15년 만에 나온 LH 미분양주택 매입…실효성은
2025.02.20 08:09
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15년 만에 나온 LH 미분양주택 매입…실효성은
과거 LH 매입 한계로 '환매조건부' 매입 도입
"환매조건부 미분양 매입이 가장 많은 물량 해소"
(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 정부가 2008년~2010년 이후 15년 만에 공공이 미분양주택을 직접 사들이는 정책을 내놓는다. 지방의 미분양 문제를 해소하기 위해 금융위기 당시 사용했던 방식을 재차 활용하는 것이다.
20일 국토교통부에 따르면 정부는 한국토지주택공사(LH)를 통해 준공 후 미분양 주택 3천호를 기존 분양가보다 낮은 가격에 사들일 계획이다.
예산은 기축 매입임대 예산 3천억원을 활용할 예정이며, 매입한 아파트는 분양전환형 '든든전세 주택'으로 공급한다.
LH는 전담 인력을 꾸리고 상반기 중 매입 공고를 할 예정이다.
◇ 2008년~2010년에도 7천58호 매입…재원 8천470억원 투입
정부는 2008년~2010년에도 대한주택공사(현재 LH)를 통해 준공 후 미분양 주택을 매입해 공공 임대주택으로 활용한 바 있다.
첫해 매입 규모는 5천가구로 책정됐으며 전용면적 60㎡ 이하 주택은 국민임대주택으로, 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 미만 주택은 비축용임대주택으로 활용했다.
당시엔 미분양 주택을 분양가보다 약 30∼40% 싼 가격에 역경매 방식으로 매입했다.
그러나 정책이 발표된 2007년 9월 이후 실제 매입까지는 1년 이상의 시간이 걸렸다.
매입가 협상에 시일이 걸리면서 2007년 9월 정책이 도입될 당시 전국의 미분양 주택은 9만8천235호, 준공 후 미분양 주택은 1만5천412호였으나 같은 해 12월에는 전체 미분양은 11만2천254호로, 준공 후 미분양은 1만7천395호로 급증하게 된다. 이는 1998년 이후 최대 규모였다.
이 때문에 정부는 2008년 4월에 부랴부랴 추가 매입 정책을 발표하고, 미분양 주택을 지원하기 위한 각종 금융 및 세제 혜택을 내놓는다.
정부의 준공 후 미분양 주택 첫 매입은 2008년 9월 본격 시작돼 11월께 5천호가량의 1차 매입이 진행됐다. 이후 2009년에 1천317호, 2010년에 713호를 매입해 3년간 총 7천58호를 매입하게 된다. 사용된 재원은 8천470억원가량이다.
정부의 노력에도 2008년 12월에는 미분양이 16만5천599호, 준공 후 미분양은 4만6천476호로 급증하게 된다. 이 당시 전국 미분양은 정부가 미분양집계를 시작한 1993년 이후 역대 최고치였다.
◇ 과거 LH 매입 한계로 '환매조건부' 매입…세제 혜택도
정부는 LH의 매입만으로는 늘어나는 미분양 주택을 억제하는 데 한계가 있다고 판단해, 2008년 8월에는 HUG의 전신인 대한주택보증을 통해 자체 자금을 활용한 준공 전 미분양 주택을 '환매조건부'로 사들이는 정책을 발표했다.
미분양주택을 분양가의 70~75% 수준에서 환매조건부로 매입함으로써 사업 주체의 일시적 자금난을 경감시키고, 준공 후에는 사업 주체가 일정 기간 내 되사 당초 분양가보다 낮은 가격에 일반에 분양하도록 했다.
매입 규모는 당초 2조원에서 2010년에는 3조원으로 확대된다.
국토연구원의 '미분양주택 변동원인과 대응방안 연구'에 따르면 2008년부터 2013년까지 환매조건부 매입을 통해 1만8천933호, 3조3천412억원이 매입됐다.
LH의 직접 매입 방식이나 HUG의 환매조건부 매입은 공급자를 지원하는 형태였다면 정부는 양도세 감면 등 수요자들을 위한 수요진작 정책도 당시 함께 내놨다.
2008년 3월에 5년간 보유 후 매각 시 양도소득세를 100% 면제하는 정책이 나왔으며, 이는 2015년까지 조건과 대상 등이 수정되며 미분양 주택 수요 진작에 활용됐다. 또한 2008년 6월에는 지방의 미분양 주택에 대한 취·등록세 50% 감면 정책도 나왔다. 이는 2011년 4월까지 연장된다.
국토연구원은 공급자 지원, 수요자 지원 정책 대부분이 동시에 작동한 2009년과 2010년 큰 폭으로 미분양이 감소했다며, 2009년은 전년 말 대비 4만2천호의 미분양이 줄었고, 2010년에는 3만5천여호의 미분양이 감소했다고 분석했다.
2009년 12월에는 전체 미분양은 12만3천297호로 줄고, 준공 후 미분양은 5만87호로 늘어난다. 이듬해인 2010년 12월에는 전체 미분양이 대책 시작 전 수준보다 줄어든 8만8천706호로 감소하고, 준공 후 미분양은 4만2천655호로 감소한다.
