집값 관망세 이후 노려야 할 두 가지 포인트

지난주 美 중앙은행 연방준비제도(Fed) 의장이 매파적 코멘트로 3월 정책금리 조기인하에 선을 그으면서 신중론이 확산됐죠. 이어 美 노동통계국 소비자물가지수(CPI) 상승률이 시장컨센서스인 2.9%를 상회한 3.1%로 발표됐습니다. 여전히 Fed의 목표 인플레이션 2%를 웃돌아 이제 금리 인하시점이 시장 기대치보다 더 늦춰질 것이라는 전망이 나옵니다.

美 정책금리 인하시점이 어느 정도 구체화되어야 국내 기준금리 인하를 염두에 둔 시장움직임이 나타날 것으로 보입니다. 그 전까지는 의미 있는 집값 반등을 유도할 요인이 크지 않다는 시각이 지배적입니다. 다만 조정기간이 길어져서, 즉 가격눌림목이 더 확실해 질수록 새로운 주택가격 트렌드 라인을 형성할 기대는 농후해 집니다.

역설적(逆說的)으로 고통스러운 조정과정이 누군가에게는 기회가 됩니다. 조정 이후에 나타나는 회복국면에서 염두에 둘 사항은 두 가지일 것입니다. 주택을 구입한다면 낙폭과대지역에 대한 실수요측면의 기술적(Technical analysis) 접근 또는 핵심지역에 대한 투자측면의 추세추종(Trend following) 접근 중 선택이 가능합니다.

먼저 낙폭과대지역은 2020~2022년 상급지 갈아타기 갭투자가 매물화된 지역입니다. 젊은 실수요자가 관심을 가질만한 정주여건(定住與件)이 갖춰진 지역은 시간이 걸리겠지만 매물소화 후 재선호될 가능성이 있습니다. 핵심지역은 중장기 상승추세가 유지되는 지역으로 조정구간이 끝나면 투자심리를 회복해 새로운 추세를 형성할 수 있습니다.

상승모멘텀이 회복될 경우 중장기 추세추종(상승 트렌드에 편승한 매매전략) 지역을 찾으려면 과거 추세의 상승률보다 상승기간에 초점을 맞추는 것이 중요합니다. 즉 특정기간의 강보합을 포함한 상승 횟수가 약세 횟수(하락&약보합)보다 많은 지역이 향후 시장환경 개선 시 투자심리의 지속성 측면에서 유리할 수 있습니다.

2022년 하반기 시작된 조정국면 중 2023년 5월 반등이 나타난 바 있는데요. 반등이 시작된 2023년 5월부터 2024년 2월까지 총 40주 동안 상승 횟수를 조사했습니다. 상승 및 강보합 횟수가 많은 지역은 펀더멘털이 부합되는 지역이라면 추세추종 접근이 가능해 보입니다. 반면 약세 횟수가 많은 지역은 선별적인 테크니컬 접근이 가능할 수 있습니다.

서울 강북권역 14개구의 40주간 상승 횟수 TOP5는 마포구>성동구>용산구>서대문구>종로구입니다. 마포구가 전체 40주 중 23회 상승해 1위이고, 성동구가 20회 상승해 2위입니다. 3위는 18회 상승한 용산구이고, 4위는 18회 상승한 서대문구, 5위는 16회에 달한 종로구입니다. 한강벨트를 형성하는 ‘마용성’과 직주근접(職住近接)이 가능한 도심권입니다.

서울 강남권역 11개구의 2023년 5월 이후 2024년 2월까지 40주간 상승 횟수를 살펴봤습니다. 상승 횟수 TOP5는 송파구>강남구>강동구>양천구>서초구입니다. 송파구가 전체 40주 중 28회 상승해 1위입니다. 강남구가 27회 상승해 2위, 강동구가 24회 상승해 3위입니다. 양천구가 23회 상승해 4위, 서초구가 19회 상승해 5위입니다. 강남4구가 중심입니다.

