한은 "부동산으로의 과도한 신용 쏠림이 경제 성장 제한"(종합)

한은 "부동산으로의 과도한 신용 쏠림이 경제 성장 제한"(종합)

"금융기관 부동산 대출 유인 억제할 자본규제 보완 필요"



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(서울=연합인포맥스) 손지현 기자 = 한국은행은 과도한 부동산 신용으로의 쏠림이 경제 성장을 제한할 수 있다고 지적했다.

금융안정 측면에서 자본규제 보완 혹은 생산적 기업 대출에 대한 인센티브 등을 통해 이를 완화해야 할 필요성이 있다고 강조했다.

최용훈 한국은행 금융시장국장은 3일 한은과 금융연구원이 공동으로 주최한 '부동산 신용집중:현황, 문제점 그리고 개선방안' 주제의 정책 콘퍼런스 발제자로 나서 이같이 밝혔다.



◇ 부동산신용, 전체 민간신용의 절반…경제 성장 제한 가능성

한은에 따르면 지난 10여년 동안 금융기관의 부동산 부문에 대한 신용공급은 연간 100조원 이상 증가하며 전체 민간신용의 절반 가까운 수준으로 확대됐다.

작년 말 기준 부동산 신용 규모는 1천932조5천억원으로 전체 민간신용에서 차지하는 비중이 49.7%였다.

2014년 이후 연평균 100조5천억원씩 증가하면서 2013년말 대비 2.3배 확대됐다.

2022년 이후 정책당국의 가계부채 증가세 관리 강화와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정 등의 영향으로 전반적인 증가세가 다소 둔화되는 측면이 있으나, 다른 부문과 비교해선 상당한 속도를 유지하고 있는 것으로 나타났다.





가계부문에선 정책모기지를 포함한 주택담보대출과 전세대출 등을 중심으로 확대됐고, 기업부문에서도 부동산업 대출을 중심으로 빠르게 늘었다.

가계부문의 규모가 기업부문의 2배이지만, 기업 비중이 확대되는 추세인 것으로 집계됐다. 기업 비중은 2013년말에 20.3%에서 2024년말에 32.7%로 늘어났다.

업권별로는 은행의 부동산 신용증가세가 가계부문 중심으로 지속됐고, 지난 2018년 이후부터는 비은행도 기업부문을 중심으로 확대됐다.

이처럼 금융자원이 생산성 낮은 부동산 부문으로 집중될 경우 중장기 성장동력 확충에 부정적 영향이 초래될 수 있음이 나타났다.

BIS에 따르면 민간 신용과 성장 사이에는 역U자형 관계가 존재해, 민간신용 내 부동산·건설업 대출 비중이 높아질수록 총요소생산성 증가율이 낮아지는 '음(-)'의 상관관계가 존재하는 것으로 분석됐다.

최 국장은 "부동산으로의 신용쏠림은 자본 생산성 저하, 소비 위축 등을 통해 경제 성장을 제한할 가능성이 있다"고 말했다.

그는 "특히 부동산업은 다른 업종 대비 자본생산성이 낮다"며 "신용이 집중될수록 생산성이 높은 부문에 대한 신용공급이 둔화되어 전체 자본의 부가가치 창출 효과가 저하된다"고 분석했다.

한은이 우리나라 민간신용과 경제성장 간 관계를 실증분석한 결과 부동산 중심의 민간신용 확대가 지속될수록 민간신용의 성장 기여도는 낮아지는 것으로 나타났다.





뿐만 아니라 대내외 충격 발생시 부동산가격이 급락하고 이에 따른 급격한 디레버리징이 나타나면서 금융시스템 리스크와 실물경기의 위축이 심화될 가능성도 제기했다.

최 국장은 "부동산 담보가치 하락에 따른 채권 회수율 하락은 금융기관의 건전성 악화로 신용공급을 축소시킨다"며 "이에 따라 민간소비 및 투자가 제약될 소지도 있다"고 말했다.

