[주택금융 대전환-②] 공유형 모기지, 왜 실패했나
2025.03.31 09:45
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[주택금융 대전환-②] 공유형 모기지, 왜 실패했나
(서울=연합인포맥스) 정지서 정원 기자 = 정부가 내 집 마련의 패러다임을 바꾸고자 도입하는 '지분형 주택금융(모기지)'은 앞서 도입된 '공유형 모기지'와 비슷한 개념으로 인지되고 있다.
하지만 지나치게 대출에 의존하는 가계 주택금융에 대한 문제의식에서 시작된 지분형 주택금융은 '초장기 대출'과 비슷한 이전의 공유형 모기지 상품과는 명확한 차별화를 꾀할 것으로 보인다.
31일 국토교통부에 따르면 2013년 9월 정부가 도입한 공유형 모기지의 누적 공급 규모는 현재까지 1조3천억원 정도다.
도입 첫 해 3천782억원(2천866건·수익 및 손익 공유형 합산)의 시범사업을 거쳐 이듬해 7천746억원(5천881건)을 공급하며 초기 실적을 올렸지만 이후 성과는 부진했다.
2015년을 기점으로 집값이 상승하고 금리가 떨어지면서 월 평균 500건에 달하던 공유형 모기지 공급 규모는 2018년께 20건 수준으로 급감했다.
당시 정부는 전월세 시장의 안정화를 목표로 공유형 모기지를 도입했다. 초저금리로 주거비 부담을 줄여주는 일종의 새로운 대출 상품이란 데 방점을 찍었다.
손익·수익 공유모기지는 수도권 및 지방광역시의 아파트를 대상으로 연소득 7천만원 이하 무주택자에게 주택가격의 40%(손익형), 70%(수익형) 내에서 2억 한도의 1%대 저리 대출을 해주는 것이 골자였다.
이중 손익공유형은 정부와 주택 지분율에 따라 수익과 손실을 공유한다는 점에서 시장을 읽은 혁신 상품으로 해석되기도 했다.
하지만 한계도 명확했다.
국민주택기금(現 주택도시기금)의 재원을 활용한 탓에 '무주택 서민'이란 신청 대상의 범위를 확대하는 데 한계가 있었다. 무턱대고 신청 대상을 넓힐 경우 기금의 부실을 촉진할 수 있다는 우려도 컸다.
집값의 자본 이득을 정부와 이익을 나누는 데 대한 거부감도 있었다.
통상 모기지는 신규 대출 금리가 기존 대출 금리보다 낮을 때 조기 상환이 이뤄진다. 수익 공유형 모기지라면 주택 가격 상승률이 높아야 조기 상환이 이뤄지는데, 자본 이득의 배분 구조상 조기에 상환할수록 기금에 내놓아야 할 수익 배분 비율이 높아 웬만큼 주택 가격이 오르지 않으면 조기 상환은 현실적으로 어려웠다.
이는 기금 입장에선 자금 조달과 운용 기간의 미스매치로 연결되는 문제였다.
사실 공유형 모기지의 도입은 가계부채보단 전세 시장의 수급 불균형을 해소하기 위한 매매 시장의 정상화에 정부가 목적을 둔 제도였다.
2010년 이후 국내 부동산 시장에서는 이른바 '하우스 푸어' 문제가 심각하게 대두됐다. 집값 상승에 대한 기대로 무리하게 대출을 받아 소득의 최대 40%까지 원리금 상환에 쓰는 가구가 늘었지만, 집값은 추세적으로 떨어졌고 전세가격은 급등했기 때문이다.
결국 공유형 모기지는 주택 구입의 실수요가 전세 수요로 이동하면서 가격은 물론 공급 물량이 부족해지자, 정부가 서민의 주거안정을 위해 꺼낸 카드였던 셈이다.
무엇보다도 '초장기 대출' 개념에 가까웠던 공유형 모기지는 주택 구입자의 지분을 부채로 인식해 주택담보대출비율(LTV)을 산정할 때 이를 포함했다.
기금을 활용한 정책적 지원 자금이지만, 추가 대출이 필요한 주택 구입자 입장에선 LTV 비율이 상승해 은행을 이용하기 어려웠다.
결국 공유형 모기지는 현재 유명무실한 제도가 됐다.
이에 '지분형 주택금융'을 새롭게 도입하려는 정부는 앞서 공유형 모기지와 같은 비슷한 정책들이 가진 한계를 해소하는데 주력할 것으로 보인다.
지분형 주택금융은 한국주택금융공사(이하 주금공)를 주택 시장의 새로운 플레이어로 내세웠다.
대출 의존도가 심한 주택금융의 구조 개편을 목적으로 '대출'(Debt)이 아닌 '지분'(Equity) 투자로 주택 구입자가 쉽게 내 집 마련을 할 수 있도록 도울 방침이다.
이를 통해 가계부채의 팽창을 억제하고, 질적개선을 도모하는 데 방점이 있다.
부동산 시장 관계자는 "영국의 공유형 모기지는 민간 건설사가 정부와 함께 지분 대출의 형태로 참여했다"며 "거시 환경이 다른 데다 영국 사례에 대한 평가도 엇갈린 만큼 단순 비교는 어렵지만, 결국엔 민간 시장으로까지 모기지 상품을 확대할 수 있어야 주택금융 시장의 구조적 변화를 이끌 수 있을 것"이라고 내다봤다.
jsjeong@yna.co.kr
jwon@yna.co.kr
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※국토부 제공
(서울=연합인포맥스) 정지서 정원 기자 = 정부가 내 집 마련의 패러다임을 바꾸고자 도입하는 '지분형 주택금융(모기지)'은 앞서 도입된 '공유형 모기지'와 비슷한 개념으로 인지되고 있다.
