월세 600만원 상가주택, 노후 준비로 잘한 선택일까?

해외에서 사업을 하는 사업가 K(60세) 씨는 해외에 거주하고 있다. 급여소득과 배당소득으로 1년에 3억원 정도의 수입이 있고, 배우자와 자녀는 한국에 거주한다. 곧 은퇴할 예정으로 안정적인 현금흐름을 위해 한 달에 600만원 이상 월세가 나오는 상가주택을 매입했다. 잘한 선택일까?

상가주택이란 1층에 상가, 그 위층에는 주택으로 구성된 꼬마빌딩을 말한다. 보통 4개 층이 일반적이고 엘리베이터가 설치된 경우가 많다. 엘리베이터를 갖춰야 주택 부분에 대해 더 높은 월세를 받을수 있고, 공실도 빨리 해소된다.

상가주택은 크게 2가지로 구분된다. 서울권역내 기존도심 주거지역에 들어서는 상가주택이 있고, 수도권 신도시처럼 택지개발지구에 들어서는 상가주택이 있다.

가령 성동구 성수동이나 서초구 서초동 지역 등 서울도심지에 소재하는 상가주택은 수익률이 매우 낮은 편이다. 보통 2%대로 은행 정기예금 이자율 수준이거나 이보다 낮다. 연간 임대수익률만 보면 매력적이지 않지만, 자주 매매되는 이유는 장기적으로 지가 상승과 리모델링, 또는 신축 등을 통해 자산가치 향상을 기대하기 때문이다.

반면 수도권 신도시처럼 택지개발지구에 위치한 상가주택은 기존 도심지의 상가주택에 비해 연간 임대수익률이 3~5%로 상대적으로 높다.

앞에서 언급한 해외 사업가 K씨가 매입한 상가주택을 살펴보자. 김포 한강 신도시의 운양동에 위치하며 대지 330m²(100평), 건물은 562m²(170평)인 4층 건물로, 엘리베이터가 설치 되어있다.

1층에는 한식 식당과 횟집이 임차 중이고, 지상에는 투룸 4개와 스리룸 1개 등 총 5개호실이 있다. 주변에 대단위 아파트 단지가 들어서 있고, 대로변과 가까워 버스 이용이 편리하다. 관리 상태가 양호해 신혼부부가 많이 임차하고 있다.

이 상가주택은 보증금 4억5,000만원, 월세가 650만원으로 매매 금액 20억원 대비 연간 임대수익률은 5%다. 은행 정기예금 이자율보다 약 2배 높아 노후 대비상품으로 나쁘지 않다고 판단한다. 기본적으로 토지를 깔고있어, 시간이 흐름에 따라 지가 상승을 기대할 수 있고, 상가와 주택 부분의 월세 인상에 따른 자산가치 상승도 예상된다.

그런데 K씨가 상가주택을 매입하지 않고 아파트를 매입해 월세를 받는다면 어떨까? 가령, 마포구의 신축 10년 차 아파트 전용 84m²(34평)를 21억원에 매입해 보증금 1억원, 월세 360만원에 임대한다면, 연간 임대수익률은 2.16%로 김포의 상가주택을 매입했을 때의 절반 수익률에도 미치지 못한다.

만일 두 상품을 10년간 보유 했을때 김포 상가 주택은 연간 7억 8,000만원의 임대수익을 얻는 반면, 마포 아파트는 약 4억 3,000만원의 임대수익이 발생해 상가주택이 유리하다.

여기서 우리가 고려할 부분은 시간 투자에 따른 자본차익이다. 일반적으로 아파트가 상가주택보다는 오르는 폭이 크다. 지금까지 부동산시장을 지켜본 이라면 대부분 동의할 내용이다. 가령 10년 후 마포 아파트 가격이 50% 올라서 32억원이고, 김포 상가주택이 20% 올라서 24억원이라면 마포 아파트 자본 차익은 11억원이고, 김포 상가주택 자본 차익은 4억원이다.

임대수익과 자본 차익을 합하면 마포 아파트는 15억 3,000만원(=4억 3,000만원 + 11억원)이고, 김포 상가주택은 11억 8,000만원(=7억8,000만원 + 4억원)으로 마포아파트가 3억 5,000만원 정도 이득이다.

향후 인구가 감소하고 경제성장률이 낮아지는 것을 감안하면 입지가 좋은 마포 아파트가 더 나은 선택일 수 있다. 하지만 이것은 사람마다 처한 환경에 따라 달라진다. 당장 은퇴를 앞두고 있고, 월 500만원 이상의 안정적인 현금흐름이 필요한 사람에게는 김포 상가주택이 나은 선택이다.

반면, 월 임대수익이 300만원만 있어도 되고, 아직 젊어 여전히 일할 시간이 많으며, 소득세율이 높은 사람이라면 마포아파트 투자가 더 나은 선택일 수 있다. 여기서, 우리가 한 가지 더 체크할 부분이 관리에 대한 부담 여부다.

김포 상가주택은 임차인이 총 7명이고, 마포 아파트는 1명이다. 아무래도 임차인이 여럿일수록 재계약, 신규 계약이 잦아 시간 투자를 더 많이 해야한다. 그리고 아파트와 달리 단독 건물이다보니 건물 노후에 따른 시설물 고장이나 누수 등의 문제 등을 직접 해결해야한다.

세입자 임대 관리에 자신이 있고, 부동산 경험이 많은 사람에게는 큰 문제가 아니지만, 부동산 관리 경험이 없는 사람이라면 스트레스를 받을 수도 있다. 그리고 관리에 신경쓰고 싶지 않다면 믿을만한 지역 부동산 중개사무소에 관리를 위탁하는 방법이 있다.

매월 일정금액을 관리수수료로 지급하는 방식이며, 이에는 임차인 재계약 업무가 포함된다. 그리고 신규 임대차 계약 시 법정 중개수수료의 50%만 지급하는 것으로 관리 계약을 맺으면 임대인은 관리에 대한 부담을 덜고, 행복한 노후 생활을 보낼수 있다.