[주택금융 대전환-①] 주담대만 1천兆 넘었다
25.03.31
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[주택금융 대전환-①] 주담대만 1천兆 넘었다
[※편집자 주 = 부동산 시장에 쏠린 가계 빚이 한국 경제의 뇌관으로 부상했습니다. '빚 내서 집 산다'는 말은 과거엔 하우스 푸어, 현재엔 전 국민의 '영끌족'이란 표현 속에 빛이 바랜 지 오랩니다. 이제 글로벌 시장에서도 경제성장 속도보다 빠른 한국의 가계부채 증가세를 주목하기 시작했습니다. 정부는 실질적인 해법 찾기에 나섰습니다. 최근에는 그 대안 중 하나로 대출 의존도가 큰 주택 구입자들의 부담을 낮출 수 있는 '지분형 주택금융' 도입도 준비 중입니다. 이에 연합인포맥스는 주택담보대출이 키운 부채의 현실과 더불어 최근 주택금융 시장의 현주소를 진단합니다.]
(서울=연합인포맥스) 정지서 정원 기자 = 은행에 기댄 '내 집 마련'의 꿈이 커지면서 우리나라 가계부채는 지나치게 급증했다.
대출 의존도가 높은 주택 구입자들은 금리 위험에 고스란히 노출됐고, 이는 결국 한국 경제의 뇌관으로 부상했다.
31일 한국은행에 따르면 국내 부동산금융 익스포저는 지난해 말 기준으로 2천681조6천억 원으로 집계됐다.
가계 부동산 대출과 일반 기업의 부동산 담보대출, 부동산과 건설업종의 기업대출, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 모두 더해 추산한 값이다.
이중 가계 부동산 대출은 1천309조5천억원으로 직전년도 대비 3.6% 증가했다. 상업용 부동산 등 비주택 담보대출은 상가 공실률 상승 등 시장여건이 악화하며 감소세로 전환했지만, 주택담보대출은 늘었다.
가계 부동산 대출에서 대부분을 차지하는 주택담보대출은 꾸준히 우상향 곡선을 그리고 있다. 지난 2022년을 기점으로 1천조 원을 돌파한 이래 상승세는 꺾이지 않았다.
이 기간 금융권의 가계부채 잔액은 1천668조6천억 원으로 집계됐다. 이중 주택담보대출은 1천62조2천억 원으로 전체의 60%에 달한다.
주택담보대출의 주된 공급처인 은행의 경우 전체 가계부채 잔액의 80%에 육박하는 900조원 이상의 유동성을 주택담보대출로 공급해왔다.
이는 수 년간 이어진 저금리 기조에서 부동산 시장으로 흐른 가계자금의 대부분이 은행 등 금융사의 돈이었다는 얘기다.
최근 주택담보대출을 향한 경고음이 급격히 커진 건 2022년 하반기부터다. 시장 금리가 가파르게 치솟으면서 대출 의존도가 높았던 주택 구입자의 원리금 상환 부담이 커졌기 때문이다.
무엇보다 변동금리형 주택담보대출 비중이 큰 우리나라 가계대출 특성상 주택 구입자들은 금리 위험에 대한 노출도가 클 수밖에 없다.
실제로 변동금리는 은행이 차주에게 금리 위험을 전가하는 구조다. 고정금리 대출과 비교하면 차주가 상대적으로 낮은 금리의 대출을 받을 수 있지만, 금리 상승기가 도래하면 차주의 이자 부담은 늘어난다. 그 부담은 연체율 상승, 더 나아가 은행의 손실이 될 수도 있다.
하지만 주택담보대출은 변동금리형 중심으로 지속적으로 늘었다. 차주의 원리금 상환 부담이 실물경제의 리스크로 해석되는 이유도 여기에 있다.
그도 그럴 것이 2011년만 해도 500조원이 채 되지 않았던 주택담보대출 잔액이 두 배로 불어난 지난 10여년 간, 국내 경제성장률은 매년 5%가 채 되지 않았다.
반면 주택담보대출은 해마다 7~8%씩 늘었다.
시장 전문가들은 수 년간 이어진 저금리 기조와 맞물려 부동산 가격이 급등한 게 폭발적으로 늘어난 주택담보대출의 배경이 됐다고 분석한다.
