[지분형 주택금융-③] 공공이 레버리지…버블 부추길까

[지분형 주택금융-③] 공공이 레버리지…버블 부추길까



(서울=연합인포맥스) 윤영숙 홍경표 기자 = 정부가 구상하는 지분형 주택금융(모기지)이 가계부채의 건전화를 도모하기 위해서라지만 본질적으로는 소액의 자기자본으로 거액의 자산을 인수하는 레버리지 상품이라는 지적이 나왔다.

주택구매자의 자기부담이 작을 경우 집값이 조금만 올라도 자본차익을 볼 수 있기 때문에 주택투기를 부추겼던 갭투자와 같은 부작용을 가져올 수 있기 때문이다.

다른 한편에서는 당장 시행될 규모가 크지 않고, 무주택·서민 등 일부에 혜택이 되는 구조인 데다 다양한 방식의 주택금융을 시도한다는 데서 의미가 있다는 평가도 나왔다.

◇ 주금공으로 부채 이전…"주택 가격부양 정책"

28일 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 지분형 모기지에 대해 "집값이 오르고 기존의 총부채원리금상환비율(DSR)로는 집을 살 수 없는 상황에서 대출을 완전히 열어줄 수도 없어 정부는 주택금융공사를 통해 지분 투자 방법을 논의하는 것"이라고 풀이했다.

채 대표는 그러나 "해당 제도가 시행된다면 (서울 일부) 시장은 6월부터 재차 과열로 치달을 것"이라며 정부가 "담보인정비율(LTV) 80% 상품을 고착하는 것"이라고 경고했다.

대출을 공공기관으로 이전하는 것일 뿐 개인의 입장에서는 지분을 늘려가는 것이나 대출을 갚는 것과 같다는 것이다.

배문성 라이프 자산운용 이사도 "정책기관 레버리지를 이용해 집을 사라는 시그널이 될 수 있다"며 "제2의 토지거래허가구역 해제 꼴이 날 수 있다"고 우려했다.

당장 대출을 늘릴 수 없는 이들을 위해 집을 살 기회를 준다는 신호를 줘 집값 상승을 부추길 수 있다는 것이다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "대상층이 누구인지가 의문이다"라며 "패러다임을 바꾸기 위해서는 수요가 그만큼 받쳐줘야 하는 데 초반엔 수요가 적더라도 확장성을 가질 수 있느냐가 의문이다"라고 말했다.

그는 "지분으로 들어간 공공기관이 낮은 렌트비를 받는다는 것은 시장 시스템을 부정한다는 점에서 지원 대상이 제약될 수밖에 없다"라며 반대로 "팔리는 집에 하겠다면 수요가 없는 곳에 잠재 수요를 만들어 집값 상승을 부추길 수 있다"고 말했다.

박진백 국토연구원 부연구위원도 "시차가 발생하더라도 이는 가계 부채를 공공으로 이전하는 것"이라며 "수요가 많은 곳에 한다면 가격을 상승시키는 '가격부양 정책'이 될 것"이라고 지적했다.

전문가들은 과거 정책대출이 주택 시장에 불쏘시개가 된 적이 있다는 점에서 수요가 적더라도 부동산 시장에 잘못된 시그널을 줄 경우 시장의 변동성이 커질 수 있다고 우려했다.

◇ 이익 분배서 분쟁 가능성·상품 다양화는 의미

하지만, 무엇보다 주택에 대한 소유 개념이 강한 우리나라에서 공공기관과 공동으로 소유한 뒤 나중에 집값이 오를 경우 이를 나눠 가지는 구조가 성공하는 데는 한계가 있다는 지적도 나온다.

김인만 부동산 경제연구소장은 "나중에 시세차익을 계산해서 수익을 나누겠다고 하면 거부감부터 든다"라며 "월세도 결국 국가에 내야 하는데 그럴 바에야 수도권에 괜찮은 아파트를 사는 게 낫다고 생각할 수 있다"고 말했다.

김성환 건설산업연구원 연구위원은 "주택 구매자들은 주택 가격 상승을 기대하고 매매에 나서다 보니 수익을 누구와 나눈다고 생각하면 받아들이기 쉽지 않다"라며 "과거에도 비슷한 유형의 상품이 시장의 주류 상품으로 들어오진 못했다"고 지적했다.

김 연구위원은 "일정 기간 이전에 지분을 매각할 경우 누구나 비싼 가격에 (공공기관에) 되팔고 싶을 것"이라며 "여기에서 매각가나 시점을 두고 분쟁이 발생할 수 있다"고 말했다.

김인만 소장은 "다양성 측면에서는 긍정적으로 보이나, 시장의 트렌드를 바꾸고 주거 안정에 도움을 주기는 쉽지 않을 듯하다"라며 "저소득층, 청년층에게 혜택을 준다면 기존의 임대주택과 큰 차이는 없을 것으로 보이며, 어중간하게 한다면 어중간한 정책이 될 가능성이 크다"고 말했다.





ysyoon@yna.co.kr



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