부동산 시장기대 냉각되나? 완화적 통화환경 여부가 관건!

12월 19일, 美 연방준비제도(Fed) 연방공개시장위원회(FOMC)의 정책금리 추가인하 여부가 결정됩니다. 시카고상품거래소(CME) 페드워치(Fedwatch)에 따르면 올해 마지막 남은 FOMC에서는 스몰컷(0.25%p) 인하 전망이 우세합니다.

美 노동부가 발표하는 소비자물가지수(CPI) 상승률이 9월 전년동기 대비 2.4% 증가에서 10월 2.6% 증가로 확대됐습니다. 그러나 전문가 컨센서스 예상치 (로이터&다우존스) 2.6%에 부합하는 수준으로 시장 예상대로 연말 스몰컷 발표에 힘을 실어주는 모습입니다.

한국은행 금통위가 첫 금리 인하를 0.25%p 단행 후 11월 28일 올해 마지막 금리 결정의 시간이 다가옵니다. 소비자물가 상승률이 9월 1.6%에 이어 10월 1.3%까지 낮아지는 등 물가 우려는 완화됐습니다.

3분기 GDP 성장률이 전분기 대비 0.1%에 불과하는 등 내수부진 에 대한 걱정이 커지고 있어 금통위의 추가 금리 인하에 대한 시장기대가 늘고 있는데요. 경기후행지표로 활용되는 취업자 수 증가폭이 9월 14.4만명에서 10월 8.3만명으로 위축되면서 10만명을 밑돌았습니다. 내수부진이 고용시장에 영향을 주고 있습니다.

한편 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 올해 국내 경제성장률을 또 낮췄습니다. 지난 8월 2.6%에서 2.5%로 0.1%p 낮춘데 이어 금주 2.2%로 0.3%p 하향조정했습니다.

내년 전망치도 2.1%에서 2.0%로 0.1%p 내렸습니다. 올해 경제성장률 조정은 내수 침체를 반영한 것이고, 내년은 수출 증가율이 올해 7%에서 2.1%로 줄어든 것을 고려했다고 합니다. 그나마 물가상승률이 올해 2.3%에서 내년 1.6%로 안정될 것이라고 합니다. 정황상 경기부진 장기화에 대비한 기준금리 인하가 필요해 보이는 것이 사실입니다.

트럼프 정부의 감세&재정확대 정책으로 나타날 재정적자는 국채 발행으로 커버될 것이고, 국채 발행 시 국채가격은 하락(금리 상승)하고, 달러가치가 오르는 강달러가 장기화될 것입니다. 강달러는 수입물가 상승으로 이어져 원화약세(원달러 환율 상승)를 유도합니다.

원달러 환율은 심리적 마지노선인 1,400원을 넘어 이달 말 1,450원을 위협할 것이라는 시장전망까지 나왔습니다. 달러 강세는 금리인하 억제 요인입니다. 트럼프發 강달러는 예견된 것이지만, 원화가 다른 통화보다 큰 오름폭이 우려죠. 성장률 하방압력 속에 경기부스팅을 위한 완화적 통화환경을 어떻게 조성할지 현명한 해법이 요구됩니다.

11월 2주차(11월 15일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.7로 전년동기 대비* -0.58% 하락했습니다. 하락률이 -0.6% 미만 수준에서 횡보 중이지만, 회복 모멘텀은 강하지 않습니다. 다시 한번 중장기 회복 흐름이 이어질지 지켜볼 필요가 있습니다. 반면 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 약보합세로 전환했습니다 (이하 전주 대비** 기준).

서울은 5월부터 25주째, 수도권은 6월부터 23주째 상승세를 유지 중입니다. 다만 지난주보다 상승률이 서울과 수도권이 각각 0.01%p, 0.02%p씩 줄었습니다. 한편 5개광역시와 지방도시의 전주 대비 증감률**은 하락률이 이어지는 등 양극화가 이어지고 있습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 25주째(6개월) 상승세입니다. 상승률은 0.06%로 지난주보다 0.01%p 줄었습니다. 강남권과 강북권 간 상승률은 여전히 강남권 우세입니다. 다만 과거에 비해 강남권의 상승률 우위가 많이 약해졌습니다. 강북권이 0.05% 상승 횡보했죠.

반면 강남권은 0.06% 올랐으나, 상승률이 0.01%p 줄면서 강남권과 강북권 간 상승률 괴리가 0.01%p로 축소됐습니다. 강북권 25주째, 강남권 28주째 회복세입니다. 강북권은 연 4주 동안 0.05% 상승세를 유지했고, 강남권은 상승 강도가 완화됐습니다.

서울에 지난주 나타났던 하락구(區)는 없어졌지만, 강북권에는 약보합이 1곳, 강남권에는 강보합과 약보합이 각각 1곳씩으로 집계됐습니다. 강북권에서 지난주에는 은평구가 약보합이었는데, 금주는 노원구가 약보합입니다.

강북 14개구 전체의 동반 상승이 7주째 불발입니다. 광진구가 0.17% 상승했고, 용산구가 0.13% 오르면서 강북권을 주도했습니다. 강남권은 지난주 하락세로 전환했던 관악구가 강보합으로 회복했습니다. 한편 금천구가 연 2주째 약보합입니다. 금관구지역의 상승력이 떨어집니다. 반면 강남3구 상승세는 견조합니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.09% 상승했습니다. 매매에 대한 관심이 증가하면 전세가 완만해지고, 매매가 관망세를 보이면 전세가 강해지는 시소게임이 금주는 동반 톤다운됐습니다.

