부동산PF 자본비율 20% 충족 사업장 4%…"점진적 도입 필요"

부동산PF 자본비율 20% 충족 사업장 4%…"점진적 도입 필요"

PF 대출에 대한 위험가중치 강화되면 대출 40~60%↓



(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에서 자기자본비율 20%를 충족한 사업장은 4%에 그친다며 이를 점진적으로 도입할 필요가 있다는 주장이 나왔다.

황순주 KDI 선임연구위원은 20일 국회 의원회관 제2세미나실에서 열린 '부동산PF 선진화를 위한 토론회'에서 정부가 목표로 하는 부동산 PF 자기자본비율 20%에 충족하는 사업장은 주거용은 1%, 상업용은 6%에 그친다고 설명했다. 평균으로는 4%다.

지난 5년 기준 344개 사업장의 평균 자기자본 비율은 5.2%로 조사됐으며, 자기자본비율의 중간값은 2.5%에 그쳤다. 우리나라 부동산 PF 규모는 유사 PF를 포함하면 231조원으로 추정된다. 이는 GDP 대비 6% 정도다.

미국의 경우 주거용 PF 대출에서 자기자본비율은 33% 수준으로 알려졌다.

황 연구위원은 "현 상황에서는 소수의 최상위 사업장만이 자기자본비율 20%를 맞추고 있어 빠른 시일내에 이를 달성하는 것은 어려워 보인다"라며 "따라서 점진적인 목표 설정이 필요하다"고 말했다.

또한 자기자본비율이 높을수록 혜택을 주는 제도를 위한 임계치로 현재 상위 10% 사업장이 자기자본비율을 10%로 맞추고 있는 점을 고려해 임계치를 10%로 설정하자고 제안했다.

황 연구위원은 주거용과 지방 사업장은 임계치를 10%보다 조금 낮추고, 상업용과 수도권은 10%보다 조금 높이는 방안도 고려할 수 있다고 말했다.

다만 분양불 사업장은 비분양불에 비해 외부조달 필요액이 낮으므로, 자본비율 확충이 상대적으로 용이하다는 점을 고려해 임계치를 높이는 방안도 고려할 수 있다고 황 연구위원은 덧붙였다.

황 연구위원은 "자기자본 요건을 높이면 주택공급이 하락할 것이라는 우려가 존재하지만, 시계열 자료상 PF가 줄어들수록 주택공급이 감소하는 경향은 관찰되지 않는다"고 주장했다.

그는 오히려 "저자본·고보증 PF로 사업이 추진되면 공급의 안전성이 낮고 과잉공급을 초래할 위험이 있지만, 고자본·저보증 PF는 공급의 안정성이 높고, 과잉공급 문제를 해결할 수 있다"고 강조했다.

그러나 다음 발제자로 나선 이진 부동산개발협회 정책연구실 실장은 "부동산 PF 대출에 대한 위험가중치가 강화될 경우 이를 시뮬레이션한 결과 금융권 대출이 가능한 사업장은 급감하는 것으로 나타났다"고 말했다. 중소 부동산개발업자들의 경우 은행권 대출은 40%, 제2금융권 대출은 60% 줄어드는 것으로 조사됐다.

그는 이는 다시말해 "조달가능한 PF 대출금이 축소하고 부동산개발사업의 급감이 불가피하다는 의미"라고 강조했다.

이 실장은 이에 따라 우선은 자기자본을 조달하기 위한 금융생태계 조성이 선행되어야 한다고 주장했다. 또한 PF 통계시스템 구축과 신규 평가 지표 마련, 부동산 공급 여건 및 수요 여건을 개선하고 한국형 디벨로퍼 역량을 강화할 필요가 있다고 제언했다.

이날 토론회에 참석한 박상우 국토교통부 장관은 "한국형 부동산 PF가 그동안 성과를 이뤘으나, 구조적으로 취약한 부문이 있어 한단계 발전한 PF로 발전해 나가야 한다는 게 이번 토론회의 취지이며, 정부의 고민이기도 하다"라고 말했다.

박 장관은 정부는 부동산 PF 발전 방향을 크게 3가지로 두고 있다며, "우선 대출 중심에서 투자, 즉 자본을 높이는 쪽으로 방향을 잡고 있고, 또한 단기 개발 중심에서 개발자가 종합적인 역할을 할 수 있도록 업력을 높여주는 쪽, 마지막으로 정보망이나 평가시스템을 정부가 나서 구축함으로써 정보의 투명성을 높여 올바른 정보로 판단할 수 있도록 하는 것"이라고 강조했다.

박 장관은 "위기는 기회라 하는데 위기를 슬기롭게 극복하면 한단계 발전한 PF로 나아갈 것이라고 본다"고 덧붙였다.





ysyoon@yna.co.kr



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