지방 미분양 아파트, 비싸서 안 팔린 게 아니었네

지방 미분양 아파트, 비싸서 안 팔린 게 아니었네



(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 서울을 제외한 대부분의 지역에서 미분양이 증가하고 있지만 주택구매 능력은 여력이 있는 것으로 나타나 눈길을 끌었다.

주택업계에서 요구하는 대로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화하더라도 미분양 해소가 이뤄지지 않을 수 있다는 의미인데 지역 경제 전반에 대한 인식을 변화시킬 수 있는 정책적 접근이 필요할 것으로 파악됐다.

21일 한국부동산원에 따르면 작년 3분기 기준 아파트를 대상으로 하는 주택구매력지수(HAI)는 서울 68.9, 수도권 114.3, 지방 298.7로 서울을 제외한 지역이 100을 넘어섰다.

HAI는 중간 정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때, 현재의 소득으로 대출 원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 의미한다.

HAI가 100을 넘어서면 중간 소득 가구가 중간 가격 주택을 무리 없이 구매할 수 있다는 뜻이다. HAI가 상승하면 구매력이 증가한 것으로 볼 수 있다.

HAI를 지역별로 비교하면 서울보다 수도권의 구매력이 양호하고, 지방의 주택 구매력은 서울의 세 배에 달하는 것으로 풀이할 수 있다.

지방의 아파트 HAI를 세분화해서 살펴보면 5대 광역시 231.7, 8개도 383.2였다. 지역으로 갈수록 구매력은 더 높다는 의미다.

여기에 한 가지 더 살펴볼 부분은 서울 외 거주자의 강남3구 아파트 매수 추이다.

강남구 아파트의 서울 외 거주자 매수건수는 2022년 217건에서 2023년 572건, 2024년 873건으로 매년 두 배 가까이 증가했다.

같은 기간 서초구 아파트도 222건, 388건, 664건으로 비슷한 추이를 보였고 송파구는 195건, 821건, 1천130건으로 더 큰 폭의 거래 증가를 보였다.

지방 아파트 미분양은 구매력이 없어서가 아니라 구매 유인이 없기 때문이라고 해석할 수 있는 여지가 생기는 대목이다.

금융당국의 견해도 이런 분석을 뒷받침했다.

김병환 금융위원장은 지난 18일 국회 정무위원회에 출석해 지방 미분양 해소를 위해 DSR 규제 완화가 필요하지 않느냐는 질의에 "실효성 측면에서 과연 지방 미분양 아파트를 DSR 규제 때문에 못 사고 있느냐"고 말했다.

주택금융업계의 한 관계자는 "할인판매, 대출규제 완화와 같은 가격적 접근으로는 지방 미분양을 해소하기 어렵다"고 지적했다.

할인매각의 경우 차액만큼이 건설사의 손실로 잡히고 이는 신용등급 하락 등 다른 부작용을 부를 수 있다. 또한 재산가치 하락을 우려하는 기존 수분양자와 갈등을 빚을 수 있다.

이 관계자는 "지방에는 청약 미달로 아예 분양을 취소한 뒤 짓고 있는 아파트 단지들도 많다"며 "이런 단지를 시니어주택 등 다른 정책 목표를 달성하기 위한 수단으로 공공부문이 흡수해 시장에 공급되는 규모를 줄이는 방식을 검토하는 것이 어떨까 한다"고 조언했다.





spnam@yna.co.kr



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