[전세 DSR] 주택 가격 '버팀목' 전세대출, DSR 안하나 못하나
2025.04.17 09:15
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[전세 DSR] 주택 가격 '버팀목' 전세대출, DSR 안하나 못하나
(세종=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 전세 가격이 주택가격을 끌어올린다는 지적이 나오면서 7월부터 시작되는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행을 앞두고 전세대출 DSR에 대한 논의에도 탄력이 붙을지 주목됐다.
◇ 국토연, 전세대출 DSR 다시 제안…예외 둬 차별화
국토연구원은 이 문제를 집중 연구한 '주택시장 변동성 확대의 사회적 비용에 대한 연구' 보고서를 지난 16일 공개했다.
보고서에서 연구원은 전세 가격과 전세보증금이 모두 주택 매매가격과 양(+)의 상관관계를 가진다며 전세 가격이 오르거나, 전세보증금이 많아질수록 전세가를 끌어올린다고 분석했다.
정부가 대출 규제로 주택구매수요를 억제하더라도 이같은 양(+)의 상관관계가 유지되는 구조에서는 대출 규제의 매매가 상승 억제 효과도 약화할 수밖에 없다는 것이다.
보증금 미반환 리스크를 해소하기 위해 도입한 전세금 반환보증제도도 보증 비율이 높아질수록 매매가를 끌어올리는 것으로 나타났다.
보고서를 작성한 국토연구원의 박진백 부연구위원은 일반 전세자금 대출에 DSR을 적용하고, 저소득층에 대해서는 예외를 적용하자고 제안했다.
단, 전세자금 대출에 DSR을 적용할 경우 대출금 전액이 부채로 간주되고, 차입자의 상환능력이 과소 평가돼 실수요자들의 대출을 제한하는 역효과를 막기 위해 차별화된 평가 방식과 단계적인 제도 개선을 주장했다.
또한 전세 보증 반환제도는 보증 수준이 과도하지 않도록 설계해야 한다고 제안했다.
◇ 당국, 전세 DSR 고심해오다 돌연 연기…보증비율만 손대
현행 DSR에는 전세자금 대출이 포함되지 않는다. 주택담보대출과 달리 전세대출은 '서민 자금'이라는 이유로 DSR 적용 대상에서 제외돼 왔다.
DSR은 대출받은 사람의 연간 소득 대비 각종 대출의 상환 원금과 이자 등의 비율이 40%(은행 기준)를 넘지 못하도록 하는 대출 규제다.
금융당국은 전세대출을 중심으로 가계부채가 자극된다는 지적이 이어지자 DSR 적용을 확대하겠다는 방침을 '2024년 업무 계획'에서 공식화했다.
구체적인 시행 시기에 대해서는 주택시장 상황 등을 검토해 그해 확정할 계획이었다. 그러나 얼마 뒤 서민의 주거 안정을 해칠 수 있다는 우려 등으로 이를 백지화 혹은 잠정 연기했다는 보도 등이 나왔다.
금융당국은 백지화나 잠정 연기는 사실이 아니라며 구체적으로 결정된 바는 없다는 입장을 고수해왔지만 '2025년 업무 계획'에는 관련 내용이 빠졌다.
대신 전세대출 보증 비율을 90%로 통일해 낮추는 안을 내놨다. 보증비율 인하는 당초 금융위가 발표한 전세대출 DSR보다는 한발 물러선 것이지만, 가계대출 관리를 위해서는 전세를 손대야 한다는 일각의 주장을 어느 정도 수용한 것으로 풀이된다.
◇ 가계대출 다시 증가 조짐, 전문가들 "당장 도입은…"
최근 들어 토지거래허가구역 해제와 재지정 혼란 속에 주택거래량이 증가하면서 가계대출 관리에도 빨간불이 켜졌다.
직방이 지난 1분기 국토교통부의 아파트 실거래 자료를 분석한 결과에 따르면 전국 아파트 매매 건수와 거래총액은 3개월 연속 증가했다.
