고단한 주택시장을 비롯한 내수경기에 단비는 언제쯤?

지난 3월은 아파트 시세 변동성이 컸습니다. 서울시 부동산정책 변화가 한은 통화정책과 맞물려 시장에 다양한 변화를 주었기 때문입니다. 경기 하방압력 완화 조치의 필요성을 역설한 연구기관 코멘트 이후 2월 13일 토지거래허가구역 해제가 시장의 하방경직성 확보에 도움이 됐습니다.

2월 25일 개최한 한은 금통위의 통화정책방향 회의에서 기준금리를 연 2.75%로 0.25%p 인하하는 등 완화적 통화정책의 재확인도 모멘텀 회복에 우호적이었습니다. 이로 인해 서울 주간 아파트 상승률은 1주 0.16%, 2주 0.26%, 3주 0.29%에 달했고, 3월 19일 토허제 확대대책 발표 후 4주 0.22%, 4월 1주 0.17%로 탄력이 완화된 바 있습니다.

4월 부동산시장은 정책변화 급변에 따른 시장참여자의 눈치게임, 글로벌 경기침체 여파, 한미 통화정책에 대한 불확실성으로 답보상태를 보일 것으로 예상됩니다. 한은 기준금리 인하 횟수에 대한 시장컨센서스는 2회이고, 연말 예상 금리는 2.25%입니다. 4월 17일, 5월 29일 금통위 중 하향 시기는 후자로 모아지는 분위기입니다.

한은 기준금리 결정에 영향을 주는 美 연준 통화정책의 방향성도 인하속도가 현저히 줄고, 지연 우려까지 확산되고 있어 낙관적이지 않습니다. 美 연준(Fed)은 2025년 말 최종 정책금리 중간값 3.9%를 유지 중입니다. 현 금리 4.25~4.50%와 차이는 0.35~0.60%p로 2회 스몰컷이 남아 있습니다.

美 연방준비제도(Fed) 연방공개시장위원회(FOMC)의 정책금리가 결정되는 시기는 상반기 중 5월 8일, 6월 19일 2회이고, 하반기 중 7월 31일, 9월 18일, 10월 30일, 12월 11일 4회입니다. FOMC에서 1월 30일에 이어 3월 20일 4.25~4.5%로 두차례 연속 매파적 동결을 결정한 바 있습니다.

연준이 통화완화 속도를 늦춘 이유가 걱정거리입니다. 최근 극단적으로 치닫는 트럼프發 관세전쟁으로 인한 잠재적 인플레이션을 염두에 뒀다는 점입니다. 미국의 전세계 각국을 대상으로 한 '상호관세' 부과에 각국이 보복관세로 대응할 경우 제품가격 인상으로 인한 인플레이션으로 연준의 금리 속도조절도 장기화될 수 있습니다.

한미 금리차는 1.75%p로 벌어져 역대 최고치 2.0%p(2023년 7월)에 근접했습니다. 원화가치 추가 하락과 외화투자자산 이탈에 노출될 수 있습니다. 연준의 동결에도 불구하고, 한은은 지난 2월 내수침체 돌파를 목적으로 기준금리를 인하해 한미 금리 간 디커플링 모습이 관찰된 바 있죠.

최근 한은의 통화정책이 경제 우려 속에 성장 도모로 기울었지만, 금리차 확대가 자칫 금융안정에 부담을 줄 수 있어 디커플링이 장기화되긴 어렵습니다. 저성장 환경에서 대형산불 피해에 美發 관세 충격까지 얹어지면서 경기침체는 물론 물가안정에 적신호가 켜졌습니다. 한은의 4~5월 통화정책방향이 어떻게 흘러갈지 주목됩니다.

4월 2주차(4월 7일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.3으로 전년동기 대비* 0.31% 하락했습니다. 올해 1~2월까지 하락률이 0.6%대를 이어간 바 있는데요. 3월 들어 하락률이 0.4%대까지 좁혀지다가 4월부터 0.3%대로 완만하게 줄어드는 모습입니다. 반면 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 4월 1주차에 강보합으로 전환한 이래 2주차인 금주에도 강보합세를 유지했습니다 (이하 전주 대비** 기준).

