주택 시세 방향, 토지가격이 알려주네

한국부동산원 지가지수의 조정이 이어지고 있습니다. 1년 전 비교로 중장기시세 흐름을 알 수 있는 전년동기 대비 증가율은 2022년 8월을 마지막으로 9월부터 평균 3.8%선을 밑돌면서 추세 하락을 시작했습니다. 4월 기준으로 증가율은 1.5%로 계속 줄어들고 있습니다.

단기시세 흐름을 알려주는 전월 대비 증가율은 2022년 8월을 마지막으로 9월부터 평균 0.27%선을 하회했습니다. 2022년 11월~2023년 2월, 4개월 동안 감소하다가 3월부터 2개월째 증가했습니다. 바닥권을 확인할 수 있는 변곡점인지 단기반등인지 앞으로 2~3개월 추세가 중요해 보입니다.

가격(y축)과 거래량(x축)을 매트릭스로 비교했습니다. 2022년 6월 정점 이후 7월부터 거래량 감소 등 빠르게 수축합니다. 지가 하락과 거래 감소가 동시에 일어나는 불황국면이 6개월째입니다. 2022년 12월 저점 후 지가 하락이 멈췄으나, 매매심리 약화로 거래량은 급감했습니다.

2023년 2월 거래량이 증가했으나, 가격은 하방경직성을 보이는 수준입니다. 2월 거래량 급증은 기저효과가 컸으나, 4월에는 오히려 역기저효과로 거래량이 재차 위축되는 등 혼란스럽습니다. 지금으로서는 선행성을 가진 거래량 안정을 확인할 필요가 있습니다.

지가와 주택가격은 정(+)의 관계입니다. r스퀘어(R2)가 0.6997로 상관성도 양호합니다. 비교 기간(2019년 1월~2023년 4월)의 평균수익률은 지가 0.27%>주택가격 0.11%, 변동성은 지가 0.11<주택가격 0.64, 변동성대비 수익은 지가 2.44배>주택가격 0.17배로 지가의 수익률이 우월합니다.

지가와 주택가격은 추세는 비슷하지만, 주택가격의 마이너스 전환 시점이 빠르고 급합니다. 가수요에 영향받지 않는 지가가 주택시장에 후행하는 경향을 보입니다. 한편 마이너스 기간이 길고 변동성이 큰 주택가격보다 지가의 턴어라운드 경로가 단순하고 추세 속임이 적습니다.

서울을 비롯해 전국의 땅값은 2022년 10월 고점을 형성했습니다. 11월부터 조정과정이 진행되고 있는데요. 서울지역 각 구별로 지난해 10월 고점 대비 2023년 4월 증감률을 살펴봤습니다. 전국 평균은 -0.1% 하락했고, 서울 평균은 -0.3% 하락했습니다.

서울에서 땅값 상승세를 유지한 지역은 강남ㆍ성동ㆍ서초ㆍ송파구 등 4개구입니다. 권역별로는 강남권에서 강남3구, 강북권에서 성동구가 유일합니다. 상대적으로 하락률이 낮은 지역도 강동ㆍ동작구 등 범강남권입니다. 강북권에서는 용산ㆍ마포구 하락률이 적었습니다.

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