국토硏, "전세보증금이 집값 끌어올린다…DSR 적용해야"

국토硏, "전세보증금이 집값 끌어올린다…DSR 적용해야"

전세 통한 유동성 공급, 주택금융규제 우회 통로

정보 비대칭성 해소 위해 전세가격 적정성 평가시스템 필요



(세종=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 전세보증금이 매매 가격을 끌어올리는 요인으로 작용한다는 분석이 나왔다.

특히 전세 구조가 지속되는 한 매매에 대한 대출 규제 효과가 약화할 수 있어 전세 대출을 직접 규제할 필요가 있다는 제안도 나왔다.

16일 국토연구원이 발표한 '주택시장 변동성 확대의 사회적 비용에 대한 연구' 보고서에 따르면 정부가 매매 대출에 대한 규제에 나서더라도 전세가 유동성 공급 경로로 작동해 시장 가격을 떠받치는 것으로 나타났다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 "전세 가격과 전세보증금이 모두 매매가격과 양(+)의 상관관계를 가진다"며 "특히 매매대출 규제에서도 이 같은 관계가 성립하는 것으로 나타났다"고 말했다.

즉 전세가격이 오르면 주택 매매가격도 오른다는 것이다. 또한 전세보증금도 가격 상승기에 시장의 유동성 공급 경로로 작용해 보증금이 많아질수록 매매가가 상승하는 양(+)의 상관관계를 가지는 것으로 나타났다.

전세는 통상 매매가의 50~70% 이상의 수준으로 결정되며 임대인이 자신의 금융 조건과 상관없이 임차인으로부터 해당 금액을 수수해 주택을 구매할 수 있어 주택시장에 영향을 미치는 구조적 요인이 된다.

이 때문에 정부가 대출 규제를 통해 대출 공급을 줄이더라도 전세를 통한 자금 조달이 지속되는 한 대출 규제 효과는 약화할 수 있다.

더구나 전세 제도는 가격 상승이 지속될 때 유지할 수 있는 구조로 가격이 하락하면 보증금 미반환 사고가 발생한다.

문제는 이러한 위험을 헤지하기 위해 전세보증금 반환보증제도가 도입됐으나 오히려 이는 이러한 위험을 보증회사로 전가해 반환보증 자체가 매매가격과 전세가격을 끌어올리는 요인으로 작용하고 있다는 것이다.

갭투자도 가격과 양의 상관관계를 가져, 전세가율이 높아져 갭투자가 늘면 주택 가격이 오르게 된다. 이는 특히 수도권에서 더 강한 양의 상관관계가 확인됐다.

주택가격에는 기본적으로 금리가 가장 큰 영향을 미치는 요인이다. 금리와 매매가는 음(-)의 상관관계를 가져 금리가 하락하면 매매가격이 오르게 된다는 얘기다.

이는 금리가 하락하는 시기에 전세보증금이 높게 유지될 경우 매매가는 더 오르게 된다는 설명을 가능케 한다.

박진백 부연구위원은 "주택시장의 변동성을 효과적으로 관리하기 위해 금리정책, 전세제도 개편, 전세보증금 반환제도의 설계가 중요하다"라며 "금리와 대출은 주택가격에 큰 영향을 미치는 요인이라 주택정책 수립 시 주택시장에 미치는 영향을 충분히 고려해야 한다"고 말했다.

박 부연구위원은 "전세를 활용한 대출규제 우회 문제를 해결하고 반환보증제도가 초래할 수 있는 가격 상승효과를 억제하기 위한 제도적 장치가 필요하다"고 말했다.

이를 위해 박 부연구위원은 일반 전세자금대출에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하고, 저소득층에 대해서는 예외를 둬 차별적으로 활용하는 방안을 제안했다. 또한 정보 비대칭성을 극복하기 위해 전세가격의 적정성을 평가하는 평가 시스템을 도입하자고 제안했다.





ysyoon@yna.co.kr



<저작권자 (c) 연합인포맥스, 무단전재 및 재배포 금지, AI 학습 및 활용 금지>