국토연구원은 금융위기 당시 미분양 해소 물량을 측정할 수 있는 공급자 지원 방식 중 환매조건부 미분양 매입이 가장 많은 물량을 해소한 것으로 판단된다고 분석했다.
◇ 업계 LH 매입 "단비 같은 소식"…한계 지적도
전문가들과 업계에서는 이번에 나온 LH의 미분양 주택 직접 매입 방식이 단비 같은 소식이라고 환영하면서도 한계가 있다고 지적했다.
김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "LH 미분양 매입은 침체된 지방 건설 경기에 단비 역할을 할 것으로 기대된다"라며 "다만 물량은 건설 쪽에서는 좀 적다고 여겨질 순 있다"고 말했다.
김 랩장은 게다가 이는 수요진작 방안은 아니라는 점에서 수요 부문의 대책도 필요해 보인다며 "다만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등은 금융당국의 기조가 가계부채 관리 등에 있어 조심스럽게 접근하는 있는 것으로 판단된다"고 말했다.
한국주택협회는 대한주택건설협회와 공동 보도자료를 내고 지방의 준공 후 미분양 해소와 주택시장 회복이 기대된다면서 환영의 뜻을 밝히면서도 "전반적인 주택수요를 진작할 수 있는 세제, 금융 지원 등 핵심적인 유인책이 담기지 않은 점에 대해서는 아쉬움을 표한다"고 밝혔다.
황관석 국토연구원 부연구위원은 앞서 "지금은 (미분양주택 수가) 장기 평균을 넘어선 '관심' 단계로 미분양 주택이 과거와 비교해 많은 수준은 아니지만, 과거와는 상황이 좀 다르다는 점이 우려스럽다"고 지적한 바 있다.
황 부연구위원은 이 때문에 "지금은 시장 상황이 나빠 좀 더 적극적인 대책이 필요하다"라며 "예를 들어 과거 미분양 주택이 16만호였을 때 나왔던 대책들을 고려해볼 만하다"고 말했다.
시장에서는 이 때문에 HUG의 환매조건부 매입이나 양도세 한시적 면제 등과 같은 대책이 필요하다는 목소리도 나오고 있다.
금융위기 당시 미분양 문제는 2010년과 2011년 지방의 주택가격이 큰 폭으로 오르면서 빠르게 해소됐지만, 2008년~2009년 쏟아낸 적극적인 대책이 미분양 문제를 해소하는 데 일조했다는 점도 무시할 수 없다.
ysyoon@yna.co.kr
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과거 LH 매입 한계로 '환매조건부' 매입 도입
"환매조건부 미분양 매입이 가장 많은 물량 해소"
(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 정부가 2008년~2010년 이후 15년 만에 공공이 미분양주택을 직접 사들이는 정책을 내놓는다. 지방의 미분양 문제를 해소하기 위해 금융위기 당시 사용했던 방식을 재차 활용하는 것이다.
20일 국토교통부에 따르면 정부는 한국토지주택공사(LH)를 통해 준공 후 미분양 주택 3천호를 기존 분양가보다 낮은 가격에 사들일 계획이다.
예산은 기축 매입임대 예산 3천억원을 활용할 예정이며, 매입한 아파트는 분양전환형 '든든전세 주택'으로 공급한다.
LH는 전담 인력을 꾸리고 상반기 중 매입 공고를 할 예정이다.
◇ 2008년~2010년에도 7천58호 매입…재원 8천470억원 투입
정부는 2008년~2010년에도 대한주택공사(현재 LH)를 통해 준공 후 미분양 주택을 매입해 공공 임대주택으로 활용한 바 있다.
첫해 매입 규모는 5천가구로 책정됐으며 전용면적 60㎡ 이하 주택은 국민임대주택으로, 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 미만 주택은 비축용임대주택으로 활용했다.
당시엔 미분양 주택을 분양가보다 약 30∼40% 싼 가격에 역경매 방식으로 매입했다.
그러나 정책이 발표된 2007년 9월 이후 실제 매입까지는 1년 이상의 시간이 걸렸다.
매입가 협상에 시일이 걸리면서 2007년 9월 정책이 도입될 당시 전국의 미분양 주택은 9만8천235호, 준공 후 미분양 주택은 1만5천412호였으나 같은 해 12월에는 전체 미분양은 11만2천254호로, 준공 후 미분양은 1만7천395호로 급증하게 된다. 이는 1998년 이후 최대 규모였다.
이 때문에 정부는 2008년 4월에 부랴부랴 추가 매입 정책을 발표하고, 미분양 주택을 지원하기 위한 각종 금융 및 세제 혜택을 내놓는다.
정부의 준공 후 미분양 주택 첫 매입은 2008년 9월 본격 시작돼 11월께 5천호가량의 1차 매입이 진행됐다. 이후 2009년에 1천317호, 2010년에 713호를 매입해 3년간 총 7천58호를 매입하게 된다. 사용된 재원은 8천470억원가량이다.
