전세 갭투자율, 어디까지 활용해 보셨나요?

세입자가 지불한 보증금인 전세금은 집주인에게는 유용한 갭투자 자금원이 됩니다. 갭투자는 실거주수요보다 투자수요가 목적인 경우가 많습니다. 자기자본 부담이 낮고, 상대적으로 시장흐름에 민감하며, 발 빠르고 적극적인 매매 형태를 보입니다.

아실에 따르면 2019년부터 서울의 갭투자 매매가 빠르게 증가하면서 갭투자율도 고수위였습니다. 갭투자 건수에 따라 갭투자율도 2년 주기 사이클을 보였는데요. 2019~2020년 하락기(2019년 1차 반등), 2021~2022년 상승기(2021년 2차 반등)에 이어 2023년 들어 하락기가 진행 중입니다.

갭투자율 1차 반등기(2019년 11월)에는 어떤 일들이 벌어졌을까요? 이어서 2차 반등기(2021년 1월)까지 얼마나 영향을 주었을까요? 갭투자가 아파트 전세 및 매매시장에 영향을 미치는 경로를 알기 위해 1차 반등기의 주변환경을 살펴봤습니다.

첫째, 충분한 아파트 가격조정이 선행됐습니다. 둘째, 글로벌 기준금리가 인하되면서 부동산 투기억제 부담이 희석됐습니다. 셋째, 실수요자의 매매가 시작되면서 미분양 아파트가 감소하고, 거래량이 증가하는 등 시장분위기가 회복됐습니다.

1차 반등한 갭투자율은 2020년 고수위를 유지하다가 부동산 호황기에 진입하면서 낮아졌습니다. 시세 상승으로 가격메리트가 줄자 갭투자가 관망세를 보인 것입니다. 그러나 부동산 오버슈팅 분위기가 무르익으면서 투자수요가 유발되자 갭투자는 2차 반등기를 맞습니다.

첫째, 거래량 증가 속에 갭투자 매매 수위가 재상승하면서 전세가격의 의미 있는 상승세가 이어졌습니다. 둘째, 매매가 대비 전세가율이 오르면서 투자수요가 본격적으로 매매에 동참했습니다. 셋째, 갭투자율이 역사적 저점에서 반등하면서 매매가 상승까지 유도합니다.

갭투자율이 반등하기 위해서는 주변환경이 매매에 적절해야 합니다. 가격메리트가 있고, 금리부담이 경감되어 실수요자가 부동산에 관심을 보여야 하죠. 그 다음 거래량 증가 속에 전세가가 의미 있게 회복하면서 전세가율이 오르는 모습이 나타나야 합니다.

최근 아파트 가격 조정과 매매심리 개선이 갭투자율의 저점 근접을 시사합니다. 그런데 이를 제외하면 아직 갭투자율이 추세를 변경할 만큼 선명해 보이지 않습니다. 어중간한 상황이죠. 금리 부담과 전세가격 하방 리스크가 발목을 잡고 있습니다. 다음 시간에는 지역별로 살펴보겠습니다.

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