웃돈은커녕 손해만... 계륵이 된 아파트 단지 내 상가

아파트 단지 내 상가는 과거 안정적인 투자처로 각광을 받았습니다. 기본적으로 입주민을 고정 수요층으로 확보할 수 있고 일정 수준의 독과점 효과도 얻을 수 있기 때문에 안정적인 임대수익을 노릴 수 있었기 때문입니다.

또한 주변에 아파트 등 배후수요까지 있다면 다양한 수요층으로 인해 평일과 주말을 가리지 않고 풍부한 유동인구까지 확보할 수 있어 365일 상권으로도 거듭날 수 있었습니다.

하지만 최근 상황은 크게 달라졌습니다. 일례로 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’ 단지 내 상가가 입주 7개월이 지나도록 상가 입점률이 50%대에 머물고 있습니다. 절반이 공실인 셈이죠. 특히 가장 접근성이 좋고 임대료도 높은 1층 상가의 경우 155개 중 사용중인 곳은 69곳으로 40% 수준에 그치고 있고요.

또한 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’의 경우 아파트 경쟁률은 442대 1로 로또 아파트로 불렸지만 상가 경쟁률은 제로였습니다. 분양 대상이 된 상가 전체가 미분양이 난 것인데요. 이에 조합이 일괄매각에 나섰지만 입찰 업체가 없어 유찰이 됐었죠.

지방은 상황이 더 심각합니다. 특히 세종시의 경우 상가 공실상태가 점차 확산되며 경매시장에서도 외면을 받고 있는데요. 지난 3월 기준 대평동 해들마을 6단지의 1층 단지 내 상가가 7억9,800만원에서 4회 유찰돼 최저가격이 1억9,159만원으로 떨어진 경우가 있었습니다.

실제 한국부동산원이 분기별로 내놓는 상업용 부동산 임대동향 자료에서도 상가 수익이 악화일로에 있다는 것은 확인됩니다. 올해 1분기 기준 전국 중대형 상가 투자 수익률은 전분기 대비 0.01%p, 전국 소규모 상가 투자 수익률은 지난해 4분기 0.80%에서 올 1분기 0.74%로 0.06%p나 떨어졌습니다.

이렇게 아파트 단지 내 상가가 한때 수익을 책임지던 효자 자산에서 이제는 감당하기 힘든 부담으로 전락한 이유 무엇일까요? 우선 공급 과잉을 꼽습니다.

최근 수년간 신규 아파트 공급이 늘어나면서 단지 내 상가도 함께 대규모로 분양됐는데, 문제는 상가 수요가 이에 비례하지 않았다는 점입니다. 특히 신도시나 대단지 아파트의 경우 상가가 과도하게 계획되다 보니 입주 이후에도 텅 빈 상가가 속출하고 있는 상황입니다.

비대면 소비와 온라인 유통의 확산도 단지 내 상가의 기능을 약화시켰습니다. 입주민들은 과거처럼 단지 내 슈퍼나 식당을 이용하기보다는 모바일 앱을 통한 배달, 온라인 쇼핑에 더 익숙해지면서 고정 수요 자체가 줄어들 고 있는 것이죠. 특히 코로나19 이후 정착된 ‘언택트 소비’ 문화는 엔데믹 이후에도 이어지며 상가 이용률 회복을 가로막고 있습니다.

금리 인상으로 대출 이자 부담이 커진 것도 주요한 원인입니다. 과거 노후 대비용으로 단지 내 상가를 분양 받았던 투자자들 사이에선 '월세 수익으로 이자조차 감당이 안 된다'는 한탄이 나오고 있습니다.

임대 수익률은 떨어지고, 공실이 장기화되면서 상가가 ‘애물단지’가 되고 있는 것이죠. 이는 단순히 수익률 하락을 넘어, 투자심리 위축과 거래 절벽으로 이어지고 있습니다.

이렇게 상가 공실률이 높아지게 되면 상가주는 상가주대로, 임대인은 임대인대로 힘이 들 수밖에 없습니다. 임대인은 고정 수익을 기대하지만 임차인이 없으면 운영비 부담만 커지고, 임차인은 높은 임대료에 시달리며 영업을 지속하기 어려운 상황에 놓이기 때문입니다.

그렇다면 이를 해결할만한 현실적인 해법은 무엇일까요? 전문가들은 무엇보다 상가 공급의 구조부터 바꿔야 한다는 지적입니다. 지역별로 상업시설 등의 수급을 고려해 탄력적으로 아파트 단지 내 상가를 짓고 필요에 따라서는 상가 비율을 줄이고 다른 용도로 유연하게 변경할 수 있도록 허용해줘야 한다는 것입니다.

아울러 단지 내 상가를 단순한 상업공간이 아닌 주민 커뮤니티 기능을 갖춘 생활밀착형 공간으로 거듭날 수 있도록 계획하는 것도 중요합니다. 더 나아가 주민과 상가주, 임차인이 함께 상생할 수 있는 모델을 모색하고 입주민의 생활패턴과 수요를 정확히 반영한 맞춤형 상권 개발도 필요합니다.

지금까지 아파트 단지 내 상가의 현실과 그 원인, 그리고 해법까지 살펴봤습니다. 아파트 단지 내 상가가 더 이상 계륵이 되지 않기 위해선 과거의 관성에서 벗어나 변화한 환경에 맞는 전략이 필요한데요. 이제는 공급자 중심이 아닌 사용자 중심의 접근이 절실합니다. 현실을 직시하고 지속 가능한 대안을 고민할 때 비로소 상가의 미래도 열릴 수 있을 것입니다.