3월 전국 아파트 거래량은 4만4천181건으로 1월의 2만6천50건의 두배 수준으로 늘었으며, 3월 거래총액도 23조2천192억 원으로 1월 대비 약 두 배 가까이 확대됐다.
같은 기간인 3월 국내 전체 은행의 가계대출은 약 1조 4천억 원 증가해 2월 증가액인 3조 3천억원보다 증가폭이 크게 축소됐다.
그러나 4월 들어 약 일주일 만에 5대 은행의 가계대출이 약 1조원가량 증가하면서 4월 들어 가계대출이 폭증할 수 있다는 경고가 나오고 있다. 가계 대출은 시차를 두고 반영되기 때문이다.
이 때문에 일각에서는 가계대출 관리를 위해 당국이 추가 규제에 나설 수 있다고 예상하고 있다.
실제 한국은행은 지난 3월 발표한 통화신용정책보고서를 통해 "토지거래허가제 해제가 가계대출 증가세를 자극할 가능성에 유의해야 한다"면서 "DSR 적용 범위를 확대하는 등 추가 조치가 필요하다"고 언급했다.
전세대출 DSR의 시행에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈렸다.
김덕례 주택산업연구원 선임 연구위원은 "집값이 오르면 전세보증금도 오르게 마련인데 전세 대출을 규제하면 대출받기가 어려워진 이들은 다중채무를 만들 수밖에 없을 것"이라며 "이를 도입했을 때 득보다는 실이 많을 것으로 우려된다"고 말했다.
또한 "사적 금융에 규제를 두는 것은 바람직해 보이지 않는다"며 "단기적 효과는 있겠지만 장기적으로 지속 가능한지를 고민해봐야 할 것"이라고 조언했다.
김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 "기본적인 방향은 맞는다고 보지만, 지금 당장 적용하기에는 어려워 보인다"라며 "가계 대출 관리를 위해 전세시장의 유동성을 줄이면 전셋값이 떨어지고, 이는 역전세 상황을 만들어 전세 사고가 늘어날 수 있다"고 말했다.
ysyoon@yna.co.kr
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(세종=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 전세 가격이 주택가격을 끌어올린다는 지적이 나오면서 7월부터 시작되는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행을 앞두고 전세대출 DSR에 대한 논의에도 탄력이 붙을지 주목됐다.
◇ 국토연, 전세대출 DSR 다시 제안…예외 둬 차별화
국토연구원은 이 문제를 집중 연구한 '주택시장 변동성 확대의 사회적 비용에 대한 연구' 보고서를 지난 16일 공개했다.
보고서에서 연구원은 전세 가격과 전세보증금이 모두 주택 매매가격과 양(+)의 상관관계를 가진다며 전세 가격이 오르거나, 전세보증금이 많아질수록 전세가를 끌어올린다고 분석했다.
정부가 대출 규제로 주택구매수요를 억제하더라도 이같은 양(+)의 상관관계가 유지되는 구조에서는 대출 규제의 매매가 상승 억제 효과도 약화할 수밖에 없다는 것이다.
보증금 미반환 리스크를 해소하기 위해 도입한 전세금 반환보증제도도 보증 비율이 높아질수록 매매가를 끌어올리는 것으로 나타났다.
보고서를 작성한 국토연구원의 박진백 부연구위원은 일반 전세자금 대출에 DSR을 적용하고, 저소득층에 대해서는 예외를 적용하자고 제안했다.
단, 전세자금 대출에 DSR을 적용할 경우 대출금 전액이 부채로 간주되고, 차입자의 상환능력이 과소 평가돼 실수요자들의 대출을 제한하는 역효과를 막기 위해 차별화된 평가 방식과 단계적인 제도 개선을 주장했다.
또한 전세 보증 반환제도는 보증 수준이 과도하지 않도록 설계해야 한다고 제안했다.
