주택시장의 인구감소 악재? 이것 보면 달라지실 텐데요

인구감소 이슈에 대한 주택수요자 입장에서 해법을 찾기 위해 빅데이터 전문가 조영광 연구위원을 인터뷰했습니다. 조연구위원은 2022년 10월 KB부동산TV의 ‘부동산in빅데이터’ 코너(https://youtu.be/vof1D7650P0?si=qUtaYjYB65PNk5gf)에 출연해 미분양 아파트에 대한 색다른 해석과 더불어 데이터 분석을 통해 부동산시장을 전망한 바 있습니다.

조연구위원은 인구가 주택시장 전망이나 주택가격 예측에 중요한 변수이지만, ‘인구감소→수요절벽→집값폭락’이라는 시나리오는 지나치게 도식적일 수 있다고 설명합니다. 국내 부동산에서 지나치게 과대평가된 인구 변수보다 인구밀도와 인구이동을 살펴볼 필요가 있다는 의견입니다.

최근 우려되는 공급부담도 인구밀도와 도시개발사업면적을 비교해 리스크 정도를 예측할 수 있는데요. 인구밀도대비 도시개발사업면적 비율이 낮은 지역이 활황기에 나타날 수 있는 공급부담을 피할 수 있다는 얘기입니다. 다만 인구밀도대비 사업면적이 과도하게 적은 지역은 공급 희소성 측면에서 유리하지만, 장기적인 개발 활력은 부족할 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

좀 더 보완한다면 인구밀도대비 주거면적 비율을 크로스 체크할 필요가 있습니다. 도시개발사업면적은 신규지정과 시행과정에서 각종 인허가 변수로 인해 기간별로 부침이 나타날 수 있죠. 그러나 인구밀도대비 주거면적은 주거인프라 잠재시장 규모를 가늠할 수 있습니다. 인구밀도대비 주거면적이 적고, 도시개발도 활발한데, 저렴하다면 기회가 올 수 있겠죠.

인구 감소에 대한 불안감이 팽배한 요즘, 인구밀도대비 주거면적이 적고, 도시개발사업면적이 상대적으로 풍부한 지역으로 서울은 공통분모입니다. 주택수요와 관련한 시장성이 풍부하다면 그 다음 눈여겨볼 포인트는 무엇일까요? 조연구위원은 상위10% 소득이 몰리는 곳을 강조합니다.

인구밀도가 도시 성장의 필수조건인 반면, 우리나라 전체소득의 46%를 점유하는 상위10% 소득은 주거 수요에 강력한 모멘텀을 제공하기 때문입니다. 강북권역 14개구의 인구밀도와 상위10% 소득을 비교하면 부(-)의 관계를 보입니다. 인구밀도가 낮은 지역은 풍부한 상업지를 보유함에 따른 영향도 있겠지만, 부자들은 초고밀도를 선호하지 않음을 시사하기도 합니다.

강남권역 11개구의 인구밀도와 상위10% 소득을 비교하면 강북권역 보다는 약하지만, 부(-)의 관계를 보입니다. 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)와 범강남권(강동ㆍ동작)을 비롯해 목동신시가지를 보유한 양천구, 여의도 금융지구를 보유한 영등포구 등지를 포함해 상위10% 소득분포가 넓습니다.

강북권역보다 강남권역 인기지역의 인구밀도 수위가 높습니다. 다주택 규제로 인한 똘똘한 한 채 선호 속에 투자선호도가 높아진 범강남권과 인기주거지역에 차별화가 장기화되면서 투자쏠림현상이 나타났습니다. 강남권역 인구밀도가 계속해서 높아진 이유입니다. 이러한 추세가 앞으로 시간이 더 지나더라도 계속될지 지속적인 관찰이 필요한 시점입니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!