서울은 1월 중순 8개월의 중장기 상승세를 마감하고, 강보합으로 바뀌는 등 모멘텀이 약화된 바 있습니다. 그런데 2월 중순부터 0.1~0.3%대 상승세가 꾸준히 이어지고 있습니다.

한편 수도권은 지난해 12월 둘째 주에 7개월 간 상승세를 마감하고 약세 전환한 이래 8주째 조정이 이어졌는데요. 다행히 2월 중순부터 8주째 회복세가 지속되고 있습니다. 5개광역시와 지방도시의 전주 대비 하락률**은 각각 0.06%, 0.02%에 달해 서울·수도권 대비 양극화가 이어졌습니다. 주 별로 하락률에 변동성이 보이지만 의미 있는 회복은 아닙니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 0.15% 상승했습니다. 3월 들어 토지거래허가구역 해제와 기준금리 인하의 영향에 힘입어 상승률이 확대되는 모습을 보였으나, 3월 3주차에 토지거래허기구역 확대대책이 발표되면서 상승률이 0.29%를 정점으로 점차 완화되고 있습니다.

그럼에도 불구하고 강남권과 강북권 간 상승률은 강남권 우세가 지속되고 있습니다. 강남권과 강북권 간 상승률 괴리가 3월 2주차 0.33%p를 정점으로 조금씩 줄어들고 있지만 금주 0.18%p로 여전히 강남권에 대한 투자관심이 집중되고 있음을 시사해 줍니다.

금주 강북권은 지난주 0.10%에서 0.06%로 상승률이 0.04%p 줄었고, 강남권은 0.23%에서 0.24%로 상승률이 0.01%p 확대됐습니다. 강북권이 8주째 회복했고, 강남권은 48주째(12개월) 상승세입니다. 서울 하락구(區)가 지난 1월 9~10곳을 고점으로 점차 줄어들더니 3월부터는 3~4곳으로 축소됐습니다.

2~3곳의 보합 지역 유지로 상승 지역도 19~22곳을 오르내렸습니다. 금주 하락구가 4곳에 달해 상승구는 지난주 22곳에서 19곳으로 줄었습니다. 강북권에는 노도강과 성북ㆍ중랑구가 약세이고, 강남권에서는 금천구가 약세 행진입니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.05% 상승했습니다. 서울 전세가격이 1월 3주차에 일시적으로 약세 전환했으나, 바로 상승 반전해 금주까지 완만한 상승세를 이어가고 있습니다. 지난해 말부터 매매가격 상승에 대한 확신이 줄어들면서 상대적으로 전세 상승률이 높았죠.

1월에는 매매와 전세 흐름이 유사했으나, 2월부터 매매 상승률이 전세 상승률을 현저히 뛰어넘었습니다. 전세가격 상승이 장기화되면서 경기불황이 전세 급매물에 영향을 준 반면, 매매가격은 금리 인하에 힘입은 저가매수세로 시세 탄력성이 더 높았습니다.

금주에는 강북권이 0.01% 상승했고, 강남권은 0.08% 상승했습니다. 강남권이 0.07%p 우세했습니다. 연초 강남권에 대한 학군수요와 직주근접 트렌드가 반영된 것으로 보입니다. 전체 25개구(區) 중에 하락 지역이 2월 10~11곳을 정점으로 3월 들어 4~5곳으로 안정됐습니다.

보합지역도 2~3곳을 유지해 상승 지역도 18~20곳을 오르내리는 모습입니다. 상승구는 지난주 20곳에서 금주 18곳으로 줄었습니다. 강북권에서는 노원ㆍ동대문ㆍ성북구가 약세이고, 강남권에서는 광명시 입주 영향으로 금천구가 꾸준히 하락세를 유지했습니다.

경기 매매가격 상승 순위는 과천시가 탁월한 1순위를 지속했습니다. 8ㆍ9단지 이주로 인한 매매는 다소 안정되는 모습입니다만, 5단지 관리처분인가가 확정되면서 이주 수요가 늘어나는 양상입니다.

