3는 강북구 7주>노원구 6주>도봉구 5주 순서입니다.

서울 강북권 14개구의 26주 간 가격 증감률을 살펴보았습니다. 상승&강보합 횟수 상위 Top3 지역의 수익률은 성동구 5.1%, 용산구 2.9%, 마포구 4.4%입니다. 강북권 평균 1.5%를 상회했습니다. 상승&강보합 횟수 하위 Top3 지역의 수익률은 강북구 -1.0%, 노원구 -1.0%, 도봉구 -0.9%입니다. 전반적으로 마용성지역이 노도강지역 대비 상승&강보합 횟수가 절대적으로 우위이며, 수익률도 강세를 나타냈습니다.

서울 강남권 11개구의 26주 간 상승&강보합 횟수와 가격 증감률을 비교해 보았습니다. 상승&강보합 횟수 상위 Top3는 강남ㆍ서초구 23주>동작구 22주 순서입니다. 상승&강보합 횟수 하위 Top3는 관악ㆍ양천구 15주>강서구 10주>금천구 3주 순서입니다.

서울 강남권 11개구의 26주 간 가격 증감률을 살펴보았습니다. 상승&강보합 횟수 상위 Top3 지역의 수익률은 강남구 4.9%, 서초구 4.1%, 동작구 3.0%입니다. 강남구와 서초구가 강남권 평균 3.1%를 상회했습니다. 상승&강보합 횟수 하위 Top3 지역의 수익률은 관악구 1.3%ㆍ양천구 2.4%, 강서구 0.3%, 금천구 -1.8%입니다. 강남3구 중 강남ㆍ서초구가 상승&강보합 횟수가 1~2위이고, 범(汎)강남인 동작구가 3위를 차지했습니다.

경기북부 8개시의 26주 간 상승&강보합 횟수와 가격 증감률을 비교해 보았습니다. 상승&강보합 횟수 상위 Top3는 김포시 25주>구리시 14주>고양시 8주 순서입니다. 상승&강보합 횟수 하위 Top3는 양주시 3주>파주시 2주>동두천시 0주 순서입니다.

경기북부 8개시의 26주 간 가격 증감률을 살펴보았습니다. 상승&강보합 횟수 상위 Top3 지역의 수익률은 김포시 0.9%, 구리시 0.4%, 고양시 -0.2%입니다. 경기북부 평균 -0.9%보다 우위입니다. 상승&강보합 횟수 하위 Top3 지역의 수익률은 양주시 -0.9%, 파주시 -0.9%, 동두천시 -5.1%입니다. 서울과 인접해 있고, 각종 교통호재가 부각되고 있는 김포시와 구리시가 상승&강보합 횟수의 절대적 우위를 보였습니다.

경기남부 18개시의 26주 간 상승&강보합 횟수와 가격 증감률을 비교해 보았습니다. 상승&강보합 횟수 상위 Top3는 과천시 26주>하남시 24주>화성시 23주 순서입니다. 상승&강보합 횟수 하위 Top3는 평택ㆍ안성ㆍ광주시가 모두 0주를 나타냈습니다.

경기남부 18개시의 26주 간 가격 증감률을 살펴보았습니다. 상승&강보합 횟수 상위 Top3 지역의 수익률은 과천시 7.3%, 하남시 3.3%, 화성시 1.4%입니다. 경기남부 평균 0.5%를 상회했습니다.

상승&강보합 횟수 하위 Top3 지역의 수익률은 평택시 -2.0%, 안성시 -2.7%, 광주시 -1.1%입니다. 준(準)강남권으로 인기를 모으고 있는 과천시, 서울과 인접해 있는 하남시, 탁월한 인구 집중지역인 화성시가 상승&강보합 횟수의 우위를 보였습니다.

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