통화정책 방향 전환을 앞두고, 혼란스러운 호악재(好惡材)

12월 관전포인트는 '기준금리 인하 시까지 새로운 상승동력 찾기'였습니다. 시장의 예상대로 미 중앙은행(Fed)이 12월 14일 정책금리를 3회 연속 연 5.25~5.50%로 동결한 바 있습니다. 글로벌 긴축완화가 가시화되면 국내 부동산시장에 탄력요인이 되리라는 기대가 가능하나, 누적된 고금리로 투자환경은 녹록지 않습니다.

신년 1월 관전포인트는 '리스크 관리를 통한 투자 찬스 선별'입니다. 2024년 주택시장에 현명하게 대응하기 위해서는 무엇보다 리스크 관리가 중요해 보입니다. 통화정책의 방향성 전환이 기대되는 한해이지만, 시장 및 정책관련 제반 변수가 복잡하게 엮어 있어 낙관적 시각 만을 견지하기에는 적절치 않습니다. 

부동산PF 제약 속에 금융부담이 분양가 인상과 미분양 증가로 이어졌습니다. 1월 말 특례보금자리론 판매 중단에 이어 2월 주택담보대출에 ‘스트레스 DSR(가산금리 총부채원리금상환비율)’이 도입됩니다. 반면 1월 말부터 9억원 이하 주택에 대한 신생아특례대출이 시행되고, 주택활성화 대책도 기대되어 무주택 실수요자에게는 기회도 공존하는 모습입니다.

12월의 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 설명해 드립니다. 푸른색이 진할수록 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복 지역입니다. 붉은색은 상승 지역입니다.

12월 서울 매매가격은 전월 대비 -0.08% 하락 전환했습니다. 강남권역은 -0.06% 하락 전환했고, 전월보다 0.1%p 줄었습니다. 강북권역은 -0.1% 하락해 2주째 약세 진행 중입니다. 강북권 14개구 중 상승 지역은 서대문>용산>중구>성동>종로>광진 6곳입니다. 업무지구와 인접해 있거나, 학군과 교통이 우수한 대단지 밀집지역이며, 갭투자가 적은 곳입니다. 

강남권역은 지난 5월 첫 상승구(區)가 나타났고, 6월 2곳, 7월 5곳, 8월 6곳, 9월 8곳, 10월 10곳으로 확대됐다가 11월 8곳으로 줄었고, 12월 4곳에 머물렀습니다. 반등폭이 컸던 송파구가 7개월째 오름세를 끝으로 하락 전환했고, 서초구도 경기둔화 우려로 하락 전환했습니다. 한편 학군 인기지역인 양천구가 상승 1위이고, 강남ㆍ강동구가 상승세를 유지했습니다.

경기도가 전월 대비 -0.03% 하락 전환하면서 4개월째 오름세를 마감했습니다. 6월 상승지역이 2곳 나타난 후 7월 4곳, 8월 9곳, 9월과 10월 15곳으로 늘었다가 11월 13곳에 이어 12월 7곳에 머물렀습니다. 대표적 강세지역이었던 화성도 -0.03% 하락했습니다. 강남에 근접해 인기인 과천시가 GTX-C노선 착공 소식이 반영되면서 0.36% 올라 상승 1위입니다. 

경기도는 서울 근접성에 교통개발 이슈까지 어우러져 실수요자의 대표적인 선호 지역입니다. 서울에 인접한 과천ㆍ성남ㆍ광명시와 동탄이 위치한 화성은 경기도 최대의 인기 투자처이고, 6월부터 과천을 선두로 상급지에 대한 이동수요가 더해져 회복을 리드했죠. 그런데 12월 들어 과천ㆍ성남은 상승한 반면, 화성ㆍ광명시는 하락해 차별화 양상을 보였습니다.

12월 전국 주택매매가격 지수는 93.3으로 전년동기 대비* -4.6% 하락했습니다. 장기 하락추세가 이어지고 있으나, 4개월 간 반등국면 시 매물소화가 반영되면서 하락률은 5개월째 줄었습니다. 한편 단기추세를 알 수 있는 전월 대비**로는 3개월째 회복을 마치고 -0.08% 하락 전환했습니다. 급매물 소화과정에서 피로 누적 속에 상승 동력원도 약해 보입니다. 

지난달 전월 대비** 강보합세로 마감했던 지방도시 역시 -0.06% 하락세로 전환했습니다. 수도권에 근접한 충북ㆍ강원 중심으로 상승세가 유지됐습니다. 광역시 중에 대전시가 좋은 입지조건에도 가격이 조정된 선도단지 대기수요로 5개월째 회복세입니다. 반면 젊은 실수요층이 탄탄해 회복이 가장 빨랐던 세종도 약보합세를 나타냈습니다. 

12월 전국 주택전세가격 지수는 92.0으로 전년동기 대비* -5.4% 하락했습니다. 월세전환으로 인한 전세수요 위축을 극복하면서 낙폭이 5개월째 줄었습니다. 한편 전월 대비**로는 0.09% 상승해 3개월째 오름세입니다. 경기ㆍ수도권 전세 매물이 전세사기대책에 힘입어 5개월째 줄었고, 매매수요가 전세수요로 전환되면서 전세매물의 하방압력을 낮췄습니다. 

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