토지거래허가구역 해제될 때는 강남권 시세 상승에 연동해 매수세가 늘었고, 토지거래허가구역이 확대 발표될 때에도 주변 지역인 과천에 대한 풍선효과 기대가 조금씩 늘어나는 것으로 관측됩니다. 2순위는 분당구 상승세 지속에 힘입은 성남시입니다. 3순위는 위례롯데캐슬, 힐스테이트포웰시티 등 대단지 중심의 문의가 이어진 하남시입니다.

인천은 전주 대비** 0.02% 하락세로 마감했습니다. 전주 대비 0.01%p 둔화됐습니다. 지난해 말부터 상승 탄력성이 줄었고, 제한적인 투자성 매매 유입으로 뚜렷한 반등 징후없이 -0.01~-0.02% 수준의 약세를 이어가고 있습니다.

그나마 오랜 기간 동안 경기보다는 하락률이 적다는 특징이 있었지만, 금주에는 경기도가 강보합세를 나타내 인천이 경기도 보다 약세를 보였습니다. 대부분 지역이 약세인데, 동구·계양·부평구가 잠재적 수요층의 저가 매수세에 힘입어 0.01%씩 올랐습니다. 저점 인식이 이어질지가 관건입니다.

경기 전세가격은 양주시가 상승률 1순위를 기록했습니다. 경기도는 전주 대비** 0.02% 상승 횡보했습니다. 84주째(21개월) 오름세가 유지 중입니다. 양주시가 0.33% 오르면서 과천시를 누르고 상승 1순위를 기록했습니다. 전세 재계약 갱신에 성공한 임차인이 대부분이어서 전세물량이 부족한 지역입니다.

2순위는 과천시입니다. 준강남이라는 입지조건이 꾸준한 수요를 유발하고 있는 지역으로 0.25% 올랐지만, 양주시에 1순위를 빼앗겼습니다. 3순위는 0.14% 오른 의왕시입니다. 과천·평촌 등 인근 지역에서 전세수요 유입이 늘어났습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.01% 상승했습니다. 전주 대비 상승률이 0.01%p 줄었습니다. 전세 수요 측면에서 늘 우위를 점유했던 지역이었는데, 최근 전세 대출환경 변화로 경계매물이 발생되면서 전국 상승률 순위가 2~3위권에서 6위에 랭크됐습니다.

2월 들어 상승률이 경기보다는 뒤쳐지는 모습이 고착화되는 양상입니다. 금주도 0.02% 오른 경기 대비 상승률이 뒤쳐졌습니다. 인천지역 상승 1순위는 역세권 소형 신축아파트 중심으로 전세 매수세가 이어진 부평구로 0.10% 오르면서 TOP 순위를 유지했습니다.

전국 권역별 매매가격은 서울이 0.15% 상승해 1순위입니다. 수도권도 2월부터 회복세를 보이면서 지난주에 이어 0.04% 상승세를 2주째 이어갔습니다. 서울 상승 강도는 대출 환경 변화로 지난해 11월~올해 1월까지 약했으나, 2월부터 금리 인하를 염두에 둔 저가매수세가 견조하게 유입되고 있습니다.

서울 상승 1순위는 목동신시가지 단지를 중심으로 문의가 이어진 양천구입니다. 2순위는 전통적으로 인기지역이자 재건축 단지에 관심이 이어진 강남구입니다. 3순위는 교육·교통 인프라 환경이 우수한 서초구입니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 울산으로 0.13% 상승했습니다. 울산의 상승 1순위가 길어지고 있고, 2순위와 갭도 늘어났습니다. 경기둔화로 매매가격 불확실성이 커지면서 실수요자들의 전세 선호가 지속되고 있습니다. 울산지역 전세수급 불균형을 언급한 언론보도도 자주 보입니다.

인근 현대차 수요가 꾸준하고, 공급부족으로 입주물량이 적은 중구·북구의 상승세가 기본적으로 이어졌고, 중구는 BO4 재개발 이주수요까지 영향을 주고 있습니다. 금주는 전세 수요가 입주물량을 압도한 남구가 상승률 0.20%로 제일 높았습니다.

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