◇ 당국, 전세 DSR 고심해오다 돌연 연기…보증비율만 손대
현행 DSR에는 전세자금 대출이 포함되지 않는다. 주택담보대출과 달리 전세대출은 '서민 자금'이라는 이유로 DSR 적용 대상에서 제외돼 왔다.
DSR은 대출받은 사람의 연간 소득 대비 각종 대출의 상환 원금과 이자 등의 비율이 40%(은행 기준)를 넘지 못하도록 하는 대출 규제다.
금융당국은 전세대출을 중심으로 가계부채가 자극된다는 지적이 이어지자 DSR 적용을 확대하겠다는 방침을 '2024년 업무 계획'에서 공식화했다.
구체적인 시행 시기에 대해서는 주택시장 상황 등을 검토해 그해 확정할 계획이었다. 그러나 얼마 뒤 서민의 주거 안정을 해칠 수 있다는 우려 등으로 이를 백지화 혹은 잠정 연기했다는 보도 등이 나왔다.
금융당국은 백지화나 잠정 연기는 사실이 아니라며 구체적으로 결정된 바는 없다는 입장을 고수해왔지만 '2025년 업무 계획'에는 관련 내용이 빠졌다.
대신 전세대출 보증 비율을 90%로 통일해 낮추는 안을 내놨다. 보증비율 인하는 당초 금융위가 발표한 전세대출 DSR보다는 한발 물러선 것이지만, 가계대출 관리를 위해서는 전세를 손대야 한다는 일각의 주장을 어느 정도 수용한 것으로 풀이된다.
◇ 가계대출 다시 증가 조짐, 전문가들 "당장 도입은…"
최근 들어 토지거래허가구역 해제와 재지정 혼란 속에 주택거래량이 증가하면서 가계대출 관리에도 빨간불이 켜졌다.
직방이 지난 1분기 국토교통부의 아파트 실거래 자료를 분석한 결과에 따르면 전국 아파트 매매 건수와 거래총액은 3개월 연속 증가했다.
3월 전국 아파트 거래량은 4만4천181건으로 1월의 2만6천50건의 두배 수준으로 늘었으며, 3월 거래총액도 23조2천192억 원으로 1월 대비 약 두 배 가까이 확대됐다.
같은 기간인 3월 국내 전체 은행의 가계대출은 약 1조 4천억 원 증가해 2월 증가액인 3조 3천억원보다 증가폭이 크게 축소됐다.
그러나 4월 들어 약 일주일 만에 5대 은행의 가계대출이 약 1조원가량 증가하면서 4월 들어 가계대출이 폭증할 수 있다는 경고가 나오고 있다. 가계 대출은 시차를 두고 반영되기 때문이다.
이 때문에 일각에서는 가계대출 관리를 위해 당국이 추가 규제에 나설 수 있다고 예상하고 있다.
실제 한국은행은 지난 3월 발표한 통화신용정책보고서를 통해 "토지거래허가제 해제가 가계대출 증가세를 자극할 가능성에 유의해야 한다"면서 "DSR 적용 범위를 확대하는 등 추가 조치가 필요하다"고 언급했다.
전세대출 DSR의 시행에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈렸다.
김덕례 주택산업연구원 선임 연구위원은 "집값이 오르면 전세보증금도 오르게 마련인데 전세 대출을 규제하면 대출받기가 어려워진 이들은 다중채무를 만들 수밖에 없을 것"이라며 "이를 도입했을 때 득보다는 실이 많을 것으로 우려된다"고 말했다.
또한 "사적 금융에 규제를 두는 것은 바람직해 보이지 않는다"며 "단기적 효과는 있겠지만 장기적으로 지속 가능한지를 고민해봐야 할 것"이라고 조언했다.
김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 "기본적인 방향은 맞는다고 보지만, 지금 당장 적용하기에는 어려워 보인다"라며 "가계 대출 관리를 위해 전세시장의 유동성을 줄이면 전셋값이 떨어지고, 이는 역전세 상황을 만들어 전세 사고가 늘어날 수 있다"고 말했다.
[출처: 연합뉴스 자료사진]
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