아파트 전세가 상승, 아파트 매매가격 밀어 올릴까?

아파트 전세시장이 심상치 않다. 서울지역을 중심으로 전세 매물이 품귀 현상을 보이고 있다. 아파트 전세가 상승 원인은 복합적이다.

첫째, 빌라 전세 사기 여파로 전세수요가 아파트로 대거 이동하였다. 이 영향으로 아파트 전세가격은 상승하지만 연립, 다세대 주택 전세가격은 오히려 하락한다. 비아파트는 외면 받고 있다.

둘째, 전세 재계약이 부쩍 많아진 것도 한 요인이다. 아파트 전세가가 상승하자 기존 세입자들이 새로운 전세집을 구하기보다 기존 전세집에 계속 거주하려 한다. 계약갱신청구권을 사용해 5%만 올려주는 전세 재계약이 많아지면 시장 유통물량이 그만큼 줄어든다. 유통 물량이 많지 않으면 작은 수급 불균형만으로도 가격 변동성이 커진다.

셋째, 서울을 비롯한 일부지역에 입주 물량이 많지 않은 것도 전세시장 불안의 또 다른 요인이다. 다만, 최근 들어 아파트 전세가가 많이 오르기는 했지만 2년 전에 비하면 여전히 낮은 수준이다.

5월 KB부동산 통계에 따르면 서울 아파트 전세가는 2년 전 동월대비 12% 낮고, 전국은 평균 11.7% 낮다. 수치만 본다면 전세난은 커녕 역전세난을 걱정할 판이다. 실제로 많은 아파트 단지의 전세 시세는 2년 전 수준을 회복하지 못 한 곳이 많다. 아파트 전세가격이 가파르게 오르고 있어도 큰 틀로 보면 고점을 향한 회복과정으로 이해하는게 좋을 것 같다.

문제는 앞으로 전세시장은 안정보다는 불안정해질 가능성이 크다는 점이다. PF부실 문제로 아파트 인허가 물량이 줄어드는데다 다세대, 다가구의 공급이 급격히 감소했기 때문이다. 시장의 관심은 전세가격 상승이 매매가격을 밀어 올릴 것 인가이다.

아직은 아니다. 전세가 비율이 여전히 낮기 때문이다. KB부동산 통계를 보면 아파트 전세가 비율이 서울은 53.4%, 전국은 67.1%이다. 서울은 바닥권이었던 지난해 4월 50%에 비해 소폭 올랐다.

하지만 과거 고점인 16년 6월 75.1%에 비해 한참 모자라다. 전세가격이 올라 매매가를 압박하려면 전세가율이 60%는 되어야하지 않을까 생각된다. 다만, 지금처럼 전세가격이 계속 오르면 갭투자가 유입되면서 매매가를 자극할 가능성이 있다.

정부가 인구 소멸 위기 지역의 생활 인구를 늘리기 위해 ‘세컨드 홈‘ 정책을 추진 중으로 인구 소멸 위기 지역 주택 매입시 1주택자 특례 적용. 인구 감소 지역 중 부동산 투기 우려가 있는 수도권 및 광역시는 제외. 공시지가 4억원 이하 주택이 대상이며 기존 1주택자가 특례지역주택 매입시 지원하며 2주택 이상 지원 대상에서 제외.

24년 1~4월 누적 아파트 착공 물량이 8.9만호로 전년 동기간 6.9만호 대비 증가하였으며, 아파트 분양 물량도 동기간 7.1만호로 전년 동기 3.9만호 대비 증가, 준공 물량은 동기간 15.4만 가구로 전년 동기 12.4만호 대비 증가. 단, 인허가 물량은 10.2만호로 전년 동기 13만호 대비 감소