하반기 주택 시장은 ‘갭메우기’나 ‘순환매’ 장세 될 듯

하반기 주택시장은 갭 메우기나 순환매 장세가 펼쳐질 것으로 예상된다. 현재 연 2.5%인 기준금리가 1~2차례 인하되고 새 정부의 재정정책이 본격화하면 유동성이 늘어나 중저가 주택시장으로 수요가 유입될 수 있어서다.

따라서 하반기 내집 마련 수요자들은 상대적으로 덜 오른 가격 메리트에 초점을 맞추고 접근하는 게 좋을 것 같다.

한국부동산원에 따르면 1분기 말 현재 아파트 실거래가 기준으로 전 고점을 돌파한 곳은 서울 강남·서초·용산구와 경기도 과천 등 4곳이다. 여러 채를 투자하기보다 좋은 아파트 한 채를 사려는 ‘똘똘한 한 채’ 흐름에다 상급지 갈아타기 수요가 이들 지역으로 몰렸다.

7월부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되면 상대적으로 비싼 아파트 수요가 주춤해질 수 있다. 대출 규제는 싼 집보다 빚을 더 많이 내는 고가주택이 더 영향을 받는다.

다만, 아파트값이 단기간에 크게 떨어질 것 같지는 않다. 금리 인하와 통화량 증대에 대한 기대와 공급 부족 불안심리가 여전하기 때문이다. 이재명 대통령도 대선공약에서 공급을 늘리되 초고가 아파트를 대상으로 가격상승 억제 정책을 쓰지 않겠다고 밝혔다. 하지만 단기간에 가격이 너무 올라 상승률은 상반기보다는 둔화 되지 않을까 생각된다.

하반기 이후에는 중저가 주택 가격이 회복하면서 상급지와 갭 메우기 장세가 나타날 것으로 예상된다.

서울과 수도권에서도 1분기 말 기준 전 고점보다 20% 이상 떨어진 곳이 수두룩하다. 경기도 양주(-28%)·오산(-25.8%)·의정부(-24.1%)·의왕(-23%)·군포(-22%)·고양(-20.7%)·광명(-20.3%), 인천 연수(-25.5%)·계양구(-23.1%), 서울 노원구(-21.9%), 도봉구(-21.7%) 등이 대표적이다.

하반기 금리가 더 인하되면 그만큼 시장에 유동성이 풀린다. 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르기 마련이다. 상대적으로 시세가 낮거나 저평가된 곳으로 유동성이 유입될 수 있을 것이란 설명이다.

지난 2017~ 2021년처럼 상급지, 하급지 가릴 것 없이 무차별 상승세가 나타나기는 힘들지만, 어느 정도 순환매가 진행될 것으로 보인다. 일각에선 탈(脫)서울 내집 마련 수요도 나타날 것으로 예상된다.

지방 역시 하반기에는 숨통이 트일 전망이다. 지방 주택시장은 미분양 증가, 젊은 층 유출, 지역 경제 침체로 어려움을 겪고 있다. 하지만 지방도 올해부터는 아파트 입주물량이 줄어드는 데다 3단계 스트레스 DSR의 6개월 유예, 금리 인하, 준공 후 미분양 세제 혜택을 감안해야 한다.

그리고 주목해야 할 점은 지방 균형 발전 공약이다. 이재명 대통령은 서울과 수도권에 산재한 2차 공공기관의 지방 이전도 추진하고 로드맵을 수립하기로 했다.

이들 공약이 실현되면 지방 주택시장은 점차 온기를 띨 수 있다. 튼실한 주택 유효수요가 수도권을 벗어나 지방으로 ‘남하’하는 것으로 볼 수 있어서다. 하반기의 주목할만한 현상이 될 ‘갭 메우기’는 동이나 구별, 도시별, 광역권별로 두루 나타날 것으로 예상된다.

최근 부동산 시장은 고가 부동산의 지속적 상승, 저가부동산의 가격 하락(보합) 추세가 이어지고 있어 지역별 가격 편차가 더욱 커지고 있다. 서울 강남과 강북, 서울과 수도권의 부동산 가격 차이가 커지고 있으며, 서울과 수도권의 부동산 상승 추세와 달리 지방 부동산은 지속적으로 가격 하락 추세를 보이고 있다.

외국인 보유 주택수가 처음으로 10만 가구를 돌파했으며, 이중 중국인의 비율이 67%로 압도적임. 중국인은 주로 수도권 지역에 매수가 많고 미국인은 강남3구의 고가 주택을 주로 매입. 외국인들은 임대차 시장에도 적극 진출하여 지난 1월에서 금년 5월까지 전국에서 확정 일자를 받은 임대차계약 중 8,655건의 임대인이 외국인이다.