일시적 경계매물? 기술적 반등 후 실망매물... 시장의 눈은?

5월 3주차 시장동향입니다. 3주간 하락률이 완화된 뒤 자연스러운 경계매물 출현일까요? 아니면 급매물 소진 과정에서 나타난 테크니컬 리바운드 후 실망매물의 시작일까요? 시장은 재차 관망세로 돌아서는 형국입니다.

지금까지 확인된 시장의 긍정적 요인은 ①낙폭과대 인식, ②호가 및 거래량 회복, ③정책금리 안정기조, ④금융규제 완화 등입니다. 특히 '특례보금자리론'이 운영되면서 낙폭과대지역을 중심으로 신혼부부 등 실수요자의 매매동참 영향이 컸습니다. 

향후 점검 요인은 ①5월 이후 미분양 동향, ②고물가, 고금리의 하향 시점, ③매크로 불확실성 해소, ④자산시장의 투자심리 개선 등입니다. '특례보금자리론'이 소진되고, 건설사 분양 시즌이 도래해 공급량이 늘어날 경우 미분양 부담이 계속 줄어들지가 관건입니다. 

낙폭 컸던 서울 외곽지역과 서울에 근접한 수도권 지역의 급매물 소진이 거래절벽 해소에 도움이 컸는데요. 소득을 보유한 실수요자의 구매심리가 대중적 투자수요로 확산되려면 경기활성화이슈 등 부동산 트리거가 작동해야 합니다. 

글로벌 자산동조화 효과를 볼려면 당장 1.75%p에 달하는 한미기준금리 차이를 좁혀줄 미 연준 피벗 실현 시기도 중요합니다. 반면 미국發 가벼운 경기침체(shallow recession) 영향도 주시해야 합니다. 경기변동성은 기회요인도 되지만, 부의 재분배도 발생됩니다. 

금주 시장을 살펴보면 3주간 연속해서 하락률을 좁혀온 아파트 매매가격지수의 하락률이 소폭 확대됐습니다. 서울 등 수도권을 비롯해 광역 대도시의 하락률이 늘었고, 지방도시까지도 하락률이 확대되는 모습입니다. 그럼에도 오른 지역은 더 올랐습니다. 살펴보시죠.

5월 15일 기준 전국 아파트 매매가격지수는 90.6으로 전년동기 대비* -10.0% 하락했습니다. 중기 시세 흐름은 여전히 하락률이 커졌습니다. 한편 단기 시세 흐름인 전주 대비** 하락률은 -0.17%로 3주째 하락률 완화가 끝났습니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

전체 권역별로 하락률이 고르게 늘었습니다. 수도권 하락률은 -0.19%로 0.05%p 늘었고, 지방도시도 -0.12% 하락했습니다.

광역시도 하락률이 -0.21%로 0.03%p 늘면서 대구가 여전히 하위 1순위입니다. 상승 전환했던 세종과 강보합이었던 충북이 하락 전환했습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.17% 하락했습니다. 하락률이 0.04%p 늘었습니다. 전체 25개구(區) 중 3주째 송파구가 상승구를 유지했고, 강남구가 상승 전환되어 하락구가 22개로 줄었습니다. 서울 전체 지수는 하락했지만, 송파ㆍ강남구만 예외입니다. 

한동안 조정이 컸던 송파구 상승세가 0.03%→0.08%→0.11%로 늘었습니다. 조정이 길었던 강남구도 하방경직이 이어지더니 0.06% 상승 전환했습니다. 양천구는 지난주 강보합세에서 경계매물 출회로 하락 전환했습니다. 도봉구는 매물압력이 이어지면서 하위 1위입니다.

경기는 전주 대비** -0.20% 하락해 하락폭이 0.04%p 늘었습니다. 화성시가 2주째 0.09%씩 상승 후 강보합입니다. 용인 반도체클러스터 조성, GTX-A 동탄역 내년 개통으로 용인과 가까운 동탄2 신도시로 매수세가 유입됐습니다. 동두천시가 양주시 매물로 하위 1위입니다. 

인천은 -0.23% 하락해 하락폭이 0.12%p 늘었습니다. 입주물량 과다, 신축대단지 급매물, 노후단지 투자수요 정체 속에서 실망매물과 낙폭과대 인식이 혼조입니다. 연수구가 급매물 소진 속에 매도세가 관망으로 바뀌면서 하락률 -0.07%로 상대적으로 적게 하락했습니다.

5월 15일 기준 전국 아파트 전세가격지수는 88.2로 전년동기 대비* -12.4% 하락해 7개월째 조정이고, 하락률도 늘었습니다. 매물 적체와 월세전환으로 수요가 약합니다. 한편 전주 대비** -0.14% 하락해 7주 하락률 축소가 종료됐습니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

권역별로 보면 지방도시가 -0.11% 하락해 하락폭이 0.03%p 늘었습니다. 수도권도 하락폭이 0.02%p 늘었습니다.  인천이 하방압력이 완화되면서 순위를 꾸준히 회복하다가 갑자기 급락했습니다. 광역시 하락폭이 0.04%p 줄었으나, 하위 1위는 여전히 대구입니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** -0.09% 하락했으나, 하락폭은 0.04%p 줄었습니다. 월세전환수요 증가와 신규 전세수요 위축에도 불구하고, 3~4월에 비해 하락률이 안정적입니다. 송파구가 3주째 올랐고, 종로구 반등으로 하락구(區)는 22개입니다. 

송파구는 잠실 신축단지 중심으로 계약갱신금액이 오르면서 강한 상승세입니다. 종로구는 대형단지 급전세 매물 소화가 조금씩 진행되면서 상승 전환했습니다. 강서구와 강남구도 매물 압력이 완만해졌습니다. 노원구가 갭투자 수요 감소로 하위 1위입니다.

경기도는 전주 대비** -0.14% 하락해 하락폭이 0.02%p 늘었습니다. 그럼에도 상승지역이 3곳으로 늘었습니다. 과천시가 저가매물 소화로 상위 1위입니다. 성남시는 역세권 중심으로 가격이 오르면서 3주째 상승세입니다. 하남시는 교통접근성으로 상승 전환했습니다. 

인천은 -0.20% 하락해 전주 대비 0.12%p 하락폭이 늘었습니다. 낙폭과대 인식에 힘입어 하락률이 꾸준히 줄다가 경계성 매물이 출회됐습니다. 중구가 입주물량 소화가 진행되면서 상대적으로 적게 하락했습니다. 수요 위축 상황인 연수구도 하방경직을 보였습니다.

전국 매수우위지수는 지난주 24.4에서 금주 24.8로 소폭 올랐습니다. 수도권은 서울의 회복으로 0.9p 상승했고, 지방도시는 0.8p 올랐습니다. 반면 광역시는 -1.1p 내렸습니다.

강원이 41.8로 상위 1위입니다. 최저 지역은 광주로 8.0입니다. 가장 많이 하락한 지역은 강원으로 -10.2p 내렸고, 가장 많이 오른 지역은 전북으로 8.3p 올랐습니다.

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