10월 들어 전세 공급부족 속에 매매수요가 정체되면서 전세수요가 강해졌지만, 지속적인 상승세로 피로감이 나타났습니다. 금주에는 강북권이 0.06% 상승해 상승률이 0.03%p 줄었고, 강남권은 0.12% 상승해 상승률이 0.03%p 늘었습니다. 강남권은 가팔랐던 외곽지역을 비롯해 핵심지역까지 상승세가 재현됐습니다.

전체 25개구(區) 중에 전 지역 상승세 유지가 4주 만에 종료됐습니다. 강북권에서는 10월 초 약보합을 보였던 중구도 전세물량이 많은 편이 아니기에 회복되는 모습이지만, 지난주 상승폭이 컸던 강북ㆍ종로ㆍ동대문구 등지의 상승률이 줄어들면서 전체 상승률이 위축됐습니다.

도봉구가 전세물건 부족으로 0.17% 오르면서 상승 1위입니다. 강남권에서는 상승 1순위를 2주째 구로구가 이어갔습니다. 구로구는 인접지역인 광명 입주장 부담에도 불구하고, 수요 대비 전세물건 부족이 이어지면서 0.20% 올랐습니다.

경기 매매가격 상승 순위에서 과천시가 1순위를 빼앗겼습니다. 준(準)강남지역으로 인기가 높은 과천시가 0.04% 올랐으나, 순위는 6순위로 밀렸습니다. 과천시는 9월 2주차부터 하남과 성남시를 압도하면서 1순위를 탈환했고, 지난주까지 8주 연속 1순위를 유지했었으며, 상승률도 독보적이었습니다.

과천시는 재건축 단지들의 활발한 사업추진에 힘입어 수요층의 관심이 최고조였죠. 하남시가 서울과의 접근성을 강화하는 다양한 교통환경 개선사업에 힘입어 2주 연속 2순위를 나타냈다가 금주 0.08% 상승하면서 1순위에 올랐습니다.

인천은 전주 대비** 0.01% 상승했습니다. 잔여매물 소화에 힘입어 8월 들어 상승률이 업그레이드됐지만, 상승 피로감으로 10월 들어 상승 탄력성이 감소했습니다. 금주에도 상승률이 미세하게 위축됐습니다. 입주물량ㆍ급매물 등 수급악재 부담이 완화되면서 매물압박이 줄었지만, 투자성 매수세의 뒷받침이 제한적인 것으로 관측됩니다.

부평구가 0.05% 오르면서 3주째 상승 1순위입니다. 7호선과 인천지하철 1호선 등 양호한 교통편리성을 갖춘 준신축 매물에 실수요부터 잠재수요까지 더해진 것이 주효했습니다.

경기 전세가격은 구리시가 2주째 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.07% 상승해 64주째(16개월) 오름세입니다. 상승률 1순위는 0.30% 오른 구리시입니다. 8호선 연장 개통 이후 외부에서 유입되는 젊은 층 수요에 힘입어 전세가격이 강세를 보였습니다.

장자호수공원역ㆍ구리역ㆍ동구릉역 등 3개역 중에서 구리역에 대한 수혜폭이 가장 큰 것으로 평가받고 있습니다. 2위는 고양시로 0.23% 상승했습니다. 전세 매물이 거의 소진된 일산 동구가 상승을 주도했습니다. 서울 인근 교통편리성이 강점으로 작용했습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.17% 상승했습니다. 8월 2주차 0.24% 큰 폭 상승 후 상승률 부침이 있었으나, 상반기 왕성한 경계매물 소화에 힘입어 꾸준하게 전국 상승률 상위권을 유지 중입니다. 지난주 경기도보다 36주째 상승률 우위를 마감하고, 상승률이 역전됐었으나, 재차 1순위를 탈환했습니다.

인천지역 상승 1순위는 연수구입니다. 전세물건 부족 속에 학군과 입지가 우수한 역세권 대규모 단지 위주로 수요가 꾸준합니다. 2순위는 서구로 5호선 검단 연장, GTX-D 등 호재 속에 루원시티 신축단지 중심으로 문의가 몰렸습니다.

전국 권역별 매매가격은 서울과 수도권이 각각 25주째, 23주째 상승했습니다. 상승 강도는 대출환경 변화로 완만해지고 있습니다. 서울 강북권은 광진구가 서울 전체에서 상승률 1위를 2주 연속 기록했습니다.

자양동 롯데캐슬 이스트폴 분양권 강세의 영향으로 주변단지 호가에 영향을 준 결과입니다. 핵심지인 용산 매수세도 꾸준합니다. 금주는 강남구가 2순위로 집계됐습니다. 서울 내 5순위까지 광진>강남>용산>성동>마포 중에서 강북권이 4곳을 차지했습니다. 경기도는 과천이 빠진 순위를 하남ㆍ성남시가 경쟁하고 있습니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 인천입니다. 2주째 1순위였던 울산은 2순위로 숨 고르기입니다. 장기간 상위권이었던 인천이 여전히 서울보다 순위가 높습니다. 울산의 최근 순위 급상승은 매매가격 조정을 우려한 실수요자의 과도기적 쏠림현상으로 해석됩니다.

지속 여부는 좀 더 지켜볼 필요가 있습니다. 전세 상승률은 전국이 0.05%로 상승률이 0.02%p 줄었고, 1위 인천 0.17%>2위 울산 0.10%>3위 서울 0.09%>4위 대전 0.09%>5위 광주 0.07%입니다. 경기도가 0.07% 상승해 지난주 3순위에서 6순위로 밀렸습니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!