당초 예상보다 시장의 금리가 더 낮은 수준으로 오랫동안 유지되면서, 자본 없이 적은 돈(이자)으로 집 살 기회를 얻고자 한 이들이 주택담보대출의 증가세를 견인한 셈이다.
동시에 비슷한 시기 나타난 부동산 가격 상승세는 주택 구입으로 인한 자본 이득에 대한 기대를 더 부풀렸다.
내달 3일 이창용 한국은행 총재와 김병환 금융위원장, 이복현 금융감독원장이 '부동산 신용집중 현황과 문제점, 그리고 개선 방안'을 주제로 나누는 특별 대담에서도 주택 구입자들의 지나친 대출 의존도가 도마 위에 오를 것으로 보인다.
현재 정부는 주택금융의 구조를 대출 중심에서 지분투자로 바꾸기 위한 대책의 하나로 '지분형 주택금융(모기지)' 도입을 준비 중이다.(연합인포맥스가 25일 단독 송고한 '내 집 마련 패러다임 바꾼다…정부, '지분형 주택금융' 도입' 제하의 기사 참고.)
정책금융기관이 주택 거래 과정에 공동 투자자로 참여해 구입자의 대출 부담을 줄여주는 게 골자다. 대출 의존도가 낮아지니 늘어나야 할 가계부채도 줄어들 수 있다.
정화영 자본시장연구원 연구위원은 "주담대를 포함한 가계부채가 늘면 가계의 소비 여력이 줄고, 재무안정성도 떨어지게 된다"며 "그 충격은 결국 다른 실물 경제로 전이돼 금융 시스템 전반의 리스크가 된다"고 말했다.
이어 "특히 가계가 금융사에 비해 위험을 분산하고 관리할 수 있는 능력이 열위에 있음을 고려할 때, 금리 위험에 대한 가계의 노출도를 낮추는 방향으로 주택담보대출 시장의 구조를 개선할 필요가 있다"고 내다봤다.
jsjeong@yna.co.kr
jwon@yna.co.kr
<저작권자 (c) 연합인포맥스, 무단전재 및 재배포 금지, AI 학습 및 활용 금지>
(서울=연합뉴스) 윤동진 기자 = 9일 서울의 한 시중은행에 붙은 주택담보대출 현수막. 이날 금융권에 따르면 지난달 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)에서 새로 취급된 주택구입자금 목적의 신규 주택담보대출은 모두 7조4천878억원으로 집계됐다. 직전 1월(5조5천765억원)보다 34.3% 늘어난 규모로, 전월 대비 증가율 기준으로는 지난해 4월(34.8%) 이후 가장 높다. 2025.3.9 mon@yna.co.kr
[※편집자 주 = 부동산 시장에 쏠린 가계 빚이 한국 경제의 뇌관으로 부상했습니다. '빚 내서 집 산다'는 말은 과거엔 하우스 푸어, 현재엔 전 국민의 '영끌족'이란 표현 속에 빛이 바랜 지 오랩니다. 이제 글로벌 시장에서도 경제성장 속도보다 빠른 한국의 가계부채 증가세를 주목하기 시작했습니다. 정부는 실질적인 해법 찾기에 나섰습니다. 최근에는 그 대안 중 하나로 대출 의존도가 큰 주택 구입자들의 부담을 낮출 수 있는 '지분형 주택금융' 도입도 준비 중입니다. 이에 연합인포맥스는 주택담보대출이 키운 부채의 현실과 더불어 최근 주택금융 시장의 현주소를 진단합니다.]
(서울=연합인포맥스) 정지서 정원 기자 = 은행에 기댄 '내 집 마련'의 꿈이 커지면서 우리나라 가계부채는 지나치게 급증했다.
대출 의존도가 높은 주택 구입자들은 금리 위험에 고스란히 노출됐고, 이는 결국 한국 경제의 뇌관으로 부상했다.
31일 한국은행에 따르면 국내 부동산금융 익스포저는 지난해 말 기준으로 2천681조6천억 원으로 집계됐다.
가계 부동산 대출과 일반 기업의 부동산 담보대출, 부동산과 건설업종의 기업대출, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 모두 더해 추산한 값이다.
이중 가계 부동산 대출은 1천309조5천억원으로 직전년도 대비 3.6% 증가했다. 상업용 부동산 등 비주택 담보대출은 상가 공실률 상승 등 시장여건이 악화하며 감소세로 전환했지만, 주택담보대출은 늘었다.