하지만 지나치게 대출에 의존하는 가계 주택금융에 대한 문제의식에서 시작된 지분형 주택금융은 '초장기 대출'과 비슷한 이전의 공유형 모기지 상품과는 명확한 차별화를 꾀할 것으로 보인다.
31일 국토교통부에 따르면 2013년 9월 정부가 도입한 공유형 모기지의 누적 공급 규모는 현재까지 1조3천억원 정도다.
도입 첫 해 3천782억원(2천866건·수익 및 손익 공유형 합산)의 시범사업을 거쳐 이듬해 7천746억원(5천881건)을 공급하며 초기 실적을 올렸지만 이후 성과는 부진했다.
2015년을 기점으로 집값이 상승하고 금리가 떨어지면서 월 평균 500건에 달하던 공유형 모기지 공급 규모는 2018년께 20건 수준으로 급감했다.
당시 정부는 전월세 시장의 안정화를 목표로 공유형 모기지를 도입했다. 초저금리로 주거비 부담을 줄여주는 일종의 새로운 대출 상품이란 데 방점을 찍었다.
손익·수익 공유모기지는 수도권 및 지방광역시의 아파트를 대상으로 연소득 7천만원 이하 무주택자에게 주택가격의 40%(손익형), 70%(수익형) 내에서 2억 한도의 1%대 저리 대출을 해주는 것이 골자였다.
이중 손익공유형은 정부와 주택 지분율에 따라 수익과 손실을 공유한다는 점에서 시장을 읽은 혁신 상품으로 해석되기도 했다.
하지만 한계도 명확했다.
국민주택기금(現 주택도시기금)의 재원을 활용한 탓에 '무주택 서민'이란 신청 대상의 범위를 확대하는 데 한계가 있었다. 무턱대고 신청 대상을 넓힐 경우 기금의 부실을 촉진할 수 있다는 우려도 컸다.
집값의 자본 이득을 정부와 이익을 나누는 데 대한 거부감도 있었다.
통상 모기지는 신규 대출 금리가 기존 대출 금리보다 낮을 때 조기 상환이 이뤄진다. 수익 공유형 모기지라면 주택 가격 상승률이 높아야 조기 상환이 이뤄지는데, 자본 이득의 배분 구조상 조기에 상환할수록 기금에 내놓아야 할 수익 배분 비율이 높아 웬만큼 주택 가격이 오르지 않으면 조기 상환은 현실적으로 어려웠다.
이는 기금 입장에선 자금 조달과 운용 기간의 미스매치로 연결되는 문제였다.
사실 공유형 모기지의 도입은 가계부채보단 전세 시장의 수급 불균형을 해소하기 위한 매매 시장의 정상화에 정부가 목적을 둔 제도였다.
2010년 이후 국내 부동산 시장에서는 이른바 '하우스 푸어' 문제가 심각하게 대두됐다. 집값 상승에 대한 기대로 무리하게 대출을 받아 소득의 최대 40%까지 원리금 상환에 쓰는 가구가 늘었지만, 집값은 추세적으로 떨어졌고 전세가격은 급등했기 때문이다.
결국 공유형 모기지는 주택 구입의 실수요가 전세 수요로 이동하면서 가격은 물론 공급 물량이 부족해지자, 정부가 서민의 주거안정을 위해 꺼낸 카드였던 셈이다.
무엇보다도 '초장기 대출' 개념에 가까웠던 공유형 모기지는 주택 구입자의 지분을 부채로 인식해 주택담보대출비율(LTV)을 산정할 때 이를 포함했다.
기금을 활용한 정책적 지원 자금이지만, 추가 대출이 필요한 주택 구입자 입장에선 LTV 비율이 상승해 은행을 이용하기 어려웠다.
결국 공유형 모기지는 현재 유명무실한 제도가 됐다.
이에 '지분형 주택금융'을 새롭게 도입하려는 정부는 앞서 공유형 모기지와 같은 비슷한 정책들이 가진 한계를 해소하는데 주력할 것으로 보인다.
지분형 주택금융은 한국주택금융공사(이하 주금공)를 주택 시장의 새로운 플레이어로 내세웠다.
대출 의존도가 심한 주택금융의 구조 개편을 목적으로 '대출'(Debt)이 아닌 '지분'(Equity) 투자로 주택 구입자가 쉽게 내 집 마련을 할 수 있도록 도울 방침이다.
이를 통해 가계부채의 팽창을 억제하고, 질적개선을 도모하는 데 방점이 있다.
부동산 시장 관계자는 "영국의 공유형 모기지는 민간 건설사가 정부와 함께 지분 대출의 형태로 참여했다"며 "거시 환경이 다른 데다 영국 사례에 대한 평가도 엇갈린 만큼 단순 비교는 어렵지만, 결국엔 민간 시장으로까지 모기지 상품을 확대할 수 있어야 주택금융 시장의 구조적 변화를 이끌 수 있을 것"이라고 내다봤다.
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