광명뉴타운과 올파포의 달랐던 입주장…실거주 의무 주시

광명뉴타운과 올파포의 달랐던 입주장…실거주 의무 주시



(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 서울 통근지인 데다 지역번호 '02'를 사용하면서 경기도 안의 서울로 평가받는 광명시가 대규모 입주에 따른 전세가 하락으로 몸살을 앓고 있다.

하단을 받쳐주는 전세가격이 무너지면서 매매가격마저 동반하락하는 양상인데 비슷한 시기에 더 큰 규모의 입주가 진행됐던 서울 강동구 올림픽파크포레온(올파포)은 상대적으로 양호한 모습으로 대조를 이뤘다.

입지적 차이 외에도 올파포에는 적용된 실거주 의무가 광명시 신축 아파트에는 적용되지 않았다는 점이 눈길을 끌었다.



◇광명시, 전국 아파트 전세가 하락 1위

14일 한국부동산원에 따르면 광명시 아파트 전세가격지수는 이달 10일 기준 전주 대비 0.42% 하락했다. 같은 기간 전국 아파트 전세가격이 가장 많이 빠진 지역이었다.

전세가격 하위 10개 지역 중 다른 곳의 하락폭을 보더라도 광명시의 낙폭이 가장 두드러졌다. 2위였던 전북 익산시 0.27%, 인천 서구 0.25%, 경기 성남시 중원구 0.22% 등 낙폭이 광명시의 절반 수준이었다.

작년 말을 기준으로 낙폭을 살펴보면 광명시는 2.19% 떨어져 전북 익산시 1.13%, 대구 북구 0.93%, 강원 강릉시 0.78%, 인천 중구 0.77% 등이어서 다른 지역의 두 배를 넘어섰다.

이처럼 전세가격이 약세를 보이자 매매가격도 조정을 받는 양상이다.

광명시 아파트 매매가격지수는 90.4로 전주 대비 0.22%, 작년말 대비 0.86% 하락했다. 지수 수준은 경기도 서해안권에 속하는 부천시, 안산시, 화성시, 오산시, 평택시와 비교해 가장 낮았다.

하락폭은 아파트 미분양 몸살을 앓고 있는 평택시와 비슷한 수준이었다. 평택시는 전주 대비 0.25%, 작년 말 대비 0.96%의 낙폭을 보였다.

광명시의 전세지수변동률은 작년 2월~11월까지는 상승세를 띠었으나 12월부터 하락하기 시작했다. 이는 3천344세대에 달하는 트리우스 광명과 1천51세대의 호반써밋그랜드에비뉴 등 4천세대 입주가 진행된 시기와 일치했다.



◇대규모 입주에도 서울 강동구 전세가 건재

같은 시기 서울에서 1만세대가 넘는 입주가 진행된 강동구는 양상이 달랐다.

강동구 전세가격지수는 전주 대비 0.00%로 보합이었고 작년 말 대비 0.09% 하락했다. 강동구에서는 올파포가 작년 11월부터 입주를 시작했는데 국내 아파트 단지 중 가장 큰 규모로 평가받는 1만2천세대다.

강동구 역시 올파포 입주의 영향이 없었던 것은 아니다. 강동구 전세가격지수는 작년 11월부터 하락하고 있다. 다만 하락 기간에 낙폭을 모두 합쳐도 0.4%로 2%가 넘는 하락을 보였던 광명시보다 상대적으로 안정적이었다.

올해 1월 기준 세대수가 광명시 11만5천세대, 강동구 21만5천세대인 점을 고려하면 입주 아파트 비중은 광명 3.4%, 강동구 5.5%로 강동구의 비중이 더 컸다.

실거주의무 여부에 눈길이 가는 것은 이 때문이다.

광명시는 지난 2023년 1월 조정대상지역에서 해제되면서 실거주 의무가 사라졌다. 조정대상지역에 지정되면 주택담보대출 제한 등 금융규제와 함께 1년 이상의 실거주의무가 부과된다.

올파포는 여러 논란 끝에 실거주의무를 3년간 유예하기로 했다. 따라서 광명뉴타운 입주 아파트에 비해 올파포는 전세를 활용한 갭투자를 하기에는 제약이 따르는 것으로 볼 수 있다.

만약 전세를 놓았다가 세입자가 계약갱신청구권을 사용하겠다고 할 경우 실거주의무와 충돌할 수 있다.

보통 전체 물량의 50% 정도가 입주장에서 전세로 나오는데 올파포의 경우 3천세대가 약간 못 되는 수준인 것도 실거주의무의 영향으로 추정됐다.

한편, 광명시의 입주장 몸살은 올해 더 확산할 것으로 추정됐다.

올해 광명시에는 5월 철산자이더헤리티지 3천804세대, 11월 광명센트럴아이파크 1천957세대, 광명자이더샵포레나 3천585세대 등 대형단지만 9천세대 이상 입주할 예정이다.





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