일시적 3주택자도 비과세 적용이 가능할까?

1세대가 ‘양도일’ 현재 국내에 1주택을 보유하고 해당 주택을 2년 이상(취득시점에 조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 거주 필요) 보유하고 있었다면 양도소득세를 비과세 해주고 있습니다. 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택이라면 초과분 양도차익에 대해서만 과세합니다.

2주택자라고 하더라도 일시적인 경우에는 종전주택에 대해서는 비과세를 해주고 있습니다. ‘일시적 2주택’은 신규주택을 취득하고 3년 이내 종전주택(취득 후 1년 이상)을 양도하는 경우를 말합니다.

이는 신규주택을 취득하고 기존 보유주택을 매도하는 경우가 일반적이기 때문에 3년이라는 유예기간을 주고 있는 것입니다. 일시적 2주택을 활용하면 기존주택도 비과세가 가능하고 신규주택도 비과세가 가능하게 됩니다. 그러면 다주택을 보유한 자가 기존 보유주택을 모두 정리하려고 할 때는 어떻게 될까요?

일반적으로 다주택 보유자는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 보유하고 있던 주택을 모두 정리할 때 마지막 1주택이 요건을 총족한 경우에 그 주택만 비과세 받을 수 있는 것입니다. 3주택자를 예를 들어보면, 기존 2주택은 양도소득세를 납부하고 마지막 1채는 비과세를 받는 것입니다.

만약, 기존 보유주택을 매도하는 과정에서 남은 2주택이 ‘일시적 2주택’ 요건을 총족하면, 이 때에는 기존 주택도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이를 보통 일시적 3주택 이라고 합니다. 마지막 2주택 모두 비과세 적용이 가능한 것이죠.

최근 대법원 판례(대법2024두55426, 2025.2.13)가 있었습니다. 2021.1.1 현재 3주택을 보유한 자가 주택 하나를 매도하고 남은 2주택이 ‘일시적 2주택’ 요건을 갖춘 상태에서 기존주택을 2021.11.26.에 양도하고 일시적 2주택 비과세 신고를 하였는데 국세청이 이를 과세한 사건입니다. 좀 의아한 부분인데 예전부터 유권해석을 통해 비과세 적용이 가능한 부분을 뒤집는 판례입니다.

하지만 내용을 자세히 살펴볼 필요가 있습니다. 현재는 폐지되었는데, 다주택자가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고 ‘최종1주택’을 양도할 때 비과세 판단은 최종 1주택이 되는 날부터 기산한다는 규정입니다.

해당 규정은 2021년부터 2022년 5월 9일까지 적용되었습니다. 주택투기를 억제하기 위한 한시적으로 적용되던 시기가 있었고 해당시기 주택 양도거래에 대해 기획재정부도 다주택자가 주택을 매도하면서 일시적 2주택이 되었더라고 과세하는 것으로 해석하였고, 대법원도 이를 기준으로 판단한 것으로 보입니다.

개인적으로는 2022.5.10 이후 양도하는 분부터는 ‘최종 1주택’ 규정이 폐지되었으므로 다주택자가 일부 주택을 처분하고 남은 2주택이 일시적 2주택인 경우에 종전 해석과 같이 ‘일시적 2주택 비과세’가 가능할 것을 보입니다.

위 사례와 같이 법령 적용과 해석이 바뀔 수 있고, 주택양도는 사례판단에 따라 세부담이 크게 차이 날 수 있으니 사전에 전문가들의 검토를 받아보는 것이 좋습니다.