가계 부동산 대출에서 대부분을 차지하는 주택담보대출은 꾸준히 우상향 곡선을 그리고 있다. 지난 2022년을 기점으로 1천조 원을 돌파한 이래 상승세는 꺾이지 않았다.
이 기간 금융권의 가계부채 잔액은 1천668조6천억 원으로 집계됐다. 이중 주택담보대출은 1천62조2천억 원으로 전체의 60%에 달한다.
주택담보대출의 주된 공급처인 은행의 경우 전체 가계부채 잔액의 80%에 육박하는 900조원 이상의 유동성을 주택담보대출로 공급해왔다.
이는 수 년간 이어진 저금리 기조에서 부동산 시장으로 흐른 가계자금의 대부분이 은행 등 금융사의 돈이었다는 얘기다.
최근 주택담보대출을 향한 경고음이 급격히 커진 건 2022년 하반기부터다. 시장 금리가 가파르게 치솟으면서 대출 의존도가 높았던 주택 구입자의 원리금 상환 부담이 커졌기 때문이다.
무엇보다 변동금리형 주택담보대출 비중이 큰 우리나라 가계대출 특성상 주택 구입자들은 금리 위험에 대한 노출도가 클 수밖에 없다.
실제로 변동금리는 은행이 차주에게 금리 위험을 전가하는 구조다. 고정금리 대출과 비교하면 차주가 상대적으로 낮은 금리의 대출을 받을 수 있지만, 금리 상승기가 도래하면 차주의 이자 부담은 늘어난다. 그 부담은 연체율 상승, 더 나아가 은행의 손실이 될 수도 있다.
하지만 주택담보대출은 변동금리형 중심으로 지속적으로 늘었다. 차주의 원리금 상환 부담이 실물경제의 리스크로 해석되는 이유도 여기에 있다.
그도 그럴 것이 2011년만 해도 500조원이 채 되지 않았던 주택담보대출 잔액이 두 배로 불어난 지난 10여년 간, 국내 경제성장률은 매년 5%가 채 되지 않았다.
반면 주택담보대출은 해마다 7~8%씩 늘었다.
시장 전문가들은 수 년간 이어진 저금리 기조와 맞물려 부동산 가격이 급등한 게 폭발적으로 늘어난 주택담보대출의 배경이 됐다고 분석한다.
당초 예상보다 시장의 금리가 더 낮은 수준으로 오랫동안 유지되면서, 자본 없이 적은 돈(이자)으로 집 살 기회를 얻고자 한 이들이 주택담보대출의 증가세를 견인한 셈이다.
동시에 비슷한 시기 나타난 부동산 가격 상승세는 주택 구입으로 인한 자본 이득에 대한 기대를 더 부풀렸다.
내달 3일 이창용 한국은행 총재와 김병환 금융위원장, 이복현 금융감독원장이 '부동산 신용집중 현황과 문제점, 그리고 개선 방안'을 주제로 나누는 특별 대담에서도 주택 구입자들의 지나친 대출 의존도가 도마 위에 오를 것으로 보인다.
현재 정부는 주택금융의 구조를 대출 중심에서 지분투자로 바꾸기 위한 대책의 하나로 '지분형 주택금융(모기지)' 도입을 준비 중이다.(연합인포맥스가 25일 단독 송고한 '내 집 마련 패러다임 바꾼다…정부, '지분형 주택금융' 도입' 제하의 기사 참고.)
정책금융기관이 주택 거래 과정에 공동 투자자로 참여해 구입자의 대출 부담을 줄여주는 게 골자다. 대출 의존도가 낮아지니 늘어나야 할 가계부채도 줄어들 수 있다.
정화영 자본시장연구원 연구위원은 "주담대를 포함한 가계부채가 늘면 가계의 소비 여력이 줄고, 재무안정성도 떨어지게 된다"며 "그 충격은 결국 다른 실물 경제로 전이돼 금융 시스템 전반의 리스크가 된다"고 말했다.
이어 "특히 가계가 금융사에 비해 위험을 분산하고 관리할 수 있는 능력이 열위에 있음을 고려할 때, 금리 위험에 대한 가계의 노출도를 낮추는 방향으로 주택담보대출 시장의 구조를 개선할 필요가 있다"고 내다봤다.
jsjeong@yna.co.kr
jwon@yna.co.kr
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정원
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