특히 최근 단기간에 빠르게 확대된 비은행의 부동산 관련 기업대출이 향후 금융 리스크 확산경로의 취약한 고리로 작용할 가능성도 거론됐다.

최 국장은 "부동산업 기업대출은 개발·투자 목적 비중이 큰 편이기 때문에 부동산 경기 변동에 민감하게 반응한다"며 "비은행 부동산업 대출 연체율은 최근 부동산 경기 부진 영향으로 빠르게 상승했다"고 말했다.

국내 금융산업의 경쟁력 악화 가능성도 거론했다.

최 국장은 "금융기관들이 부동산 신용의 지속적인 확대에 안주해 영업 다변화 및 금융혁신 노력을 소홀히 할 우려가 있다"며 "금융기관별 전체 자산 중 대출채권 비중과 부동산담보대출 비중의 편차가 크지 않아 차별화 전략을 구사하기 어렵다"고 말했다.

그는 "신시장 개척보다는 기존 시장 내 시장점유율 제고를 위한 영업에 치중하는 경향이 있을 것"이라고 언급했다.



◇ 부동산 쏠림, 수요·공급·규제 측면 맞물려…자본규제 보완 필요

이같은 부동산 부문으로의 쏠림 원인에 대해서는 가계·기업의 부동산 투자에 집중된 자금 수요, 금융기관의 이자수익 중심 영업구조 등이 맞물리는 것으로 진단했다.

이중 가계 수요의 경우 주택가격 상승에 대한 기대심리가 레버리지를 동반한 주택투자를 유발하는 것으로 분석됐다.

우리나라 가계자산 중 부동산이 차지하는 비중이 64%로 경제협력개발기구(OECD) 평균(51.8%)을 크게 상회하는데, 다른 자산 대비 높은 장기수익률을 보이면서 레버리지 동반 투자가 지속적으로 확대되고 있는 것이다.

뿐만 아니라 전세시장의 만성적인 수급불균형 등의 영향으로 전세가격이 지속적으로 상승하면서 가계 전세자금 수요가 꾸준히 증가하는 측면도 있다.





공급 측면에서 정책금융의 경우도 일부 정책대출이 은행 주담대 대비 낮은 금리 수준 및 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 배제 등으로 대출수요를 증대시키는 효과가 있는 것으로 평가됐다.

기존 부동산대출을 주된 영업전략으로 활용하는 은행 이외에 보험사의 경우도 보험시장 성장세 둔화, 저금리에 따른 운용수익률 하락에 대응해 PF 대출 취급을 확대할 유인이 있는 것으로 보인다.

아울러 규제 측면의 유인체계도 작용하는 것으로 나타났다.

특히 규제 측면에서 BIS 자본규제 하에서 부동산담보대출의 자본확충 부담이 다른 대출대비 낮아 은행이 주담대 및 부동산업 대출을 우선시할 유인이 있다고 설명했다.

부동산담보대출의 위험가중치는 일반 기업대출의 약 5분의 3 수준이어서, 자본관리 측면에서 은행들은 제한된 대출 여력을 부동산담보대출에 우선 배분할 유인이 상존하는 셈이다.

거시건전성 정책 차원에서도 금융권 전체의 부동산 관련 대출을 체계적으로 제어할 만한 종합적인 접근이 충분하지도 않았다고 설명했다. 관련해서 영국은 각종 규제들을 모기지 취급기관 전체에 동일 강도로 동시에 적용해 풍선효과를 예방하고 상당 수준의 디레버리징을 달성한 것으로 나타났다.

최 국장은 "금융기관의 부동산 대출 취급유인이 억제될 수 있도록 자본규제를 보완하고 생산적 기업대출 취급에 대한 인센티브를 강화할 필요가 있다"며 "보다 중장기적으로는 주택금융을 포괄해 신용공급 전반의 체계를 개편해 나가야 한다"고 제언했다.

이어진 토론에서 최 국장은 "큰 틀에서 인센티브가 포지티브 혹은 네거티브 측면 모두 가능할 수 있을 것"이라고 부연했다.

jhson1@yna.co.kr



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