정부의 노력에도 2008년 12월에는 미분양이 16만5천599호, 준공 후 미분양은 4만6천476호로 급증하게 된다. 이 당시 전국 미분양은 정부가 미분양집계를 시작한 1993년 이후 역대 최고치였다.
◇ 과거 LH 매입 한계로 '환매조건부' 매입…세제 혜택도
정부는 LH의 매입만으로는 늘어나는 미분양 주택을 억제하는 데 한계가 있다고 판단해, 2008년 8월에는 HUG의 전신인 대한주택보증을 통해 자체 자금을 활용한 준공 전 미분양 주택을 '환매조건부'로 사들이는 정책을 발표했다.
미분양주택을 분양가의 70~75% 수준에서 환매조건부로 매입함으로써 사업 주체의 일시적 자금난을 경감시키고, 준공 후에는 사업 주체가 일정 기간 내 되사 당초 분양가보다 낮은 가격에 일반에 분양하도록 했다.
매입 규모는 당초 2조원에서 2010년에는 3조원으로 확대된다.
국토연구원의 '미분양주택 변동원인과 대응방안 연구'에 따르면 2008년부터 2013년까지 환매조건부 매입을 통해 1만8천933호, 3조3천412억원이 매입됐다.
LH의 직접 매입 방식이나 HUG의 환매조건부 매입은 공급자를 지원하는 형태였다면 정부는 양도세 감면 등 수요자들을 위한 수요진작 정책도 당시 함께 내놨다.
2008년 3월에 5년간 보유 후 매각 시 양도소득세를 100% 면제하는 정책이 나왔으며, 이는 2015년까지 조건과 대상 등이 수정되며 미분양 주택 수요 진작에 활용됐다. 또한 2008년 6월에는 지방의 미분양 주택에 대한 취·등록세 50% 감면 정책도 나왔다. 이는 2011년 4월까지 연장된다.
국토연구원은 공급자 지원, 수요자 지원 정책 대부분이 동시에 작동한 2009년과 2010년 큰 폭으로 미분양이 감소했다며, 2009년은 전년 말 대비 4만2천호의 미분양이 줄었고, 2010년에는 3만5천여호의 미분양이 감소했다고 분석했다.
2009년 12월에는 전체 미분양은 12만3천297호로 줄고, 준공 후 미분양은 5만87호로 늘어난다. 이듬해인 2010년 12월에는 전체 미분양이 대책 시작 전 수준보다 줄어든 8만8천706호로 감소하고, 준공 후 미분양은 4만2천655호로 감소한다.
국토연구원은 금융위기 당시 미분양 해소 물량을 측정할 수 있는 공급자 지원 방식 중 환매조건부 미분양 매입이 가장 많은 물량을 해소한 것으로 판단된다고 분석했다.
[출처: 연합뉴스 자료사진]
◇ 업계 LH 매입 "단비 같은 소식"…한계 지적도
전문가들과 업계에서는 이번에 나온 LH의 미분양 주택 직접 매입 방식이 단비 같은 소식이라고 환영하면서도 한계가 있다고 지적했다.
김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "LH 미분양 매입은 침체된 지방 건설 경기에 단비 역할을 할 것으로 기대된다"라며 "다만 물량은 건설 쪽에서는 좀 적다고 여겨질 순 있다"고 말했다.
김 랩장은 게다가 이는 수요진작 방안은 아니라는 점에서 수요 부문의 대책도 필요해 보인다며 "다만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등은 금융당국의 기조가 가계부채 관리 등에 있어 조심스럽게 접근하는 있는 것으로 판단된다"고 말했다.
한국주택협회는 대한주택건설협회와 공동 보도자료를 내고 지방의 준공 후 미분양 해소와 주택시장 회복이 기대된다면서 환영의 뜻을 밝히면서도 "전반적인 주택수요를 진작할 수 있는 세제, 금융 지원 등 핵심적인 유인책이 담기지 않은 점에 대해서는 아쉬움을 표한다"고 밝혔다.
황관석 국토연구원 부연구위원은 앞서 "지금은 (미분양주택 수가) 장기 평균을 넘어선 '관심' 단계로 미분양 주택이 과거와 비교해 많은 수준은 아니지만, 과거와는 상황이 좀 다르다는 점이 우려스럽다"고 지적한 바 있다.
황 부연구위원은 이 때문에 "지금은 시장 상황이 나빠 좀 더 적극적인 대책이 필요하다"라며 "예를 들어 과거 미분양 주택이 16만호였을 때 나왔던 대책들을 고려해볼 만하다"고 말했다.
시장에서는 이 때문에 HUG의 환매조건부 매입이나 양도세 한시적 면제 등과 같은 대책이 필요하다는 목소리도 나오고 있다.
금융위기 당시 미분양 문제는 2010년과 2011년 지방의 주택가격이 큰 폭으로 오르면서 빠르게 해소됐지만, 2008년~2009년 쏟아낸 적극적인 대책이 미분양 문제를 해소하는 데 일조했다는 점도 무시할 수 없다.
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