강남권역 11개구는 평균 상승 횟수가 16회였습니다. 강남권역 상승 횟수 TOP5인 송파ㆍ강남ㆍ강동ㆍ양천ㆍ서초구는 평균을 가볍게 상회했습니다. 약보합을 포함한 약세지역 TOP3는 금천구>관악구>구로구로 ‘금관구’라는 별칭이 있습니다. 금천구는 상승 횟수가 2회, 관악구는 4회, 구로구는 9회로 강남평균을 크게 하회하는 낙폭과대지역입니다.

‘금관구’는 강남의 ‘노도강’으로 불리는 중저가 아파트 밀집지역입니다. 강남 외곽에 위치해 경기도 등 수도권에서 서울 입성을 목적으로 한 실수요자에게 관심이 높았던 지역이죠. 고금리 상황이 안정되고, 급매물이 소진될 경우 관심 리스트에 올라갈 수 있는 지역입니다. 낙폭과대 급매물을 대상으로 한 기술적 대응이 유효한 지역입니다.

경기도를 살펴보겠습니다. 경기 북부지역 8개시의 2023년 5월 이후 현재까지 40주간 상승 횟수를 살펴봤습니다. 경기북부는 김포, 파주, 남양주, 고양, 양주, 의정부, 구리, 동두천 8개시입니다. 평균 상승 횟수가 8회였습니다. 경기북부 상승 횟수 순위 TOP3는 양주>김포>고양시입니다.

양주시가 전체 40주 중 19회 동안 상승해 1위입니다. 김포시가 15회 상승해 2위입니다. 고양시가 11회 상승해 3위입니다. 양주시와 김포시는 입주부담에도 불구하고, 교통환경 개선 재료가 부각되면서 관심이 컸습니다. 고양시는 안전진단 간소화 대책이 발표되면서 30년 이상 구축(舊築)아파트에 대한 재건축 기대감이 점증되는 지역입니다.

약보합을 포함한 약세 지역의 TOP3는 동두천시>의정부시>구리시입니다. 동두천시는 조사기간 40주 동안 상승 횟수가 없었습니다. 의정부시는 1회 상승했습니다. 구리시 역시 1회 상승했으며, 강보합이 3회입니다. 동두천ㆍ의정부시는 교통환경 측면에서 주목받지 못했지만, 새로운 교통이벤트가 나온다면 가격 메리트가 발생될 수 있습니다.

이번에는 경기남부에 대해 살펴보겠습니다. 경기 남부지역 18개시의 2023년 5월 이후 현재까지 40주간 상승 횟수를 살펴봤습니다. 평균 상승 횟수는 16회였습니다. 경기북부 8회 대비 상승 횟수가 두 배 많았습니다. 경기남부 상승 횟수 순위 TOP5는 과천>화성>하남>성남>용인시입니다.

과천시가 전체 40주 중 35회 상승해 1위입니다. 화성시가 33회 상승해 2위입니다. 3위는 27회 상승한 하남시이고, 4위는 25회 상승한 성남시입니다. 용인시가 24회 상승해 5위입니다. GTX-C노선 착공 재료가 반영된 과천, 동탄2신도시를 중심으로 강세인 화성, 강남 접근성이 용이한 하남시의 순위가 높습니다. 중위권은 광명ㆍ시흥ㆍ안산ㆍ안양ㆍ수원시입니다.

상기 10개 지역은 모두 경기남부 평균 상승 횟수 16회를 상회했습니다. 경기도에서 상승세가 최초로 시작된 지역은 경기남부 화성시이고, 과천시가 두 번째, 하남시가 세 번째로 시작됐습니다. 반등국면이 빨리 나타났고, 반등기간도 길었죠. 풍부한 투자재료와 우월한 상승 횟수까지 어림잡아 볼 때 추세추종에 적합한 지역일 수 있습니다.

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